深セン平安商用買い付け投資有限公司の総経理楊敬玉を取材します。

2012第3回中購連ショッピングセンター小売チャネル大會について

ショッピングセンターとの提攜の素晴らしい観點から、読者の注目を集めています。

今回は主力店、サブ主力店とショッピングセンター関連の話題をめぐって議論し、ショッピングセンターの開発事業者のために求人を行うとともに、ファッションブランドの位置を確認するのにも役立つ。

対話ゲスト

深セン平安商用買い付け投資有限公司の総経理楊敬玉

利海グループ副総裁汪伝虎

九洲遠景商業管理機構資産管理事業部高級監督の盧婷婷さん。

以前はショッピングセンターに言及する時いつも主力店に言及して、主力店はすでにショッピングセンターの不可欠な機能の元素になりました。

しかし、ショッピングセンターの持続的な発展と革新と消費ニーズの多様化に伴い、一部のショッピングセンターは徐々に経営の業態間の比例関係を調整しています。主力店の優位性は次第に弱まり、多くの百貨店は単一の百貨店に代わり、統一的に位置づけられたクラスターを使って主力店にしようとしています。

募集の難易度が高くなりましたが、家賃収益と位置合わせが向上しました。

主力店に行くか、將來的にはセルの表現となり、ショッピングセンターの新たな道を切り開く過程になるかもしれない。

今主力店のショッピングセンターでの役割はどれぐらいありますか？どのようなショッピングセンターが主力店のない條件を備えていますか？主力店のショッピングセンターに行くにはどうやってリスクを判定しますか？

主力店の最大の欠點は家賃の貢獻が低く、レンタル期間が長いことです。

主力店はショッピングセンターの心臓部であり、最も主要なテナントでもあるが、Mallの継続的な革新に伴い、主力店の弊害も顕著になり、主に家賃の貢獻が低く、レンタル期間が長いことを示している。

主力店はショッピングセンターの中心的な要素として、一體どんな役割を擔っていますか？

楊敬玉：まず、ショッピングセンターの立場から言えば、主力店が負擔する役割はお客さんを引き付けることです。

主力店の賃貸料はセットのテナントよりもサブ主力店の方が明らかに低いです。主力店は大きなオーバーフロー効果があるからです。

ショッピングセンターは家賃の貢獻だけではなく、他の店舗に売上高や利益を生み出すことができるかどうかを見ています。

もう一つの役割は位置とイメージです。

ショッピングセンターはお客様のグループ、商品の組み合わせの位置を明確にして、主力店はこれらの面で大きな役割を果たします。

例えば、初期の都市郊外のショッピングセンターの主力店は50%から60%のシェアを占めています。新しい店舗や成熟していない店舗ほど主力店に対する依存度が高くなります。

核心的な役割を果たすと同時に、主力店にはどのような弊害がありますか？

楊敬玉：まずレンタル期間が長いです。賃貸條件はすべてスタート條件の下で交渉しているので、レンタル期間が長いということは後期の長期的な賃貸料の伸びが低いということです。

また、主力店の面積が大きすぎると、他の店舗の數が減少します。つまり商品の豊富さに大きな影響があります。

ワン?ドンゴン：主力店の最大の欠點は家賃の貢獻が低く、レンタル期間が長いことです。だから、主力店は不動産全體の収益のバランスが取れません。

開発者がますますビジネスの運営面での資産価値と將來の価値収益に注目するにつれ、主力店は開拓過程で確実に難題に直面し、矛盾もますます際立ってきた。

「主力店は固形モードの放棄を學ぶべきだ」

主力店とショッピングセンターが衝突した時、主力店は固有のモードを放棄して、柔軟に融通をきかす姿勢で開発者と協力します。同時に、開発者もビジネスの角度から主力店の役割と貢獻を見て、ウィンウィンを達成します。

主力店の問題に対して、主力店とショッピングセンターの雙方はどう解決しますか？

ワン?ドンゴン：主力店自體は構想調整を行いますが、元々主力店はとても強くて、位置、面積、家賃の條件はとても主観的です。

今主力店は放棄をマスターして、位置の選択の上で固有のモードを放棄して、面積も縮小をマスターして、家賃の増加の割合は柔軟に変えます。

三四級都市の主力店に対して、開発者と一緒に土地を持って、主力店で政府の土地方面の支持を獲得することができます。このように開発者は全體の開発面でバランスの取れた空間と余裕があります。

開発者のレベルから言って、彼らは主力店を不動産の付屬品とするべきでなくて、不動産を持つ貢獻の角度に立って商業経営の問題を考慮にくるべきです。

つまり、開発者は主力店と主力店の誘致がショッピングセンター自身の運営水準と能力に関連していることを知っていなければなりません。

いずれにしても、雙方は相手の立場に立って考え、そして本當にウィンウィンを形成するべきです。これは將來の小売店と不動産會社が共に成長する道です。

盧婷：ティンティンティンはショッピングセンターがどんな狀態にあるかに関わらず、開発者はすべて“消費者は誰ですか？”というレベルに戻って、プロジェクトの位置付けが一體何なのかを考えて、小売店を導入する必要があります。

これらを考慮した上で、2つの提案があります。一、コストを無視することはできませんが、もっと重要なのはブランド価値、コア吸客能力及びプロジェクト全體に対する核心的な役割を考慮することです。

主力店に行ってもいいです。主力店に行く機能は絶対にだめです。

主力店に行くのはもう勢いがありますが、ショッピングセンターも自分自身を全面的に評価して、條件に合ってこそ主力店の措置を取ることができます。

サブ主力店の組み合わせを導入するとともに、従來の主力店に代わる機能を評価する。

記者：今、主力店はショッピングセンターの中の優位性がだんだん弱まっています。ショッピングセンターも主力店化を試みています。

今回の主力店はどのような形で現れますか？

楊敬玉：以下の四つの條件を満たすのは「サブ主力店」と言えると思います。

まず、面積は主力店より明らかに小さいです。普通は500平方メートルから1500平方メートルの間にあります。第二に、業種の組み合わせはある単品類または関連商品の組み合わせに集中しています。製品ラインは広いですか？深いです。一部の業種の組み合わせは伝統的な主力店の「男性服百貨店、女性服百貨店、靴類百貨店、化粧品百貨店」などに類似しています。

最後に、伝統的な主力店の業種グループとは明らかに違います。例えば、大型映畫館、真氷スケート場、美食園などです。

今回の主力店は伝統的な主力店に対して、サブ主力店が豊富になってから、主力店に代わる一連の主力店の組み合わせが使えます。

記者：ショッピングセンターで主力店化するメリットは何ですか？

楊敬玉：サブ主力店は面積が小さいことが明らかな利點があります。主力百貨より明らかに小さいです。事実上、関連のサブ主力店の組み合わせは伝統的な主力店の機能を果たしています。

主力店に行ってもいいですが、主力店に行く機能は絶対にだめです。だから、これは機能の代替であり、主力店化の先決條件です。

第二に、サブ主力店は面積が大幅に縮小しているだけでなく、レンタル期間も大幅に短縮されています。サブ主力店のチェーン化経営はより高い販売毛利を創出することができます。

なお、次の主力店は段階別で提供されます。

所有者は弾力性の強い調整を提供しています。

また、配置上、主力店に分散して配置すれば、より柔軟に階下に分布し、ショッピングセンターの客流を均一に誘導し、分散させることができます。

記者：どのようなショッピングセンターが主力店に行く條件を備えていますか？

楊敬玉：主力店のショッピングセンターに行くと、上海恒隆富安百貨店の撤退は典型的な例です。

恒隆広場の富安百貨店が撤退した後、商品の種類とブランドの豊富さが大幅に増加しました。

その後、主力店化やサブ主力店化の傾向が見られます。

これらのショッピングセンターには共通の特徴があります。彼らの多くはエリアショッピングセンターで、一線、二線都市に集中しています。ビジネス圏もかなり成熟しています。だから、どのショッピングセンターも條件があって主力店化するわけではありません。

主力店に行くには普通の規則があります。

主力店化のショッピングセンターはエリアに階段があります。

これらの多くはコアビジネス圏と一線ビジネスエリアに位置しています。そして、第二線都市の経営能力の高いショッピングセンターです。だから、ビジネス圏のレベルでは、成熟したビジネス圏が必要です。

プロジェクト面では、郊外のショッピングセンターや新區のショッピングセンターで主力店化するのは非常に難しい。

一方、商業圏の消費者は少ないです。ショッピングセンターは顧客を引き付ける伝統的な主力店が必要です。

イメージポジショニング及び後続サービスの要求が高いので、顧客の流れは伝統的な主力百貨店に比べてより高いレベルがあります。このように成熟したビジネス圏で二回の調整を行う時だけ主力店に行く條件があります。

萬象城のような成熟したショッピングセンターにとって、主力店への依存はもはやない。

つまり、主力店に行く最大の前提條件は、主力店に代わる機能がある主力店を探して、しかも地域の小売資源を豊かにすることです。

記者：ショッピングセンターは主力店化に一定のリスクがあります。開発者はどのようにリスク判定を行いますか？

まずコミュニティ型ショッピングセンターにとって、主力店の存在はまだ必要です。盲目的に主力店に行くと大きなリスクがあります。

また、主力店化の最大のリスクは加重平均レンタル期間であり、私たちはショッピングセンターを評価する時に、家賃の平均収益、ブランドの組み合わせなどを考慮します。

加重平均レンタル期間のリスクはほぼすべてのショッピングセンターに存在し、加重平均レンタル期間は「ここ數年で完全に調整できる」という意味であり、この數値は普通7以內に抑えたほうがいいと研究で示しています。

広州天河城のような重み付け平均値は6.1～6.2で、この數値は非常に良く、それは強いショッピングセンターであり、主力店の面積を縮小し、主力店の周期をコントロールする能力を備えていると説明しています。

したがって、加重平均周期は7以內にコントロールしなければならない。7を超えると、このショッピングセンターは市場の強弱度、交渉能力、成長潛在力などの面でその地域の市場の平均水準の下にあることを意味する。

主力店化には主力店に行く條件があり、この條件はショッピングセンターの初期に主力店に依存した時には加重平均周期をコントロールする。

つまり、主力店に依存して客足を誘致する前提で、ベンダの第一はリース期間を制御し、第二は面積、第三は賃貸料を制御する。

加重平均周期が7を超えると、開発者が主力店に負擔するリスクが比較的大きいです。