Derrière La "Prise De Terre" De Nanjing Tupai: Survivre Dans Le Jeu Des Entreprises Immobilières Dans Le Delta Du Fleuve Yangtze

Le 22 mai, le rideau de l'approvisionnement centralisé en terres de Nanjing vient de tomber. Les entreprises immobilières qui ont obtenu les terres n'ont pas osé se relacher et sont immédiatement entrées dans les travaux préparatoires de la phase préliminaire de développement.L'entreprise immobilière qui gère le projet a déjà trouvé de l'argent et une bonne équipe de coopération, et cette semaine est entrée dans une discussion sur la Division du travail de coopération.Une personne liée à une entreprise immobilière locale à Nanjing a déclaré aux journalistes du rapport économique du 21ème siècle que la division spécifique du travail, les partenaires dominent chacun quel morceau, ces jours - ci seront déterminés, puis la planification et l'approbation d'une série de travaux.

Les 20 et 21 mai, 52 parcelles de terrain ont été fournies centralement à Nanjing pendant deux jours. à l'exception d'une parcelle de terrain à Jiangning qui a été cédée pour une raison quelconque, 36 des 51 autres parcelles de terrain ont atteint la limite de prix du terrain et sont entrées dans la procédure de basculement.Jusqu'à présent, 15 entreprises immobilières de Vanke ont confirmé qu'elles avaient remporté le terrain.Le 22 mai, Nanjing a annoncé les résultats des 36 autres parcelles de terrain: y compris Vanke, Xincheng, Yuexiu, Poly, Zhonghai, JinKe, Datang, Xuhui et d'autres entreprises immobilières étrangères ont obtenu des gains.

Selon les statistiques, 51 sites d'approvisionnement centralisé à Nanjing ont re?u 99,25 milliards de RMB, ce qui est comparable à 57 sites d'approvisionnement centralisé à Hangzhou, qui ont re?u 117,8 milliards de RMB.Une entreprise immobilière qui a participé à la vente de terrains et a eu la chance de secouer une parcelle de terrain a déclaré au rapport économique du 21ème siècle que de nombreuses parcelles de terrain ont été calculées avec un taux d'intérêt net d'environ 2%, mais ? certaines parcelles de terrain à Hangzhou ne peuvent pas être volées sans gagner de l'argent. Pourquoi ne pas essayer Nanjing? ?

Synthèse des informations de reprise des entreprises locales de Nanjing sur l'approvisionnement centralisé en terres: Nanjing et Hangzhou ont en fait le même degré de chaleur, Hangzhou peut être un peu plus chaud, le marché du logement commercial a moins d'inventaire;Nanjing est actuellement dans un état récent de faible stock de marché, seulement 5 mois de période de désintégration, de sorte que l'espace de profit de ce lot de terrain est disponible, plus 32 terrains sont situés dans la zone urbaine principale, l'avantage de désintégration est évident.

"Les bénéfices de Nanjing sont plus élevés que ceux de Hangzhou"?

? les bénéfices des projets de développement à Nanjing sont plus élevés qu'à Hangzhou.Nanjing a donné 2 à 5% de l'espace de profit, Hangzhou beaucoup à perdre. "Une personne liée à une petite entreprise immobilière qui vient de prendre une parcelle de terre à Nanjing a dit avec émotion que les règles du jeu sont évidentes.C'est aussi le marché de la limitation des prix de l'immobilier, Hangzhou Tupai atteint la limite des prix après la pratique de la ? concurrence et de l'auto - détention ?, que Nanjing directement dans le pendule, l'espace de profit a été comprimé à nouveau.En raison de la partie commerciale détenue par elle - même, le co?t n'est pas contr?lable pour certaines entreprises immobilières qui manquent d'expérience dans le développement et l'exploitation commerciaux.

L'ajustement des règles d'appel d'offres pour les terres de Nanjing impose des exigences plus élevées à la force du capital et à la force globale du promoteur: les conditions de pré - vente des logements commerciaux sont augmentées à 50% du montant de l'investissement pour compléter la partie résidentielle; en outre, les exigences de qualification pour Le développement immobilier de certaines parcelles sont de niveau III ou supérieur, et la proportion de marge d'appel d'offres est également augmentée de 20% à 30% et 50%;En plus d'interdire à la compagnie de gilets de participer à l'appel d'offres, tous les soumissionnaires qui acceptent le prix plafond peuvent participer à l'appel d'offres. Le prix d'appel d'offres est le prix plafond plus une marge de prix.

Mais l'enthousiasme des entreprises immobilières pour l'acquisition de terrains à Nanjing est remarquable.Selon les statistiques, 84 entreprises immobilières se sont inscrites pour participer à des enchères locales, totalisant 737 citations.Parmi eux, Poly Property a enregistré 29 terrains et plus de 15 terrains à Hong Kong.En 2020, Poly Property a 20 projets en construction à Nanjing.Bien que l'intention stratégique de poly de labourer profondément à Nanjing soit évidente, l'approvisionnement centralisé en terres n'est qu'une parcelle.

Bien que l'entreprise immobilière locale de Nanjing Yincheng Real Estate ait obtenu trois parcelles de terrain cette fois, la pression sur l'investissement de l'entreprise sur le marché de Nanjing est encore visible toute l'année.En 2020, le montant des ventes de Yincheng immobilier à Nanjing était de 9,1 milliards de RMB, soit 57,7%;Il y a 12 projets en vente toute l'année et 6 projets de développement coopératif. Si l'on considère l'ensemble de la coopération, la proportion de projets coopératifs à Yincheng augmentera probablement tout au long de l'année.Hongyang, une autre société immobilière locale de Nanjing, compte 11 projets en construction et en vente à Nanjing, dont seulement 2 appartiennent entièrement à Hongyang Square. à l'exception de Hongyang Square à Nanjing, un seul projet résidentiel appartient entièrement à Hongyang.Le projet Hongyang à Nanjing, dans le camp de base, est soumis à une forte pression de réapprovisionnement.La concurrence féroce sur le marché local de Nanjing est évidente.

Le résultat de la ruée des entreprises immobilières pour les terrains est que les prix des planchers ont augmenté dans plusieurs secteurs à Nanjing, et la pression concurrentielle augmentera à l'avenir.Par exemple, Poly a obtenu un terrain dans la nouvelle ville du Sud, avec un prix de plancher de 37 000 yuan / m2, rafra?chissant le prix de plancher de 31 000 yuan / m2 de la propriété Jinji en janvier 2020.

Mais il ne s'agit pas d'un problème pour les entreprises immobilières qui participent aux enchères.Dans l'ensemble, la qualité des terres de ce cycle d'approvisionnement centralisé est élevée, avec 32 parcelles réparties dans la zone urbaine principale;Les prix de l'immobilier à Nanjing ont augmenté pendant sept mois.Le 17 mai, le Bureau national de statistique a publié des statistiques sur l'évolution des prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes en avril 2021.Parmi eux, les prix des maisons neuves à Nanjing ont augmenté de 0,6% d'une année sur l'autre et de 5,1% d'une année sur l'autre en avril, tandis que les prix des maisons d'occasion ont augmenté de 0,7% d'une année sur l'autre et de 6,1% d'une année sur l'autre.Les prix de l'immobilier à Nanjing ont augmenté pendant sept mois depuis octobre 2020.

La raison pour laquelle les entreprises immobilières prennent des terres est également que les stocks du marché de Nanjing se resserrent.Les stocks de la région de Nanjing sont actuellement faibles (5 mois).à la fin d'avril 2021, la zone résidentielle disponible à la vente de Nanjing était de 5,9 millions de mètres carrés, et le cycle de désintermédiation était tombé à 5 mois.

En outre, les départements compétents de Nanjing ont formulé des règles de vente aux enchères foncières, la spécialité actuarielle est très élevée, non seulement pour limiter les prix de l'immobilier, mais aussi pour laisser aux développeurs un espace de profit.Mais pour certaines grandes et moyennes entreprises immobilières, certaines parcelles sont partiellement rentables, mais pas toutes;Aux yeux de nombreuses petites entreprises, qui ne comprennent pas la situation de Nanjing, les règles de Nanjing et Wuxi seront les mêmes, tant que la terre est garantie de profit.

Cela montre également que, bien que Nanjing ait des avantages sur le marché, ces avantages sont incertains, par exemple, une fois que le Gouvernement resserrera la réglementation, le cycle des ventes de projets deviendra incontr?lable.La plupart des entreprises immobilières sont conscientes de cela, en raison de la nécessité de répartir les risques et de partager les co?ts, le développement coopératif est devenu l'image principale du marché immobilier de Nanjing après la fin de la vente au détail.Nanjing Native Housing Enterprise Bank City Real Estate, this time take 3 Land, all have found a good partner.

La réglementation du Zhejiang est décentralisée et les entreprises immobilières se concentrent sur Nanjing

Les entreprises immobilières affluent à Nanjing pour obtenir des terrains, la raison la plus profonde est que les propriétés de Nanjing peuvent être groupées avec des ventes ? Hardcover ?.à l'heure actuelle, les propriétés populaires de Nanjing sont toutes liées à la vente de "Hardcover", et la proportion d'acompte est élevée, essentiellement 80%.

Un acheteur de maison à Nanjing a souligné que les prix de Nanjing ont augmenté de fa?on déguisée grace à la ? mise à niveau des paquets de décoration ?, ce qui n'est pas évident dans les statistiques des étiquettes en ligne des maisons de marchandises.Les développeurs introduisent généralement deux frais de décoration (base et mise à niveau), la mise à niveau des paquets de décoration est nominalement une option pour les consommateurs, c'est ce que l'industrie de Nanjing appelle "Hardcover", selon le calcul de 5000 yuans maximum, un ensemble de maisons groupées pour la vente de "Hardcover" montant entre des dizaines de millions et des millions.

Un vendeur d'un projet dans le nord de la rivière Yangtze a dit que cela devrait être signalé au Gouvernement à l'avance.Mais dans la pratique, presque tous les développeurs exigent des clients qu'ils achètent des ? sacs durs ?, sinon les ventes peuvent ne pas recevoir.

C'est la principale raison de l'explosion actuelle du marché immobilier de Nanjing. Bien que le marché soit bien groupé, il y a un risque caché de resserrement de la réglementation derrière lui.Par exemple, le 24 mai, plusieurs banques de Hangzhou ont relevé les taux hypothécaires.China Construction Bank Hangzhou Sub - Branch revealed that it has officially raised the rate of Secondary Housing loans.Le premier taux ajusté est passé de 5,2% à 5,4% et le second de 5,3% à 5,5%.

Pour certains acheteurs, peut - être que la fenêtre d'achat est sur le point de fermer, ce qui est considéré comme un signe avant - coureur du point d'inflexion du marché, l'impact sur le marché du logement sera progressivement libéré.Il est entendu que le premier taux d'intérêt moyen de Nanjing est actuellement de 5,65%, en hausse de 1 BP par rapport au mois dernier;Le taux d'intérêt moyen pour les suites secondaires était de 5,70%, soit une légère baisse par rapport au mois dernier.Dans l'ensemble, la fenêtre d'achat de Nanjing est toujours en cours.Les initiés de l'industrie de Nanjing pensent que cela pourrait être bon pour le marché immobilier de Nanjing au second semestre de l'année.

à Nanjing, en raison de l'inversion grave du prix d'une maison d'occasion, certains projets sont directement suspendus à l'envers 10 000 yuan / m2, il est également difficile pour les acheteurs de maisons d'acheter une maison à secouer, la situation de "courir avec" pendant plusieurs mois est très commune.Avant cela, le marché immobilier de Nanjing est apparu "faux talent" acheter une maison.Le 23 avril, l'Agence de presse Xinhua a rapporté que certains intermédiaires de Nanjing ont aidé les acheteurs de maisons à falsifier l '? identité des talents ? en ? s'accrochant ? à des entreprises de haute technologie et à obtenir des certificats de qualification pour l'examen d'agent, etc., donnant la priorité à l'achat de nouveaux batiments à des fins lucratives, perturbant l'ordre du marché et endommageant les résultats de l'introduction de talents urbains.

La surveillance du marché s'est intensifiée.Le 11 mai, les autorités municipales compétentes de Nanjing ont publié conjointement une circulaire d'information indiquant que les organes de sécurité publique avaient traité les personnes qui découvraient les faits des crimes et délits conformément à la loi, et que deux personnes avaient été condamnées à des mesures pénales coercitives et huit à des peines de sécurité publique.Quarante - sept personnes qui ont obtenu des certificats d'achat de maisons de talent en violation de la loi ont été traitées conformément à la loi.Parmi eux, 31 personnes qui n'ont pas utilisé le certificat d'achat de maison ont annulé le certificat d'achat de maison;Pour les 16 personnes qui ont utilisé le certificat d'achat de maison, la procédure d'annulation du certificat d'achat de maison doit être lancée, et les entreprises de développement doivent être exhortées à récupérer la source de maison en temps opportun et à organiser la revente.

L'attrait du marché de Nanjing pour les entreprises immobilières étrangères rattrape progressivement celui de Hangzhou.Dexin, Binjiang, tout le monde et d'autres entreprises immobilières de Hangzhou ont pénétré successivement dans le marché immobilier de Nanjing.En mars 2020, Dexin Real Estate est entrée pour la première fois dans le Centre - ville de Nanjing pour prendre des terres, avant que Dexin ait pris une maison à Lishui;En juillet 2020, Binjiang est également entré sur le marché de Nanjing;En janvier 2021, tout le monde est entré pour la première fois à Nanjing pour prendre le terrain central de Jiangbei.

L'exode de ces entreprises immobilières locales bien connues à Hangzhou est également lié au resserrement de l'environnement politique dans l'ensemble du Zhejiang, à l'exception du faible bénéfice du terrain de Hangzhou.En avril de cette année, Guangzhou, Dongguan, Ningbo, Hefei, Nantong 5 villes ont été interviewées, l'une après l'autre pour améliorer la réglementation.étant donné que trois des cinq villes interrogées se trouvent dans le delta du fleuve Yangtze, la réglementation des principales villes du delta du fleuve Yangtze commence également à se resserrer.Depuis plus d'un mois, Nanjing, Hangzhou respectivement dans l'établissement, les talents achètent la maison "patch".Depuis avril, Jiaxing, Shaoxing, Quzhou, Huzhou et d'autres villes ont publié de nouvelles politiques de réglementation et de contr?le, la décentralisation de la hiérarchie urbaine est évidente.Les entreprises immobilières ont également commencé à investir en dehors de la province et même du delta du fleuve Yangtze.

A Nanjing Housing Enterprise person revealed that the previous Nanjing Land Paintings also have existing House sales, Competition Self - holding Rules.Le 30 avril, il y avait encore des règles de compétition.Mais cette fois - ci, l'approvisionnement centralisé a été annulé et est entré directement dans le processus de basculement.Il s'agit d'une pratique que le Gouvernement a laissée aux entreprises immobilières un espace de profit pour assurer la qualité du logement.En fait, un plus grand nombre d'entreprises immobilières sont prêtes à considérer Nanjing comme un marché où les marges bénéficiaires peuvent encore être élargies.

Feng Changzhong, Directeur général de Nanjing Zhonghai, a déclaré que Beijing et Hangzhou, en raison du prix illimité du terrain, l'appel d'offres a atteint la limite supérieure, les développeurs doivent également rivaliser pour la construction, le bénéfice net de 1% - 2% est commun. "Trois fois par an, l'équipe de développeurs qui ne peuvent pas obtenir le terrain se dispersera naturellement, les développeurs ne peuvent que marcher sur la ligne de la vie et de la mort.

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