香港零售業(yè)復(fù)蘇仍充滿不確定性

　　香港零售業(yè)的復(fù)蘇仍然艱難，充滿不確定性，作為內(nèi)地游客在香港購買奢侈品購物的地標海港城租金面臨巨大壓力，有分析指海港城未來5年租金將下滑23%，較早前更預(yù)計高達30%的跌幅，顯然，香港時尚零售的持續(xù)低迷正在拖累海港城九龍倉(00004.HK)的業(yè)績。

　　據(jù)瑞銀最新報告指出，九龍倉商鋪租金需要下調(diào)，因內(nèi)地旅客減少消費，相信對香港的經(jīng)濟貢獻難以恢復(fù)至以前的水平，旗下的另一高端商場時代廣場未來5年租金也將下調(diào)15%。跟海港城一樣，時代廣場也是該上市集團的現(xiàn)金奶牛。

　　該行稱，為應(yīng)對消費者組合出現(xiàn)變化，九龍倉零售物業(yè)、其他商場及街鋪也需要調(diào)整租戶組合，由高端奢侈品牌及珠寶首飾，轉(zhuǎn)向更多餐飲及娛樂，此改變勢必令租金下降。以九龍倉旗下海港城為例，其餐飲商戶平均租金約是珠寶或皮具商戶的10%及17%，即使商戶組合改變不影響出租率，利潤也將會受損。

　　早前經(jīng)營奢侈品零售的太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明坦言，香港零售業(yè)像遇到沙士一樣，不是陣痛，是沒有前景，現(xiàn)在內(nèi)地游客銳減，核心區(qū)租金要下跌30%至40%才算合理。

　　海港城位于香港九龍尖沙咀，約有700間零售商店，也是最多內(nèi)地游客觀光購物的商場，海港城在2015年零售銷售額大幅下滑12%，為十年來首跌。

　　據(jù)九龍倉的去年全年業(yè)績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，其中64%來自投資物業(yè)，28%來自發(fā)展物業(yè)。其中投資物業(yè)核心盈利增長6%達88億元，集團指上升原因是出租率高及續(xù)租租金增長理想。去年九龍倉旗下的香港投資物業(yè)總收入達129.39億元，同比增長6%，營業(yè)利潤上漲7%至112.88億元。

　　按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，但整體收入增加5%至89.6億元，營業(yè)利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調(diào)整策略撤出香港，出租率降至96%;銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業(yè)利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的銷售額下跌11%至81億元。

　　值得關(guān)注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售錄得按年輕微增長，表現(xiàn)優(yōu)于大市，而根據(jù)商戶提供的4月初步資料，認為表現(xiàn)亦不錯，不過，九龍倉董事長吳天海坦言不能馬上斷言本港零售見底回升，要多觀察數(shù)月才知道最黑暗日子是否已過，集團指目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現(xiàn)較好有利集團租金收入。

　　而有市場分析指出，非奢侈品復(fù)蘇表現(xiàn)較奢侈品好，吳天海則指根據(jù)旗下兩大商場數(shù)據(jù)，奢侈品商戶表現(xiàn)較佳，反而非奢侈品商戶表現(xiàn)拖累整體增長，但他強調(diào)不能反映香港的整體情況。

　　有香港零售業(yè)界人士分析表示，中國內(nèi)地到香港旅游的游客人數(shù)銳減,這導(dǎo)致香港的零售商遭遇重創(chuàng)，原因是這些零售商原本是圍繞著內(nèi)地游客的龐大需求而建立自身業(yè)務(wù)，但目前出現(xiàn)了劇烈的變化。

　　香港零售業(yè)仍然低迷，奢侈品更是首當(dāng)其沖，今年3月，法國奢侈品巨頭LVMH(LVMH.PA)旗下主要品牌LOUIS VUITTON(以下簡稱LV)罕見削減尖沙咀海港城的店鋪的面積，而該店鋪是近年來內(nèi)地自由行旅客購買LV手袋的最主要店鋪。據(jù)最新消息，LV決定放棄租用海港城港威商場3樓770平方米的超大面積店鋪，已結(jié)束營業(yè)。原先租用的2樓也減少租用其中的222平方米，騰出來的位置已落實由皮具品牌MCM進駐。該店裝修重新開業(yè)后，已削減了20%的店鋪面積。

　　自2015年底以來，Prada、 Burberry、Chanel等奢侈品牌罕見地在香港店鋪最低五折促銷貨品，這是自2003年開放大陸游客自由行簽證以來推行的最大幅度優(yōu)惠，更凸顯了香港時尚零售業(yè)節(jié)節(jié)衰退的趨勢，連愛馬仕也坐不住，不再私密舉行所謂VIP特賣會，2016年首次面對公眾對推出5折貨品出售。

　　據(jù)世界服裝鞋帽網(wǎng)了解，截止到今年1月，香港零售業(yè)已連續(xù)23個月下滑，按零售商主要類別分析，1月珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌3.9%;服裝銷貨價值下跌5.2%。有業(yè)界人士分析認為，雖然香港的旅客數(shù)目增加，但他們在港的平均消費下跌，以往內(nèi)地在港消費的豪客不會再回來，香港零售業(yè)總銷貨價值不能恢復(fù)以往逾10%的增長。事實上，香港市場幾乎成了各奢侈品集團業(yè)績的重災(zāi)區(qū)。

　　據(jù)香港統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，香港5月份零售業(yè)總銷售額臨時估計為359億元，按年上升0.5%，升幅較4月份擴大0.4個百分點，為連續(xù)3個月上升。 不過香港政府發(fā)言人也表示，僅憑這三個月的數(shù)據(jù)無法證明香港零售業(yè)回暖，零售業(yè)銷售的短期前景仍要取決于訪港旅游業(yè)的復(fù)蘇步伐，以及在各種外圍不明朗因素下本地消費意欲表現(xiàn)。據(jù)高盛預(yù)計，今年香港零售業(yè)將繼續(xù)反彈，銷售水平將比去年增長2%，香港2016至2020年的銷售年增長水平將維持在2%至3%左右。

　　據(jù)世界服裝鞋帽網(wǎng)了解，由于無法承受巨額租金，國際品牌紛紛逃離香港中環(huán)商圈，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在香港中環(huán)地區(qū)的租金水平已經(jīng)超過了2008年的高峰時期，每月1356港幣每平方米，全球排名第一并且還在持續(xù)增長。不過，Knignt Frank零售部門主管向南華早報記者透露，現(xiàn)在趁著業(yè)主為尋求租客降低租金，正是其他零售商擴張的好時機。

　　The Bling Dynasty的作者Rambourg早前指出，對于中國奢侈品消費者而言，香港是一個再熟悉不過的購物目的地，而當(dāng)?shù)氐纳虉鲎鈶艉苌賴L試差異化的銷售策略。

　　值得關(guān)注的是，海港城和時代廣場等分拆上市甚囂塵上，不過九龍倉表示研究仍在進行中。今年3月初，九龍倉當(dāng)時宣布啟動新策略評估，研究將部分投資物業(yè)以實物分派形式派發(fā)予股東，并以介紹形式分拆上市，讓九龍倉股東有機會同時持有兩間上市公司，不過集團董事長吳天海指出，目前未確定將哪些投資物業(yè)撥入新上市公司，但這亦意味估值高達2190億元的尖沙嘴海港城及銅鑼灣時代廣場，可能成為獨立上市公司。

　　目前，九龍倉手上的中國內(nèi)地和香港投資物業(yè)最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產(chǎn)值的71.94%。當(dāng)中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓估值便高達1645億元，相當(dāng)于總資產(chǎn)的37.06%，連同時代廣場，占投資物業(yè)估值比重高達68.6%。

　　吳天海在公司股東周年大會后曾表示集團已完成技術(shù)上的可行性研究，但商業(yè)上的可行性研究則仍在進行中，因此還沒有定案。截止至今日發(fā)稿，九龍倉股價微漲0.08%至每股64.7港元，目前市值約為1963億港元。

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