中國零售房地產火拼為哪般？

　　從世界趨勢看，零售房地產正在從單一購物功能向綜合開發轉變。無論是小規模零售市場，還是超級購物中心，都在追求個性化設計和多功能作用，并力求成為一個混合項目或社區的中心。

　　零售房地產概念“浮出水面”

　　■中國城市化的進展一定是未來20年經濟發展的核心

　　■中國的零售市場越來越受國際市場的重視

　　■中國人喜歡城市化的生活

　　零售房地產是指用于零售、服務企業經營的地產和物業形態，具有統一規劃和管理的特點，主要代表形式有購物中心、商業街區、專業主題商場等。

　　決定零售地產價值的核心因素有三個，一個是經濟發展的水平，第二個是人口的增長，第三個資金的流動。隨著中國不斷加快城市化的進程，人才不斷流入發展中的城市以及寬松的貨幣政策，必然會在未來的5~10年給中國的零售地產，包括商業地產帶來一個高速的發展。

　　對本報記者明確提出“零售房地產”概念，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示高度認同和贊賞。他認為，中國當前商業房地產的表述過于籠統，由于商業房地產涵蓋了多種截然不同的物業形態，容易對開發商形成錯誤的引導，比如以購物中心為代表的“零售房地產”，體現為零售品牌通過租賃方式入場經營，因此就需要實施復雜的商業管理和物業管理，包括營銷;而寫字樓則是提供公司辦公場所的物業形態，更為強調物業管理，這是造成很多商業地產開發商只強調物業管理而忽視商業管理的一個重要原因。

　　對此，國際購物中心協會中國區首席代表許有為談到：“以往總把‘商業房地產’和‘零售房地產’混淆在一起。而現在，中國的開發商越來越專業，概念也越來越清晰。”

　　目前，做購物中心面臨的最大問題是招商的困難。許有為認為，目前很多國際品牌都很重視中國市場，比如服裝和電器品牌等，他們都非常期望進入到中國的購物中心。

　　談到招商問題，郭增利認為，中國本土零售品牌，特別是服裝，一定要迅速了解購物中心的發展特點，逐步完善渠道策略，積極開拓購物中心通路，逐漸改變國內購物中心租戶幾乎被國際服裝品牌壟斷的局面。

　　上海港匯房地產開發有限公司董事長王裕強指出：“中國購物中心這幾年的發展速度比中國百貨業明顯要快一點。中國現在還有8億農民，如果要中國成為世界發達國家，2億農民就已經足夠了，還有6億農民要從農村轉到城市，從一線到三線的城市人口將會有巨增，所以說零售房地產產業的發展非常重要。”

　　中信資本控股有限公司高級董事總經理兼房地產投資部主管程驍遠介紹：“實際上，中國的內需占整個GDP遠遠落后于亞洲金磚四國，金磚四國中最高的達到70%，最低的是50%。而中國則需要從37%拉升到50%這樣一個內需占GDP的比例。因此，中國零售房地產發展的空間是相當大的。”

　　零售房地產迎來“第二春”

　　■美國有3億城市人口，但是有4.9萬個購物中心;而中國有2億城市人口，卻只有不到2000個購物中心

　　■“保險資金”的進入會強力助推中國零售地產快速發展，4萬億保險公司總資產的10%是可以投資到商業地產

　　■購物中心業態將會向大型或特定方向分工發展，尤其是二三線區域購物中心的發展會非常迅猛

　　在經濟發展的中后期，隨著居民自住房比例的不斷提升，同時在小區環境不斷成熟，商業環境不斷完善的情況下，投資的拉動不斷地轉為消費需求，將會迎來第二輪商業地產的增值。從中長期的角度來看，中國商業房地產，包括零售房地產長期增值的優勢應該說是非常明顯，也非常明確的。

　　金融街控股股份有限公司常務副總經理高靚認為：“購物中心這種業態，可以把零售、餐飲、娛樂、健身、以及其它的消費融為一體，較傳統的百貨業態會更樂觀一些。另外，從市場的規模和容量來看，中國市場的發展有非常好的前景，比如說美國有3億的城市人口，但是它有4.9萬個購物中心;而中國有2億的城市人口，實際上購物中心的數量不到2000個，所以說今后發展的空間是比較大的，消費需求的帶動對整個市場規模的擴大有著非常大的帶動作用。{page_break}

　　大家都知道房地產信托基金可以整合物業機構，給開發商提供快速的回流資金，同時給房地產行業提供一個非常好的資本工具。房地產信托基金在中國呼之欲出，它對今后的零售房地產，包括商業房地產的擴大會將到一個本質性的作用。這個巨大的市場我們很難想到，比如說在美國，這種房地產信托基金的市值是在1500億美元左右。用于房地產開發的約有170億美元。而現在中國的信托基金是零，所以說今后發展的空間是難以想象的。這樣一個市場規模，這樣一個創意的資金對于資本價值的提升，包括對于行業快速規范的發展將會起到一個積極的帶動作用。

　　同時，“保險資本”的進入會給零售房地產，包括商業房地產會有一個非常快速的推動作用。保險投資房地產具體的管理辦法已經出臺了，4萬億保險公司的總資產，其中10%是可以用作商業地產資產的投資，10%相當于4000億，這40000億相當于中國物業總的市值，所以說占比是非常大的，這一部分的錢是不允許投資住宅項目開發的。同時這對于已經進入到成熟穩定期的商業物業應該說是更好的一個機會，所以從近期、中期、遠期來講，零售房地產的前景應該說都是非常好的。但是，有了好的經濟發展前景，有了好的市場需求，也有了充裕的資金，現在我們需要研究如何為這個快速增長的市場提供一個專業管理的團隊，提升專業管理能力是急需解決的問題。”

　　“目前，大家達成一個共識就是在一線城市和一些大的中心城市，購物中心這種業態的發展會向大型或者是特定方向來分工發展，但是在二三線區域購物中心的發展會非常迅猛。”中信房地產股份有限公司副總裁禹來指出：“作為房地產來說處在特殊的時期，也就是國家對房地產的宏觀調控，從我們自己的銷售數據來看，住宅的銷售受到很大的影響，這個與經濟周期的零售行業是有關系。房地產發生一個巨大的轉變，就是我們的商業房地產附屬于住宅地產，或者是為住宅地產保駕護航這樣的一個階段已經過去了。今后在相當長的時間內，商業房地產將會占據相當重要的地位，甚至是主導的地位，或者說一個獨立的地位。

　　商業房地產，我們把它細分定義為零售房地產，在房地產行業將會引起越來越大的影響。可惜的是，現在現在大多數住宅房地產企業做商業房地產做得都不是太理想。我還是堅持一個觀點，我們是在中國做零售房地產，今后的市場會越來越大，零售房地產作為一個行業的地位也越來越重要，但是還會出現1/2的現象：購物中心需要蓋樓，蓋成了有1/2建不起來，建起來了的有1/2開不了業，開業了有1/2經營不好，這樣一個定律是由于中國特殊的現象造成的，這種現象給資本市場提供了一個很好的機會，資本市場將會對這種現象會進行糾偏。從零售房地產這個市場來說，中國的零售房地產會非常巨大，但是前景也不容樂觀，這樣的情形給我們提供了一些機會，特別是國內有實力的機構提供了一些機會。同時，我預言今后在零售和商業地產將會有比較大的洗牌，這個洗牌同時會帶動整個房地產行業結構的變化。”

　　天成企業集團董事長趙勇強談到：“中國人做購物中心一不怕沒錢，二不怕沒地方。中國人有自己的消費習慣，中國購物中心最大的消費者是在中產階級。在我們的價值體系里，中國有多少人在買LV，我們能夠看得見，也能夠算得出來。但是像H&M、ZARA等SPA品牌商，我認為這是中國未來零售業發展的重點。因為LV這類品牌很尖端、很窄眾，如果要做大還是要是靠6~8億的工薪階層。

　　我現在形容我們的房地產團隊是軍閥割地。我們在學習的同時，要融入到當地，了解當地的情況，了解當地消費能力和水平，這樣的消費中心才是有滲透力的。購物中心不是蓋起來看的，購物中心是蓋起來使用的，而且能夠讓人感覺到中國30年的改革開放以后，我們的生活水平在提高，分享我們改革開放的成果。

　　其次，是要重視中國的文化，因為我們在做的時候，很容易崇洋媚外，老外都是對的，我們都是錯誤的。其實，中國有很多文化因素都可以植入到購物中心當中去，我認為一定要在學習當中形成中國人自己的文化元素，了解中國的市場，為我們中國的老百姓建立2~3萬個購物中心，那才是是真正世界的、中國的購物中心。”