全國經濟萎靡，上海亦進入調整年

　　RET睿意德分析指出，2014年，上海購物中心進入調整年，已開業的112家購物中心，40家已經或計劃升級;大型高端餐飲開始撤離購物中心，中小型大眾餐飲取而代之;上海是中國最“甜”的城市，也是買手店最活躍的城市，在上海的購物中心中，參與性、戲劇性、儀式感正在逐漸加強;23個新興板塊中，浦東邊郊發展潛力最大，寶山、青浦緊隨其后，他們最有可能成為下一個“徐家匯”;隨著信貸資產證券化業務由審批制改為業務備案制，多元化的金融手段將為商業地產提供新的融資渠道和退出機制，中國商業地產金融驅動的模式將在未來兩到三年成為主流。

　　市場趨勢

　　——RET睿意德策略顧問部總經理 陳麗琳

　　上海購物中心進入調整年。根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，在上海112家已開業的購物中心中，2014-2015年已經或計劃改造的項目達40家，占全市比重的 35.7%。40家調整的購物中心中，48%是都市型購物中心，37%是區域型，15%是社區型。港匯廣場、美羅城、正大廣場、來福士等知名購物中心2014年都在進行大面積的改造升級，調整引入檔次更高的品牌或者具有特色的設計師集合店，改造動線、車庫，引進劇院、美術館特色業態等。

　　誰是下一個“徐家匯”?1988年以前的徐家匯地處市郊結合部，商業并不發達，但隨著上海城市版圖的擴大，人口外遷、軌交建成，逐漸成為上海四大城市副中心之一。誰是下一個城市發展中順勢而起的“徐家匯”?這一直是上海商業發展中值得關注的問題。RET睿意德中國商業地產研究中心通過今年的商用土地成交占比、人口與地鐵規劃數量、商用土地成交樓面地價等因素綜合分析發現，擁有自貿區、迪斯尼等發展利好因素的浦東邊郊發展潛力最大，因寶鋼逐步撤離產生大量待盤活商用土地的寶山，以及受大虹橋輻射的青浦緊隨其后，他們最有可能成為下一個“徐家匯”。

　　中國商業地產開發驅動模式發生質變。圍繞著人、錢、地三大資源，中國商業地產開發經歷三輪基本驅動。最初，開發商占主導地位，尋找成本低的土地和資本，組建合適團隊;此后，模式更迭到以土地為基本驅動，開發商、資本方、運營團隊專業分工各司其職，職業經理人開始顯現價值。現在，以金融為驅動的模式正在顯現，商業銀行、股票市場、債券市場和投資信托市場不斷豐富著商業地產的融資方式。未來兩到三年，金融驅動模式將成為主流，萬科“輕資產”模式和“凱德模式”將逐漸增多。

　　移動購物時代到來。消費者正在回歸實體店。根據埃森哲調研數據，相比2013年，今年消費者線下消費意愿上升8%，而線上消費意愿相應下降8%，且通過手機購物的中國消費者數量是英美國家的兩倍。手機移動端改變了消費模式，增加了消費者出現在實體店里的幾率。實體商店意識到移動互聯網與PC互聯網的區別，并希望借助移動力量持續接觸消費者以實現持續性的銷售。因此包括中糧、萬達、華潤、銀泰、王府井百貨在內的開發商和零售商都在2014年實現跨界合作，開展多種途徑的O2O嘗試。

　　消費趨勢

　　——RET睿意德租賃服務部總經理 杜斌

　　大型高端餐飲開始撤離購物中心，中小型大眾餐飲取而代之。2014年，高端餐飲持續低迷。根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計數據，大型高端餐飲開始撤離購物中心，而中小型大眾餐飲正取而代之成為主力軍。而高端餐飲正尋求出路，不少品牌嘗試向大眾消費領域拓展新品牌，截至2014年，已有300余家餐飲集團發展出超過2000個餐飲品牌，如小南國還發展了甜品等休閑餐飲。

　　舌尖上的中國，上海最甜。RET睿意德中國商業地產研究中心在對6個品類45個跨城市發展的甜品品牌深入研究之后發現，進駐上海購物中心的甜品品牌店鋪有549家，比位居第二的北京多出257家。上海是中國最“甜”的城市。與此同時，在眾多餐飲品類中，甜品正從輔助型商業轉型為必備型商業，其在購物中心的業態占比從8%上升至14%，在餐飲中的占比中也從29%上升至36%。一些高端的甜品店甚至入駐購物中心首層，與奢侈品為鄰，如港匯一樓的LADUREE、Godiva。

　　上海買手店發展勢頭最為強勁。自1996年上海開出第一家買手店之后，中國買手店品牌開業速度緩慢。直到2010年之后，這一狀況才得以改變，近五年平均開店數量是1996-2009年水平的4.6倍。根據RET睿意德中國商業地產研究中心統計，上海目前擁有75家買手店，占全國總量的30.9%，較排名第二的北京買手店數量高出63.0%。承租面積靈活且承租能力較強的買手店，正逐漸替代百貨成為購物中心主力店。

　　娛樂休閑業態發生變革。購物中心兒童業態比例從5%上升至10%-25%，更加細分;KTV、咖啡店、文藝集合店等開始跨界合作，比如，在KTV中增設酒吧、雪茄吧、桌球等元素，在咖啡店中設立銀行網點，文藝集合店則匯聚設計精品店、書店、咖啡店等三種業態。一些特色業態也開始進入購物中心。比如，電子游戲真人體驗、玩偶主題展館、文化藝術展覽等。購物中心的參與性、戲劇性、儀式感在逐漸加強。