“后疫情”下的樓市“金九”：30家房企銷(xiāo)售上漲近兩成

       近日，上市房企陸續(xù)公布9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。在疫情影響消除殆盡、房企啟動(dòng)促銷(xiāo)、需求集中釋放、信貸政策寬松等多個(gè)因素的影響下，房企普遍迎來(lái)又一個(gè)“金九”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)30家上市房企的業(yè)績(jī)顯示，今年9月，30家房企的銷(xiāo)售額達(dá)到6096億元，同比上漲19%。今年1-9月，30家房企累計(jì)銷(xiāo)售41454億元，同比上漲8.8%。

“整體看，房企已經(jīng)基本全面走出了疫情影響，9月也成為了2020年房企銷(xiāo)售表現(xiàn)最好的一個(gè)月。”中原地產(chǎn)指出。

但市場(chǎng)環(huán)境仍然充滿了不確定。新冠肺炎疫情有可能出現(xiàn)的反復(fù)，以及“三道紅線”融資政策的實(shí)施，都將給房企帶來(lái)運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售的壓力。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在房企的積極“自救”下，今年仍然有可能迎來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“大年”，但銷(xiāo)售面積恐怕很難超過(guò)去年的水平。

推盤(pán)與讓利

公告顯示，今年9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積371.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額545.4億元，同比增加約15.68%、10.65%。今年1~9月份，萬(wàn)科公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3264.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額4927.6億元，分別同比增加6.64%、3.61%。

其他頭部房企中，碧桂園在9月實(shí)現(xiàn)（權(quán)益）銷(xiāo)售額646.3億元，同比增加25.30%。融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)689.4億元的銷(xiāo)售規(guī)模，同比增加9.5%。今年前三季度，這兩家公司的銷(xiāo)售規(guī)模均高于去年同期。

恒大公布了自2020年9月1日至10月8日的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。在這38天內(nèi)，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1416.3億元，合約銷(xiāo)售面積1641.7萬(wàn)平方米。

恒大是今年9月銷(xiāo)售規(guī)模最大的房企，這主要得益于公司推出的促銷(xiāo)措施。9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發(fā)促銷(xiāo)文件，設(shè)立了“金九銀十”共銷(xiāo)售2000億元、單月銷(xiāo)售1000億元的目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，恒大對(duì)旗下600多個(gè)樓盤(pán)實(shí)施打折。

按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)，截至10月8日，恒大完成9、10月份2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)的70.8%。截至10月8日，恒大年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷(xiāo)售目標(biāo)的91.1%。

根據(jù)易居克而瑞發(fā)布的“2020年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100 排行榜”，今年9月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額同比上升24.8%；今年1-9月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額同比上升7.4%。

從房企的角度，加大推盤(pán)和主動(dòng)讓利，被認(rèn)為是刺激銷(xiāo)售的主因。為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響，很多房企在二季度就已實(shí)施價(jià)格優(yōu)惠政策，這在刺激銷(xiāo)售回暖的同時(shí)，也使得企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期有所下滑。

在已經(jīng)公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企中，除恒大外，融創(chuàng)、世茂、雅居樂(lè)等企業(yè)在前三季度的銷(xiāo)售均價(jià)都低于去年同期。

但并非所有房企都迎來(lái)了“金九”，出于各種原因，也有部分房企未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的提升。其中，首開(kāi)在9月單月的銷(xiāo)售額同比下降了超過(guò)兩成。今年前9月，首開(kāi)、富力、綠城、遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售額均低于去年同期。

“價(jià)格戰(zhàn)”仍將延續(xù)？

房企普遍收獲“金九”，并帶動(dòng)前三季度銷(xiāo)售額提升，還與當(dāng)前的樓市大背景有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定的最主要原因之一。與此同時(shí)，雖然部分城市啟動(dòng)了調(diào)控政策，但力度一般，且對(duì)剛需有所保護(hù)，因此沒(méi)有明顯影響市場(chǎng)銷(xiāo)售。

但總體而言，房企完成銷(xiāo)售目標(biāo)的情況并不好。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，有近三成房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前來(lái)看，很多房企仍然面臨較大的銷(xiāo)售和去化壓力，四季度仍需加快推盤(pán)節(jié)奏、加速去化。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，行業(yè)將在今年四季度迎來(lái)供貨高峰。一方面，受到疫情沖擊，房企的整體銷(xiāo)售與供貨節(jié)奏都在后移；另一方面，“三道紅線”政策對(duì)負(fù)債率和現(xiàn)金流的要求，也會(huì)促使房企通過(guò)加快銷(xiāo)售的方式維持財(cái)務(wù)的健康。

監(jiān)管層對(duì)“三道紅線”的具體要求為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%； 凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。國(guó)泰君安以91家房企作為樣本，按照“三道紅線”劃分，僅有31%的房企處于不踩線的“綠檔”，處于較危險(xiǎn)的“橙檔”“紅檔”的房企分別占比13%、24%。

前述房企人士認(rèn)為，房企在9月份啟動(dòng)的降價(jià)促銷(xiāo)，就有“三道紅線”政策的影響。近期，一些房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)讓旗下的非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而維持財(cái)務(wù)健康。

他指出，四季度本來(lái)就是房企銷(xiāo)售規(guī)模最大的時(shí)段，考慮到完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)和降杠桿的雙重壓力，“價(jià)格戰(zhàn)”很可能在四季度延續(xù)。這也將繼續(xù)影響全年的利潤(rùn)率。

但易居克而瑞認(rèn)為，考慮到越來(lái)越多的城市升級(jí)調(diào)控政策，這種辦法的效果恐怕有限。該機(jī)構(gòu)表示，從前8月商品房銷(xiāo)售體量預(yù)計(jì)，今年全年商品房銷(xiāo)售金額大概率創(chuàng)新高，但銷(xiāo)售面積或?qū)⑽⒌?/p>