經(jīng)貿(mào)園區(qū)型政治地產(chǎn)--中國鞋都

    2004年春夏之交，正當(dāng)各地政府仍然如火如荼地癡迷于通過地產(chǎn)開發(fā)來提升自身的政德政績時(shí)，卻歷史機(jī)緣地再次遇上繼1994年國家第一次對地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控之后的第二次“治理整頓”。盡管本次仍是以簡單的“宏觀調(diào)控”概念來解釋對中國地產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響的。其實(shí)，國家的目的在于希望通過積極的產(chǎn)業(yè)政策來促使中國地產(chǎn)業(yè)在肯定過去所取得成績的同時(shí)，也必須清醒地看到2004中國地產(chǎn)業(yè)局部過熱和地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的實(shí)際現(xiàn)狀，目的在于引導(dǎo)中國地產(chǎn)業(yè)自身建立起健康、有序的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。具體表現(xiàn)為： 
　　第一是通過清查整頓和規(guī)范各地的具有開發(fā)區(qū)性質(zhì)與開發(fā)規(guī)模的園區(qū)性地產(chǎn)。
　　第二是通過銀根緊縮政策來抑制正欲上馬的產(chǎn)業(yè)大盤和平抑不斷飆升的住宅價(jià)格。 
　　通過國家政策頒布實(shí)施近4個(gè)月的市場反映來看，事實(shí)說明國家這只“有形的手”雖然是有力和及時(shí)的，也不排除在地產(chǎn)界只要有策劃創(chuàng)新、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、開發(fā)及時(shí)、推廣有力的樓盤也照樣會(huì)收個(gè)缽滿盆豐。比如逆市飄紅的中國鞋都項(xiàng)目就正是在這樣“霜凍”的宏觀大背景下，開創(chuàng)了2004中國經(jīng)貿(mào)園區(qū)總建筑面積二十萬平方米、第一個(gè)價(jià)格高達(dá)每平方米38000元人民幣的“天價(jià)”大盤，并且是在開盤不到三天的時(shí)間就認(rèn)購一空的中國農(nóng)村---福建省晉江市陳埭鎮(zhèn)大鄉(xiāng)村。中國鞋都究竟是通過怎樣的操作手法創(chuàng)造出了中國地產(chǎn)行業(yè)的奇跡和神話呢？下面我們不妨通過對中國鞋都項(xiàng)目的全案操作過程的一一展示來解析經(jīng)貿(mào)型政治地產(chǎn)----中國鞋都是如何創(chuàng)新和引領(lǐng)中國鞋業(yè)與“復(fù)興中國”的。
　　第一節(jié) 晉江市與中國鞋都的建設(shè)背景
　　一、晉江市概況
　　晉江市地處中國福建省東南沿海，是中國著名僑鄉(xiāng)，也是臺(tái)灣同胞主要祖籍地之一。三面臨海、氣候宜人，山川毓秀、人文薈萃，素有 “泉南佛國”、“海濱鄒魯”之美譽(yù)。介于福建省會(huì)福州、經(jīng)濟(jì)特區(qū)廈門之間，與歷史文化名城泉州相連，與臺(tái)灣、金門隔海相望，毗鄰港澳及東南亞，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。全市地域面積649平方公里，海域面積6345平方公里。全市人口l02萬，旅居海外的僑胞和港、澳、臺(tái)同胞200多萬人，號稱“海內(nèi)外300萬晉江人”。
　　晉江和中國歷史文化名城泉州均為海上絲綢之路的起點(diǎn)，歷史文化源遠(yuǎn)流長。晉江高度重視發(fā)展高等教育事業(yè)，重視人才引進(jìn)，采取系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)引進(jìn)各類管理人才和技術(shù)人才。先后在廈門大學(xué)創(chuàng)辦了晉江學(xué)院，在泉州華僑大學(xué)設(shè)立了晉江菲莉?qū)W院。目前占地6平方公里的晉江高教園區(qū)正在籌建中。晉江還先后與清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)等30多所高校和研發(fā)機(jī)構(gòu)建立長期合作關(guān)系，建成了中國第一個(gè)縣級博士后科研工作站，設(shè)立專家活動(dòng)中心專門為高級人才科研、學(xué)術(shù)交流、成果展示及學(xué)習(xí)休閑等服務(wù)。
　　晉江市是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力、最具競爭力的區(qū)域之一，2002年晉江市被福建省委、省政府確定為中等城市。經(jīng)過20多年的改革開放，晉江已由一個(gè)農(nóng)業(yè)窮縣發(fā)展成為現(xiàn)代化工業(yè)城市，成為中國東南沿海重要的制造基地。晉江的發(fā)展模式與溫州模式、蘇南模式、珠江三角洲模式并列為中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展四大模式，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)多年居全國縣（市）前列、福建省縣(市)首位。2001年社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)位居全國l00個(gè)“最發(fā)達(dá)縣”第l3位，2002年晉江的“縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力”名列全國第六。l978年以來，縣域生產(chǎn)總值平均增長率達(dá)到26.168，經(jīng)濟(jì)總量平均三年翻一番，相當(dāng)于每三年就在已有基礎(chǔ)上再造一個(gè)晉江。財(cái)政總收入、用地總量的平均增長率也在23%-----24%。
　　晉江是中國的品牌之都，擁有的中國馳名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品、福建省著名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品數(shù)量名列全國縣級市前列、福建省縣(市)首位?？萍季C合實(shí)力進(jìn)入全國百強(qiáng)行列，被定為全國4個(gè)科技進(jìn)步示范區(qū)之一。晉江先后被授予 “全國質(zhì)量興市先進(jìn)縣(市)”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣(市)” 、“中國鞋都”等稱譽(yù)?！拘氯A社福建分社】 其中，在晉江市的陳埭鎮(zhèn)云集了有大大小小共計(jì)三千多家制鞋企業(yè)，年產(chǎn)休閑運(yùn)動(dòng)鞋占中國休閑運(yùn)動(dòng)鞋總量的80%、世界休閑運(yùn)動(dòng)鞋1/3以上，在晉江的GDP總量中占據(jù)絕大板塊，是晉江市的支柱性產(chǎn)業(yè)之首。有“三人穿運(yùn)動(dòng)鞋必有二人的是晉江產(chǎn)”和“福建的經(jīng)濟(jì)在泉州、泉州的經(jīng)濟(jì)在晉江、晉江的經(jīng)濟(jì)在陳埭”之說?？墒穷Ｖ堑臅x江人為什么要垂青中國鞋都項(xiàng)目？又是怎樣通過中國鞋都項(xiàng)目來發(fā)揮鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的引領(lǐng)與巨大的推動(dòng)作用呢？下面我們就通過中國鞋都項(xiàng)目的建設(shè)背景與項(xiàng)目概況來解釋其中究竟。 
　　二、中國鞋都項(xiàng)目的建設(shè)背景
　　本項(xiàng)目之所以叫“中國鞋都”，是因?yàn)?001年3月19日由中國皮革研究院、中國制鞋工業(yè)研究院等四家機(jī)構(gòu)聯(lián)合命名晉江市為“中國鞋都”,而中國鞋都項(xiàng)目之所以要用晉江市的美稱-----中國鞋都來命名，完全是有賴于晉江市上屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)班子的前瞻性眼光和理性思維。因?yàn)?，本?xiàng)目不論是從地塊與投資規(guī)模的大小，還是從市場的專業(yè)化程度以及對中國鞋業(yè)市場的影響力而言，都涉及到晉江鞋業(yè)市場必然要由過去的粗放性、松散性、作坊化、單一化向?qū)I(yè)化、規(guī)?；⒍嘣⒓瘓F(tuán)化轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果;同時(shí)也是中國加入WTO為適應(yīng)國際經(jīng)濟(jì)一體化要求和加速大泉州城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及本地區(qū)制鞋企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)與突破口;它是國家二級區(qū)域的代表-----泉漳廈三角洲的增長極和大泉州城市經(jīng)營的示范工程；所以，用“中國鞋都”來冠稱本項(xiàng)目的命名既體現(xiàn)了項(xiàng)目的規(guī)?；蛯I(yè)化程度，又揭示了項(xiàng)目在中國行業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)營過程中舉足輕重的地位,其深刻誕生背景表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
　　（一）國際大氣候的要求
　　隨著中國加入WTO后，國際經(jīng)濟(jì)一體化及新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的全面到來，國際間的白熱化市場競爭迫切要求中國的鞋業(yè)企業(yè)提升自身競爭力，以企在國際市場上謀求自身發(fā)展,因此從這個(gè)角度上說,中國鞋都的建設(shè)是適應(yīng)國際經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的歷史必然。
　?。ǘ﹪鴥?nèi)小氣候的要求
　　中國已經(jīng)完成了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的短缺性經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的相對飽和經(jīng)濟(jì)的歷史飛躍，與此同時(shí)，中國國民的價(jià)值觀和生活形態(tài)也由過去的單純的“20世紀(jì)賺金錢”向“21世紀(jì)賺休閑”以及過去的居住------工作兩點(diǎn)一線的枯燥乏味的簡單生活方式向21世紀(jì)的居住-----工作-----休閑------學(xué)習(xí)四維一體全新生活方式（2003年5月21日<<西安晚報(bào)>>的《20世紀(jì)賺金錢 21世紀(jì)賺休閑》和《21 世紀(jì)全新生活模式剖析》）的重大轉(zhuǎn)變，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下的市場需求催生了中國旅游休閑鞋業(yè)的再次細(xì)分，所以說中國鞋都的誕生是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下的客觀要求。
　　從第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的梯次躍升,體現(xiàn)了一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，也是衡量一個(gè)國家在國際經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)地位的具體標(biāo)準(zhǔn)。中國目前正處在橢圓型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向亞鈴型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大轉(zhuǎn)變之中，一個(gè)典型的“制造中國”將成為過去，代之而來的是一個(gè)全新的“休閑中國”時(shí)代.而要徹底完成這個(gè)巨大的歷史轉(zhuǎn)變必須有一個(gè)核心的休閑產(chǎn)業(yè)平臺(tái)來作為動(dòng)力引擎，這就是“世界鞋業(yè)的奧林匹克 亞洲戰(zhàn)區(qū)的賽事中心----中國鞋都”，所以說中國鞋都的誕生是實(shí)現(xiàn)“制造中國”向“休閑中國”轉(zhuǎn)變的動(dòng)力平臺(tái)和對接窗口。 
　?。ㄈ┲袊瑯I(yè)市場細(xì)分的要求
　　在全國四大鞋業(yè)生產(chǎn)基地中，廣東東莞主產(chǎn)高檔皮鞋，四川成都主產(chǎn)女鞋，浙江溫州主產(chǎn)皮鞋,而福建晉江的中國鞋都主要是生產(chǎn)休閑運(yùn)動(dòng)鞋。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理知，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展總是從最初的偶然性、零星松散、局部非專業(yè)、作坊式小規(guī)模的單個(gè)模糊產(chǎn)品出發(fā)，逐步向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模、系統(tǒng)性和科學(xué)性的行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變，總是由橫向的產(chǎn)品寬度開發(fā)轉(zhuǎn)向縱向的產(chǎn)品線深度開發(fā)，其實(shí)質(zhì)就是1956年美國營銷學(xué)專家溫德爾 斯密斯教授提出的市場細(xì)分問題。作為鞋類細(xì)分市場------運(yùn)動(dòng)休閑鞋的總部基地------中國鞋都的誕生正是遵循了市場營銷學(xué)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的的科學(xué)要求，所以說是中國鞋業(yè)市場四分天下有其一和中國鞋業(yè)市場細(xì)分的科學(xué)體現(xiàn)。
　?。ㄋ模﹪鴥?nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求
　　21世紀(jì)的中國問題無外乎來自兩個(gè)方面：其一、是國際經(jīng)濟(jì)一體化的國際大背景要求迫使中國企業(yè)增強(qiáng)企業(yè)競爭力，迫使中國經(jīng)濟(jì)融入國際大環(huán)境以求得生存發(fā)展；其二、是來自國內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展和城市化水平低的根本性問題。而上述兩個(gè)方面的問題已經(jīng)變成困擾中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要問題，所以也是黨和各級政府非常關(guān)心的頭等大事。因?yàn)?，“國家的發(fā)展看區(qū)域、區(qū)域的發(fā)展看城市、城市的發(fā)展看產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看地產(chǎn)”,這是國家的發(fā)展法則，問題的關(guān)鍵是看從何處入手的。
　　所以，作為中國第二級區(qū)域的代表-------廈漳泉大東南區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和如何加速本區(qū)域的城市化進(jìn)程的問題已經(jīng)是國家和泉州市委、市政府考慮的頭等大事。大泉州戰(zhàn)略的突破口也正是這一法則原理下所涉及的問題核心。因?yàn)?泉州的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成前面我們已經(jīng)說過，鞋業(yè)是泉州的龍頭支柱,但是影響泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恰恰是城市的系統(tǒng)規(guī)劃、整體布局和綜合開發(fā)問題,特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的系統(tǒng)規(guī)劃與布局,而中國鞋都的誕生體現(xiàn)了上屆政府立誓改變這一困擾泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題的實(shí)質(zhì)性舉措。把過去的分散性、小規(guī)模、技術(shù)與品牌文化含量低、成本居高不下、競爭力差的不良局面,改變成為大區(qū)域集團(tuán)化、集中化、 科技與文化含量高的國際鞋業(yè)物流港,以增強(qiáng)晉江制鞋企業(yè)的競爭力和促使它們早日充分融入國際經(jīng)濟(jì)一體化舞臺(tái),為泉州的可持續(xù)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。中國鞋都作為泉州市的第一個(gè)地產(chǎn)大盤的誕生勢必會(huì)對本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加速大泉州的城市化進(jìn)程發(fā)揮革命性引領(lǐng)與推動(dòng)。所以說，中國鞋都的誕生是本區(qū)域和大泉州戰(zhàn)略的樣板示范工程。
　?。ㄎ澹﹪鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求
　　中國的休閑運(yùn)動(dòng)鞋生產(chǎn)基地主要集中在泉州市的晉江市陳埭鎮(zhèn)，雖然在改革開放的20年里完成了資本、技術(shù)、人才、市場的原始積累，取得了顯著的成績。可是隨著企業(yè)的逐步發(fā)展，一些不利于企業(yè)發(fā)展的因素也顯現(xiàn)出來：產(chǎn)品的單一化