Contourner Le Piège "Soustraction" Du Centre Commercial

Ici.Chapeau de chaussureLe petit magazine du réseau vous présente le piège "soustraction" du centre commercial.

Dans l 'industrie, la réduction du nombre d' ascenseurs, la réduction de la surface des toilettes au sol, la réduction des places de stationnement, la réduction des salles sont qualifiées par les experts de pièges de ? soustraction?, qui semblent parfois ne pas avoir permis d 'améliorer l' efficacité des opérations, mais risquent au contraire de compromettre le fonctionnement général des centres d 'achat et même d' entra?ner des dommages irréparables à la qualité et à la valeur des centres d 'achat.

　Soustraction

Il n'y a pas forcément d'augmentation du loyer.

Sans réfléchirShoppingAutres recettes, telles que les recettes de la publicité centrale, les recettes du garage, les recettes de location du centre commercial = loyer moyen par unité x superficie louée.Le loyer moyen par unité est principalement influencé par les ventes des entreprises, la performance des ventes est liée à un certain nombre de facteurs, tandis que le facteur le plus intuitif est le flux de personnes.Pour les centres commerciaux, il faut d 'une part un flux global de personnes et d' autre part un flux équilibré de personnes.En outre, il faut tenir compte du taux de location de la surface réelle = la surface louable X, c 'est - à - dire que seule la surface louée génère un loyer.

C'est la raison pour laquelle la réduction de la surface du Tribunal et l'augmentation des loyers ne sont pas nécessairement possibles.L 'équipe de concepteurs et de gestionnaires a également pour objectif important de trouver des moyens d' améliorer l 'utilité des centres commerciaux.Un arrangement rationnel entre l'espace de construction et la surface utile repose essentiellement sur l'analyse des mouvements de population.Les promoteurs qui n'ont pas d'expérience mettent l'accent sur l'utilisation de l'espace et choisissent souvent de s'occuper d'espaces plus vastes, tels que les chambres moyennes.

[exemple 1] un centre commercial a de près de 100 000 mètres carrés dans une ville de première ligne, qui comprend quatre supermarchés et deux garages souterrains, en cours de rénovation publique et d'appel d'offres, a relevé deux problèmes lors de l'inspection des lieux.En premier lieu, les constructeurs du chantier remplissaient les 2 à 4 étages de la salle centrale, expliquant que la chambre centrale de chaque étage pouvait remplir plusieurs milliers de mètres carrés de surface d'exploitation et accro?tre les revenus locatifs; en deuxième lieu, il n'y avait pas d'ascenseur électrique dans le garage et dans la couche de sol, à l'exception des ascenseurs verticaux, et les promoteurs estimaient qu'il suffisait de monter dans les étages supérieurs avec un ascenseur vertical et d'atteindre le premier étage.Le centre commercial a a été fermé pendant plusieurs mois et seuls quelques cinémas et restaurants sont restés en activité.

[cas 2] un centre commercial de grande taille B dans une ville de première ligne est devenu très populaire après près de 10 ans d'activité.Cependant, le centre commercial a toujours été connu sous le nom de "labyrinthe", où il est difficile non seulement pour les clients de trouver des boutiques cibles, mais aussi pour le personnel qui travaille peu.L'une des raisons les plus importantes, à l'exception de la superficie, est qu'au cours du processus de construction, l'entrepreneur a construit dans certains locaux du Tribunal central des locaux supplémentaires qui ont désorganisé les lignes de mouvement et empêché le système de navigation de fonctionner.

Les pratiques du centre commercial a, qui nuisent à l'équilibre des flux, se sont traduites par une diminution du nombre total de personnes, ce qui a entra?né une baisse du loyer moyen par unité.Dans l'affaire 1, le fait de remplir la Chambre préliminaire ne peut qu'entra?ner une baisse simultanée du loyer moyen par unité et de la superficie locative effective, voire une situation où trois étages de loyer n'ont pas été loués.Dans l'affaire 2, la réduction des dommages causés à l'itinéraire central du centre commercial et à la perception de l'espace par l'augmentation de la superficie des salles d'audience a réduit la qualité du Centre.

　　Soustraction 2

Réduire le co?t de l'ascenseur réduira probablement le flux.

Le trafic vertical et horizontal des centres commerciaux forment ensemble un support pour les centres commerciaux qui empruntent les voies de circulation des passagers, les voies horizontales sont plus faciles à identifier et la reconnaissance du trafic vertical est un peu plus complexe.Il y a trois grandes catégories d 'ascenseurs verticaux, d' ascenseurs électriques et d 'ascenseurs à pied.

Les promoteurs ou les opérateurs de centres d'achat souhaitent toujours que les étages supérieurs du Centre soient aussi nombreux, mais les arrangements de transport vertical supposent naturellement que le nombre d'étages supérieurs est faible, ce qui permet de réduire les co?ts et l'espace en réduisant le nombre d'ascenseurs, ce qui, bien que généralement bien accueilli par Les investisseurs, est extrêmement dangereux.

[case 3] Tianhe City, Guangzhou City, Guangdong Province, and Shenzhen Zhongxin City Square are are have a hard injury, which is least a Electric escalier between the top and the next Layer than other layers.La pression de circulation verticale s'est accrue lorsque les deux centres ont commencé à se développer de bas en haut.Enfin, la place de Shenzhen Zhongxin a d? co?ter plus cher, ce qui a gravement nui à l 'installation normale d' ascenseurs, tandis que la ville de Tianhe à Guangzhou a souffert de la sécurité des opérations normales et des travaux de construction.

[cas 4] dans le cadre d'un projet complexe, dont un centre commercial de 200 000 mètres carrés, l'analyse des plans a permis de conclure que les ascenseurs étaient trop denses et il a été décidé de supprimer certaines économies; lorsque le débit humain n'était pas important, des ascenseurs pouvaient être remplacés par des ascenseurs.Le Département du génie de la société immobilière a également proposé un nombre excessif d'ascenseurs, proposant de supprimer une partie de ces ascenseurs et de les remplacer par une partie de ciment.

Les avantages économiques immédiats recommandés dans l'exemple 4 sont évidents: le montant total des économies = co?t unitaire des ascenseurs x nombre d'ascenseurs supprimés - co?t de l'ascenseur en ciment est un montant de millions de yuan.Les entreprises commerciales ont d'abord demandé que l'on entame les discussions sur la Feuille de route de l'entreprise conceptuelle et que l'on sollicite l'avis de l'ancien concepteur (qui n'a pas jugé bon de la modifier); ensuite, que tous les recruteurs fassent des observations sur la carte révisée des ascenseurs, et qu'il serait difficile de recruter des entreprises dans les zones où l'ascenseur serait supprimé ou transformé en escalier ou dans certaines de ses boutiques; enfin, que l'opérateur soit consulté.En fin de compte, le décideur décide de construire selon le plan original.

Soustraction three

?a réduit les toilettes ou ?a affecte le fonctionnement.

Le centre commercial a pour mission essentielle de fournir aux commer?ants et aux consommateurs un environnement fonctionnel et confortable.Le centre commercial peut avoir un avantage concurrentiel important dans l 'industrie du commerce de détail, principalement pour des raisons de fonctionnalité complète.La fonction de centre commercial, d'une part, est une fonction de consommation, c'est - à - dire un guichet unique qui permet aux consommateurs de manger et de se reposer, et, d'autre part, une fonction d'utilisation, c'est - à - dire de fournir gratuitement des services publics, dont les toilettes sont L'un des principaux.Dans le contexte de l'insuffisance générale des services publics urbains, les toilettes des centres commerciaux sont à la fois indispensables à la prestation des services publics et indispensables à l'afflux de personnes.Il n'est pas exagéré de dire que des installations fonctionnelles telles que les toilettes, qui occupent une certaine superficie, et des équipements tels que les espaces publics et les ascenseurs, créent une base d'avantages concurrentiels pour les centres commerciaux dont les loyers sont supérieurs à ceux des autres entreprises.Plus le centre commercial est bien équipé, plus le service public est attentif, plus la valeur ajoutée est élevée.

En outre, la conversion d'une partie du garage du centre commercial en magasin n'est pas un phénomène isolé.Dans les villes de première et de deuxième ligne, les tarifs sont élevés et les fonctions de stationnement sont très concurrentielles.Mais dans les villes de la troisième et de la quatrième ligne, il y a aussi un marché pour ce genre de déductions, selon les circonstances.

[exemple 5] un centre commercial d'environ 150 000 mètres carrés dans une ville métropolitaine a constaté que la société de gestion du projet avait supprimé les toilettes du premier étage pendant la phase de conception du programme.La société de projet a répondu: d 'une part, que la surface du premier batiment était très importante et que les toilettes étaient trop gaspillées et, d' autre part, que si les toilettes étaient installées au premier étage, certaines personnes se rendaient aux toilettes sans rien acheter.Par la suite, à la demande expresse de la société de gestion, les contacts avec l'ancienne société de conception de programme ont abouti à la remise en état de la salle de bains du premier étage.

　éviter le piège.

Centre commercial

Dans ces affaires, l'auteur résume la définition du ? piège soustractif du Centre commercial?: les responsables du projet du Centre ont décidé, sans l'Accord de l'Administrateur du Centre, de réduire l'espace, le matériel et les installations au cours de la conception et de la construction, afin d'économiser les co?ts et d'accro?tre la superficie, mais d'influer sur les fonctions et les itinéraires du Centre et, une fois mis en ?uvre, sur la valeur du Centre.

Il s'ensuit que l'espace ne doit pas être réduit facilement, par exemple parce que la perception de l'espace dans le Tribunal central est un aspect important de la supériorité du centre commercial par rapport à d'autres secteurs traditionnels du commerce de détail; que le matériel ne doit pas être réduit arbitrairement, par exemple l'ascenseur, qui est la principale garantie de l'intégrité et de la rationalité de l'itinéraire du centre commercial; et que le fait de ne pas réduire arbitrairement les installations, telles que les toilettes, est une mesure importante pour garantir le fonctionnement du centre commercial.

Afin d'éviter les pièges, les décideurs devront tenir compte des éléments ci - après lors du développement des centres commerciaux.

Premièrement, la réduction de l'espace, de l'équipement et des installations dans les centres commerciaux (dénommée ? trois moins?) ne constitue pas nécessairement un piège.Dans de nombreux cas, l 'optimisation de la conception, de la planification d' itinéraire, de la répartition optimale des magasins, de l 'optimisation du portefeuille de commer?ants, etc., permet effectivement d' économiser des co?ts et d 'accro?tre la superficie de la location.

Deuxièmement, l 'élément d' identification qui constitue un piège de soustraction détermine s' il affecte la fonction centrale du shopping et l 'itinéraire des personnes.En ce qui concerne la conception, l'accent a été mis sur la sélection des unités de conception, l'articulation entre la conception des programmes (y compris la planification, la conception conceptuelle et la conception des programmes) et la conception plus poussée (y compris la conception initiale élargie et la conception des plans de construction);Plus important encore, se tenir à la position des commer?ants, des consommateurs, de simuler les fonctions du centre commercial et de marcher sur la ligne de bus.

Troisièmement, il serait préférable d'examiner séparément le rapport co?t - efficacité des intrants.Par exemple, le co?t de l'ascenseur électrique est apparemment plus élevé que celui de l'ascenseur en ciment, mais personne ne doute que la facilité avec laquelle l'ascenseur fonctionne contribue beaucoup à l'afflux de personnes.Pour ce qui est des locaux et du matériel, l'évaluation de leur contribution à la production du Centre exige donc une expérience complète de la gestion du Centre.

Quatrièmement, il est facile de ne pas réduire.Sauf que les trois diminutions ci - dessus peuvent être un piège.DécorationLe choix des matériaux et des instruments peut également entra?ner des erreurs qui affectent l'ensemble du système.Par exemple, les matériaux de rénovation de l'ensemble du centre commercial ont été sélectionnés en fonction des exigences de qualité, et soudainement, des marques inconnues ont été sélectionnées pour le choix des appareils de nettoyage, ce qui a entra?né une baisse de la qualité de la rénovation de l'ensemble du centre commercial et une perte considérable d'image Au cours de la période précédente.