成都零售業(yè)新“玩法”應(yīng)對(duì)高租金

　　城市核心商圈近幾年商鋪?zhàn)饨鹉昴觑j升，已造成北京等地一些品牌商集體撤離，不斷攀高的商鋪?zhàn)饨鹫诟淖儌鹘y(tǒng)的零售商業(yè)格局。

　　近日，WOWO(中國)便利在短短不到1個(gè)月內(nèi)，先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　近年來，成都不少零售商為規(guī)避高租金帶來的壓力，紛紛轉(zhuǎn)租為買，傳統(tǒng)零售企業(yè)開始走向“零售+地產(chǎn)”戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型發(fā)展路。四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春在接受天府早報(bào)記者專訪時(shí)表示，當(dāng)下單一的固定租金模式已經(jīng)不再適應(yīng)競爭激烈的零售業(yè)市場(chǎng)，不少零售企業(yè)開始轉(zhuǎn)型自持物業(yè)或者與地產(chǎn)商聯(lián)營合作。

　　現(xiàn)狀

　　高租金下商鋪

　　“賠本賺吆喝”

　　近年來，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長乏力的背景下，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金本應(yīng)下降，但市場(chǎng)卻反其道而行之。商鋪?zhàn)饨鹨猿^市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長的平均水平上升。以春熙路商圈為代表，其租金在近年成逐年上漲的趨勢(shì)。四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《2013年成都連鎖商業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，相對(duì)于10年前，春熙路商鋪?zhàn)饨鹕蠞q了約10倍。在高租金壓力下，那些曾經(jīng)在春熙路上紅極一時(shí)的李寧、安踏等運(yùn)動(dòng)品牌店以及來自德國的世界五百強(qiáng)企業(yè)貝塔斯曼書店都不堪重負(fù)，黯然撤離。《2013年成都連鎖商業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，目前，成都市中心商圈，包括春熙路、鹽市口、紅照壁、騾馬市板塊，其商業(yè)街物業(yè)商鋪?zhàn)饨鹱罡撸讓幼饨鹌骄s為4000元/月·平方米;百貨物業(yè)居其次，首層租金約2000元/月·平方米。與排名第二的新南天地商圈購物中心首層租金相比，整整高了10倍。

　　春熙路商圈的租金飆升，品牌店來了又去，但實(shí)際上春熙路步行街中的商鋪空置和轉(zhuǎn)讓卻鮮有出現(xiàn)。還是有很多品牌商家愿意花高價(jià)進(jìn)駐，這又是為什么呢?

　　對(duì)此，冉立春解釋道，“舉個(gè)例子來說，WOWO在第一城旁邊有個(gè)店面，那個(gè)店租金高得嚇人，據(jù)我所知那個(gè)店鋪也一直處于虧損狀態(tài)。但在春熙路步行街租個(gè)廣告牌，一年也要100多萬。這樣算下來，在春熙路開店就等于放一個(gè)活的廣告牌，更多的是賠本賣吆喝，賺的是提升品牌價(jià)值。”

　　解決方案1

　　自持物業(yè)

　　零售商轉(zhuǎn)租為買

　　采取“零售+地產(chǎn)”

　　WOWO(中國)便利先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　紅旗連鎖董事長曹世如去年表示，紅旗連鎖購買的商鋪店面已占公司所有經(jīng)營店面的10%以上

　　租金價(jià)格水漲船高，使得以輕物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的零售企業(yè)壓力逐漸增大。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金價(jià)格上漲的問題還將持續(xù)制約零售企業(yè)的發(fā)展。在這種壓力之下，近年來，不少有資金實(shí)力的零售商也開始試水自持物業(yè)，采取“零售+地產(chǎn)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　WOWO(中國)便利近期先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　紅旗連鎖董事長曹世如去年就公開表示，紅旗連鎖購買的商鋪店面已占公司所有經(jīng)營店面的10%以上;而蘇寧也早在2010年就宣布斥資3億元買下位于春熙商圈總面積約1.6萬平方米的正熙國際大廈1—6層，打造西南地區(qū)最大的第四代3C+旗艦店。“零售+地產(chǎn)”的擴(kuò)張模式，在成都頻頻上演。正常來說，租金是商業(yè)經(jīng)營能力的體現(xiàn)，經(jīng)營得好，租金就相應(yīng)提高。“但在目前的市場(chǎng)中并不是這樣，租金成了地產(chǎn)開發(fā)商投資的一種回收方式。開發(fā)商在沒有經(jīng)營以前就把租金設(shè)定好了，以高價(jià)租給零售商，讓零售商帶著巨大成本壓力去經(jīng)營，這明顯就出現(xiàn)問題了。”冉立春表示，“在租金上漲已經(jīng)超過了商業(yè)正常經(jīng)營能力時(shí)，轉(zhuǎn)租為買也可能成為一種趨勢(shì)，就算將來我經(jīng)營得不好，我的物業(yè)還可以升值。”

　　對(duì)于現(xiàn)下零售業(yè)自持物業(yè)的趨勢(shì)，業(yè)界也出現(xiàn)反對(duì)聲音：自持物業(yè)需要有龐大的資本支撐，如果遇到泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，很容易造成資金鏈斷裂。首地大峽谷購物中心副總經(jīng)理李綱此前表示，歐美、日本等國外的零售企業(yè)，包括百貨店、超市、購物中心等在擴(kuò)張時(shí)，絕大部分都是采取租賃形式。他們的考慮是，“我是做商業(yè)的，不是做地產(chǎn)的，”所以要用輕資產(chǎn)的模式去運(yùn)營，這樣可以加大它的資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)。

　　解決方案2

　　聯(lián)營合作

　　零售商、地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體

　　銷售額提成方式繳納租金，麥當(dāng)勞一般向房東繳納營業(yè)額的7%—9%

　　外資零售企業(yè)如家樂福、沃爾瑪?shù)淖赓U則是“租金+提成”的模式

　　傳統(tǒng)單一的固定租金模式目前對(duì)零售商的壓力越來越大。面對(duì)日漸高漲的商鋪?zhàn)饨穑俗越ㄎ飿I(yè)之外，地產(chǎn)商和零售商的合作方式也成為一種選擇。

　　“采用‘聯(lián)營合作’這種合作方式，一則能夠平抑高租金給零售商帶來的壓力，同時(shí)房地產(chǎn)商也能享受到商圈培育成熟后的未來利益。”據(jù)冉立春介紹，“聯(lián)營合作”在成都市場(chǎng)上一般表現(xiàn)為零售商和地產(chǎn)商達(dá)成“銷售額提成”或“保底租金+提成”的租賃方式。“像我所了解的外資餐飲連鎖企業(yè)，麥當(dāng)勞、星巴克等一般都采用銷售額提成方式繳納租金。麥當(dāng)勞一般向房東繳納營業(yè)額的7%—9%。而外資零售企業(yè)如家樂福、沃爾瑪?shù)淖赓U則是‘租金+提成’的模式。”據(jù)了解，“固定租金+提成模式”在發(fā)達(dá)國家零售業(yè)中已經(jīng)非常普遍。