Directeur Général De La Paix Interview Shenzhen Commercial Real Estate Investment Co., Ltd. 楊敬玉

"2012 de la troisième session de l'Assemblée générale dans des canaux de vente au détail de l'Union sur le" Centre

L 'excellent point de vue de la coopération avec le centre commercial a suscité un large intérêt auprès du public.

Le présent numéro sera axé sur les principaux magasins, les sous - magasins et les questions liées au centre commercial, le développement de l 'opérateur pour le centre commercial et aider les marques de mode à trouver leur place.

Dialogue

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Wang Chuanhu Vice - Président du Lihai Group

Rutting Ting, Senior Director of Asset Management

Dans le passé, on parlait souvent de la boutique principale, qui semblait être devenue un élément fonctionnel indispensable du centre commercial.

Toutefois, à mesure que les centres commerciaux évoluent et deviennent novateurs et que la demande de consommation se diversifie, certains d 'entre eux adaptent progressivement les rapports de proportionnalité entre l' activité commerciale, ce qui s' est traduit par une érosion progressive de l 'avantage des grands magasins, qui ont commencé à essayer de remplacer un seul grand magasin par des groupements de localisation.

En dépit de l 'augmentation des difficultés d' appel d 'offres, les recettes locatives et la concordance de positionnement ont été améliorées.

Aller au magasin principal ou devenir une manifestation de Mall futur peut aussi être un processus obligatoire pour l 'innovation dans le centre commercial.

Alors, quel est le r?le de la boutique principale dans le centre commercial? Quel genre de centre est - il équipé d 'une boutique non principale? Comment procéder à une évaluation des risques dans un centre commercial qui se rend à la boutique principale?

"Le principal défaut du magasin est la faible contribution au loyer et la durée du bail."

Le magasin principal est le c?ur de centre commercial, et c'est également le principal locataire, mais avec l'innovation Centre commercial, les inconvénients du magasin principal est également de plus en plus importante, principalement dans le loyer faible contribution et contrat de bail longue.

Le magasin principal comme le centre commercial de l'élément central, qu'assume ce r?le?

楊敬玉: Tout d'abord, à partir du centre commercial de point de vue, le r?le du magasin principal est de s'attirer les touristes.

Le magasin principal supportant le même magasin locataire par rapport à la fois la principale était faible, c'est précisément parce que le magasin principal a des retombées considérables.

Centre commercial non seulement le loyer de contribution, mais également de voir si elle peut donner d'autres magasins de créer des ventes et des bénéfices.

Une autre fonction est de localiser et de l'image.

Centre commercial à des groupes bien définis, produits de positionnement combiné à quel niveau, le magasin principal a joué un r?le important dans ces domaines.

Par exemple de la part de début de magasin principal centre commercial de banlieue représentent plus de 50% à 60%, est de nouveau ou de valeurs immature sur le magasin principal de la dépendance de plus en plus.

En joue un r?le central en même temps, les abus et la boutique?

楊敬玉: Tout d'abord, le Secrétaire général, étant donné que les conditions de location sont les négociations dans les conditions de départ, de sorte que le bail de location longue signifie la fin de la croissance à long terme est très faible.

En outre, si la zone principale du magasin, nombre d'autres magasins sera réduite de manière correspondante, qui est riche en produits ont une grande influence.

Wang Chuan Hu: le plus grand défaut de magasin principal est le loyer de contribution relativement faible, plus le revenu, alors le magasin principal sur l'ensemble de l'immobilier difficile équilibre.

Avec des développeurs de plus en plus d'attention à l'exploitation commerciale de la valeur de retour de la valeur des actifs dans l'avenir dans le magasin principal et, dans le processus de développement est effectivement un problème, est de plus en plus des contradictions.

"Magasin principal doit apprendre à abandonner la solidification de modèle"

Lorsque le Centre de magasin principal contradiction et d'achat, le magasin principal doit apprendre à abandonner stéréotypes, avec la coopération de l'attitude et les développeurs de flexibilité; en même temps, les développeurs doit également le r?le et la contribution de l'exploitation commerciale de l'angle de vue du magasin principal, afin de parvenir à une situation gagnant - gagnant.

Face à la boutique, magasin principal et un centre commercial des deux parties devrait résoudre quoi?

Wang Chuan Hu: magasin principal lui - même pour l'ajustement des idées, à l'origine, le magasin principal est très forte, la position, la taille, la location de conditions sont très subjectives.

Maintenant, le magasin principal doit apprendre à abandonner, dans la position de sélection de mode inhérent à abandonner, et d'apprendre à réduire la superficie, le loyer augmente la proportion de flexibles.

Pour les grands magasins urbains de niveau III - IV, il est possible d 'acquérir rapidement des terrains avec les promoteurs afin d' obtenir un appui sur les terrains publics, de sorte que les promoteurs disposent d 'un espace et d' une marge de man?uvre équilibrés pour l 'ensemble du développement.

Au niveau des promoteurs, ils ne devraient pas considérer les principaux magasins comme un simple accessoire à l 'immobilier, mais plut?t comme une contribution à l' entreprise détentrice.

En d 'autres termes, les promoteurs doivent savoir que les grands magasins et les grands magasins sont liés au niveau d' activité et à la capacité du Centre lui - même, et que le développement du Centre ne peut être favorisé que si l 'on parvient à une situation gagnant - gagnant.

En tout état de cause, les deux parties doivent se regarder l 'un l' autre dans l 'optique de créer un véritable gagnant - gagnant, c' est la voie de la croissance commune des futurs magasins de détail et des agents immobiliers.

Rutine: quel que soit l 'état du centre commercial, l' Entrepreneur doit revenir au niveau "qui est le consommateur" et se demander ce qui est exactement le positionnement du projet, sans avoir à introduire le magasin de détail.

Après cela, j 'ai deux propositions: premièrement, nous ne pouvons pas ignorer les co?ts, mais surtout tenir compte de la valeur de sa marque, de sa capacité d' absorption de base et de son r?le central dans l 'ensemble du projet; et deuxièmement, outre les conditions de location, les promoteurs doivent procéder à une comptabilité intégrée de l' immobilier, avec l 'aide de sociétés spécialisées.

"Aller au magasin principal, si tu veux."

Bien que l 'on ait tendance à se rendre dans les principaux magasins, les centres commerciaux doivent également procéder à une évaluation complète de leur propre situation et ne peuvent prendre des mesures dans les magasins secondaires que si les conditions sont réunies.

L 'introduction d' un ensemble de sous - centrales doit être accompagnée d 'une évaluation de leur capacité à se substituer aux fonctions traditionnelles.

Journaliste: à l 'heure actuelle, l' avantage de la boutique principale dans le centre commercial est en train de s' affaiblir, et il y a aussi des centres qui essaient de se pformer en boutique principale.

Quelle forme y a - t - il dans les magasins secondaires?

Yang Jingyu: Je pense que les quatre conditions ci - après peuvent être qualifiées de "magasin secondaire".

Tout d'abord, une zone sensiblement moins de magasin principal, généralement à 500 mètres carrés - 1500 mètres carrés entre; deuxièmement, le locataire de la combinaison de se concentrer sur une catégorie unique ou l'Association de la combinaison de produits, la ligne de produits ou de largeur ou de profondeur, "partie de sa combinaison similaire à La boutique de vêtement commerciaux traditionnels des centres commerciaux, des magasins, des chaussures, des centres commerciaux." cosmétiques; troisièmement, apte à attirer un certain type de couche client, la profondeur de satisfaire aux exigences pertinentes de ce type de client de couche.

Enfin, une combinaison distincte de la boutique de magasins traditionnels, tels que de grandes salles de cinéma, de patinoire vraiment de la glace, etc. le jardin de Cate.

Le principal magasin fois par rapport à la boutique traditionnellement, riches en magasin fois après le r?le principal, peut utiliser une combinaison d'une série de fois au lieu de magasin principal magasin principal.

Journaliste: à votre avis, centre commercial pour les avantages de la boutique?

楊敬玉: magasin principal a un avantage évident à la fois est sa part de la zone inférieure, sensiblement inférieure à la force de magasin, en fait un ensemble associé de fois le magasin principal combiné à une fonction de la boutique de tradition.

Pour le magasin principal peut être, mais la fonction aller à magasin principal absolument pas, alors c'est un substitut de fonctions, est également une condition préalable à la fois le magasin principal.

Deuxièmement, non seulement de réduire de manière significative le magasin principal de la zone, de contrats de location de raccourcir de manière significative, car la fois principal stocke une cha?ne de fonctionnement capable de créer une plus grande marge négative de louer relativement plus grand, c'est également le résultat d'une situation gagnant - gagnant.

En outre, le principal magasin fois à différents stades de à

De réglage élastique très forte des propriétaires.

En outre, dans la position de régime, si dispersés dans un magasin principal groupe d'agencement peut être répartie de manière plus souple dans la position, le centre commercial de passagers de guider de manière uniforme et dispersées.

Journaliste: Centre commercial ce genre de conditions à la boutique?

Yang Jingyu: en ce qui concerne le centre commercial pour aller au magasin principal, le grand magasin Henglong Fu 'an de Shanghai devrait être un exemple typique.

Henglong Square Fu 'an grand magasin après, la variété de ses produits et la richesse de la marque ont augmenté considérablement.

Depuis lors, il y a eu une tendance à aller à la boutique principale ou secondaire.

Ces centres ont une caractéristique commune: la plupart d 'entre eux sont situés dans des villes de première et de deuxième ligne et sont situés dans des cercles assez m?rs pour ne pas être soumis à l' obligation de se rendre à la boutique principale.

Il y a des règles générales pour aller au magasin principal.

Les centres commerciaux délocalisés ont un niveau d 'escalier apparent dans la région.

La plupart d 'entre eux se trouvent dans des cercles d' affaires centraux et de première ligne, suivis par des centres urbains de deuxième ligne qui ont une meilleure capacité d 'exploitation et qui ont donc besoin d' un cercle d 'affaires m?r.

Au niveau des projets, il est très difficile de se rendre dans un centre commercial en banlieue ou dans un nouveau centre commercial.

D 'une part, les consommateurs sont peu nombreux dans le monde des affaires et les centres commerciaux ont besoin d' un magasin traditionnel qui attire les clients; et, d 'autre part, pour les magasins secondaires, en raison de leur positionnement relativement élevé (de qualité, de spécialisation), y compris pour

Le positionnement de l 'image et les services de suivi sont très exigeants, de sorte que la circulation des passagers par rapport aux grands magasins traditionnels ont un niveau plus élevé, de sorte que les conditions d' accès aux principaux magasins ne sont réunies que lorsque le cercle de maturité a été ajusté à deux reprises.

Par exemple, pour un centre commercial aussi m?r que Vientiane, la dépendance vis - à - vis des principaux magasins est devenue évidente.

En résumé, la plus grande condition pour aller au magasin principal est: Vous devez trouver un sous - groupe qui remplacera le magasin principal et où les ressources de vente au détail sont abondantes.

Journaliste: il y a un risque que le centre commercial se dirige vers la boutique principale, comment l 'Entrepreneur doit - il évaluer le risque?

Yang Jingyu: d 'abord, pour les centres commerciaux communautaires, l' existence d 'une boutique principale est nécessaire, si l' on va aveuglément à la boutique principale, il y a un risque important.

En outre, le plus grand risque d 'aller à la boutique principale est la moyenne pondérée de la durée du bail.

Le risque d 'une durée moyenne pondérée de location existe presque dans tous les centres commerciaux et la durée moyenne pondérée du bail signifie qu' il est possible de procéder à des ajustements complets au bout de ces années, ce qui, d 'après les études, est généralement préférable de limiter cette valeur à moins de sept ans.

Comme la valeur moyenne pondérée de la ville de Guangzhou Tianhe est 6.1 - 6,2, cette valeur est très bien, c'est un centre commercial très fort, il possède la capacité de réduire la zone principale de commande de cycle de magasin et le magasin principal.

Par conséquent, la période moyenne pondérée pour contr?ler dans 7 ou moins, si plus de 7 signifie que le centre commercial, le degré d'intensité sur le marché la capacité de négociation, ainsi que le potentiel de croissance sur le marché de la région en dessous de la moyenne.

Aller à la boutique pour les conditions pour le magasin principal, cette condition au centre commercial initiale dépendant de magasin principal pour le cycle de commande moyenne pondérée.

C'est - à - dire, dans des conditions de dépendance de la boutique à attirer les passagers, une première commande de développeurs de la location, de la seconde commande est la zone avant de la troisième commande est le loyer.

Si la période moyenne pondérée de plus de 7, les développeurs de risques pour le magasin principal relativement plus assumer