傳統商業轉型升級三四線城市的商業機遇在哪里？

　　三四線城市存在非常好的商業地產的機會，特別是以購物中心為主的新型商業地產。三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%，三四線城市購物中心數量少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

　　寶龍集團總裁許華芳此前在接受經濟觀察報的采訪時直言，如今，不同城市的商業地產發展進入不同階段，一二線城市發展更加精細化和特色化，比如由于城市發展不斷外延，區域中心的不斷出現，社區商業更受青睞，由于綜合體激烈的競爭，具有鮮明特色的購物中心更受市場歡迎，而三四線城市商業地產發展的原動力在于商業的升級，處于“改變原有比較落后的商業”的發展狀態。“回顧中國這些年的商業地產發展，其實市場上仍然缺乏優質的綜合體和購物中心。”許華芳評價說。

　　仲量聯行的研究數據顯示，據估計，在中國8300萬平方米已經建成的購物中心總量中，僅有10%-15%符合國際物業標準，這與美國4.05億平方米的同類物業總量形成鮮明對比;換句話說，在美國平均每1000人擁有1500平方米的零售物業面積，而中國每1000人擁有的面積僅為235平方米。

　　歐陽捷將未來10年稱之為“最后的機遇”：“以一個三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計算，260萬人口在城市里面，一個購物中心覆蓋20萬人，它可以覆蓋130個購物中心，一二三四線城市全部算上來，全國大概能達到6500個購物中心，現在已經有4700個購物中心，購物中心的建設可能不到10年，我們的天花板就到了。”

　　但他反復強調，必須注意到三四線城市商業地產存在的風險和陷阱。

　　在他看來，這些陷阱包括：第一是新城市商圈很難再有春天;第二，城鎮化的增速在放緩，大體量的商業在三四線城市很難做好，滿鋪開業是非常困難的，甚至招商都非常困難;第三，主力店鋪多會導致投資回報率降低，知名品牌的主力店雖能帶來客流，但需要更多的裝修補貼，同時還有免租期，因此降低回報率尤其是一些大超市，平效很低且浪費了大量的資源;第四方面，電商可以導流，也可以分流。

　　招商難、投資回報低等問題確實是三四線城市商業地產的困擾所在。克而瑞研究中心通過比對發現，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　更大的風險，來自于整個市場的發展走勢。盈石集團研究中心數據表明，2015年上半年中國20大城市商業物業存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據了63%，到2018年，預計仍然將有6146萬平方米的新增供應陸續開業入市，占現有存量的63%，而新增供應中的58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應壓力并存，經營風險及招商壓力上行。

　　盈石集團研究中心針對全國124個城市的一項調查顯示，2015年中國商業物業市場信心指數提升10個點至124.8，顯示市場進一步趨向樂觀，其中，一線城市取得最高值129.1，三線城市是123.2，三線城市的市場信心指數和消費者意愿增長預期均已經超過二線。

　　此外，根據盈石研究中心跟蹤的五大快時尚品牌(優衣庫，ZARA，H&M，C&A，GAP)數據顯示，三線城市已經成為快時尚品牌市場拓展的熱點區域，2014年五大快時尚新開門店中，一二線城市新開門店數超過了一線城市的3倍，三線城市占比最高。