Le Taux De Prime Global De 29 Parcelles De Terrain Est D'Environ 30%, Et La Chaleur De L'Approvisionnement Centralisé En Terres Pour La Première Fois à Ningbo Ne Diminue Pas.

Dans le cas récent de la baisse soudaine des transactions immobilières d'occasion à Ningbo et de l'augmentation du taux d'abandon des maisons de première main, la chaleur du marché foncier de Ningbo n'a pas diminué: plus de 70 entreprises immobilières se sont inscrites pour 29 terrains.

Deux jours plus tard, le 26 mai et le 27 mai, Ningbo a terminé la première offre centralisée de terrains: 29 terrains ont été vendus pour un prix total de 35,8 milliards de RMB, 19 ont été vendus au prix plafond, le taux global de prime de prix de transaction était d'environ 30%, et un certain Nombre d'entreprises immobilières de tête, telles que Vanke, Poly et Greentown, ont été rassemblées pour participer à l'appel d'offres. Finalement, les entreprises immobilières de tête ont pris la plus grande part des terrains.

Lvcheng a obtenu 6 parcelles de terrain pour 9772 milliards de RMB, dont une parcelle a été acquise conjointement avec Ningbo Railway.Rong'an Real Estate, Dexin Real Estate, Jiayuan Real Estate, New Hope Real Estate, etc., qui ont été profondément labourés dans la province du Zhejiang, ont également récolté des fruits dans cette vente de terre. Même les entreprises immobilières du Sud de la Chine, qui sont rarement apparues sur le marché de la vente de terre Récemment, comme Zhujiang Investment, Yuexiu Real Estate, Times China, et heilunberg, se sont précipitées et ont obtenu des fruits.

Selon les documents publics, le premier lot de 29 parcelles (dont une parcelle de logement de réinstallation) à Ningbo a une superficie totale de 1 981 Mu, une superficie totale de construction de 3 024 400 mètres carrés et un prix de départ total de 28,64 milliards de RMB.La parcelle se compose de six zones, à savoir le district de Haishu, le district de Jiangbei, le district de Yinzhou, le district de Beilun, le district de Zhenhai et le district de Fenghua.

En ce qui concerne le marché immobilier de Ningbo, le 21 mai, l'administration municipale du logement et du développement rural urbain de Ningbo a publié l'avis sur les questions relatives à la mise en ?uvre de la politique de restriction des achats et des ventes dans le cadre de l'indemnisation et de la réinstallation monétaires pour la collecte de logements, qui vise spécifiquement à limiter les achats et les mises à niveau des ménages démolis et à limiter les ventes de la première maison pendant cinq ans.Avec l'augmentation des taux d'intérêt de Ningbo, le marché immobilier de Ningbo a subi des changements subtils récemment.Un acheteur de maisons à Ningbo a déclaré au 21ème siècle que le volume des ventes de maisons d'occasion a récemment chuté de moitié.Mais il pense que l'ajustement du marché à court terme n'est qu'une question de temps. Récemment, les maisons de première main sont encore très chaudes, mais les acheteurs ont plus de choix. Certaines personnes qui n'ont pas la maison idéale abandonneront également l'achat.

Un fait est que l'approvisionnement centralisé en terres à Ningbo ne semble pas refroidir le marché foncier.Et la plupart des terres fournies sont situées dans des zones rurales ou urbaines éloignées, comme le lac Ming Tod et d'autres parcelles d'étoiles n'ont pas été libérées, même dans le Centre de Yinzhou, où xinpan a été déconnecté de l'approvisionnement en terres.

Lu Wenxi, analyste du marché immobilier de Shanghai Zhongyuan, a souligné qu'à l'heure actuelle, l'approvisionnement centralisé en terres pour la première fois dans toutes les régions appara?tra une situation de chaleur plus élevée. Premièrement, la plupart des entreprises immobilières ont la psychologie de ? l'adversaire prend la terre, la maison doit également suivre ?;Deuxièmement, le premier lot de règles d'approvisionnement en terres n'a pas changé, ou est devenu strict, plus le Département des investissements et de l'expansion des entreprises a l'indice d'accès aux terres, dans ce genre de motivation psychologique et de demande réelle, les entreprises immobilières prennent activement la situation des terres.

Différenciation du marché du logement d'occasion

Ningbo est vraiment apparu une scène dramatique: deux semaines avant et après le New Deal, le nombre de transactions immobilières d'occasion à Ningbo a chuté d'environ 300;Les investisseurs de chongchang cicheng et Fenghua ont indiqué que les transactions étaient lentes après l'introduction de la nouvelle politique.

En tant que ville de deuxième rang, Ningbo a connu une augmentation linéaire de la chaleur du marché immobilier au cours des dernières années.Au début du mois de mai, les données publiées par le Bureau national de statistique ont montré qu'en avril 2021, le prix moyen de l'immobilier à Ningbo était de 26 000 yuan / m2, en légère baisse de 0,79% par rapport à l'année précédente et en hausse de 13,23% par rapport à l'année précédente;Ce niveau de prix de l'immobilier se classe au deuxième rang dans la province du Zhejiang, a dépassé Fuzhou, Tianjin, se classe au neuvième rang national.

Comme Hangzhou, Wenzhou, Shaoxing, Jinhua et Jiaxing, Ningbo est également une ville avec un chiffre d'affaires de près de 100 milliards de RMB.Selon les données fournies par Shanghai Zhongyuan Property, Ningbo a vendu plus de 6 000 logements en mars et avril de cette année.

Récemment, Ningbo a annoncé la politique de réglementation du taux d'intérêt des prêts immobiliers et de la ? restriction des achats et des ventes ?.à la fin du mois de mai, ICBC Ningbo, ABC, BOC, CCB et bocom ont successivement relevé le taux d'intérêt des prêts immobiliers, le premier appartement passant de 5,35% à 5,45%, le deuxième appartement passant de 5,6% à 5,7%.La première et la deuxième suite ont toutes deux augmenté de 10 points de pourcentage.

En raison de la limitation des prix, il est également évident que le prix d'une maison d'occasion à Ningbo est suspendu à l'envers. Récemment, dans la file d'attente pour obtenir le certificat de pré - vente, le personnel des ventes a dit aux acheteurs qui viennent à la consultation que la probabilité de réussite de la signature sera un peu plus élevée après l'introduction de la nouvelle politique.

Cependant, la nouvelle politique et la hausse des taux d'intérêt ont entra?né des changements importants dans le marché immobilier de Ningbo au cours de la dernière semaine.Le volume des transactions immobilières d'occasion, la superficie des transactions immobilières et le montant des transactions immobilières dans la ville de Ningbo ont tous diminué.

Selon les statistiques des institutions locales de Ningbo, du 15 au 21 mai cette semaine, le volume des transactions résidentielles en stock à Haishu, Jiangbei et Yinzhou a diminué de 8%, la superficie totale des transactions a diminué de 6% et le montant total des transactions a diminué de 2%.

Sous une telle volatilité du marché, les entreprises immobilières sont plus susceptibles de parier sur la hausse des prix à un stade ultérieur.Ningbo First centralized land supply, can see Housing Enterprises into the Threshold in invisible Rise: Some of the Plots need to Competitive Self - holding;La plupart des parcelles doivent être vendues à blanc et la zone de Fenghua doit être double;Avant la cession du premier lot, le cercle d'achat limité de Ningbo a été élargi.

Débat sur la marge bénéficiaire

Pour les entreprises immobilières, l'accès à la terre est une question de survie, et à ce moment - là, les marges bénéficiaires peuvent être reléguées au deuxième rang.Le 26 mai, 15 parcelles de terrain ont été cédées le premier jour de l'approvisionnement centralisé en terres à Ningbo, couvrant une superficie totale de 1 248 Mu, une surface totale de construction de 2 040 000 m2 et un prix de départ total de près de 20,3 milliards de RMB, soit 71%.Par conséquent, le 26 mai, 15 parcelles de Ningbo ont été vendues pour 25,53 milliards de RMB, avec un taux de prime de 25,7%.

Certains initiés de l'industrie ont souligné que le premier jour de la situation de transfert peut essentiellement voir la structure du marché de Ningbo: le taux de profit tend à être faible, les entreprises immobilières labourent profondément la région, les grandes entreprises immobilières obtiennent un degré élevé de concentration des terres.

Auparavant, le terrain de Hangzhou, les entreprises immobilières ont estimé que la marge bénéficiaire n'était que de 1 à 2%, face à l'ensemble de la marge bénéficiaire de 1 à 5%, l'industrie immobilière peut déjà être comparée à l'industrie manufacturière.L'Institut de recherche goodie, un organisme tiers, a mesuré la propriété pure cédée, avec une marge bénéficiaire moyenne de 0,75%, en légère baisse par rapport à 1% au premier trimestre.

Une donnée plus intuitive est que le rapport entre le prix de l'immobilier et le prix des terrains a encore diminué à Ningbo.Par exemple, le prix du plancher de la parcelle xiaying dans le district de Yinzhou que nous espérons gagner est de 21 000 RMB / m2. Actuellement, le prix de vente de la nouvelle maison de cette parcelle varie de 26 000 RMB / m2 à 30 000 RMB / m2.Le rapport entre le prix de l'immobilier et le prix de l'immobilier n'est que de 0,7 et l'espace de profit est petit.En plus de la vente au comptant du projet, le retard dans le remboursement des ventes augmentera la pression sur le capital.Sur la base d'un report d'un an des ventes et d'une annualisation de 8%, la marge bénéficiaire prévue n'est que de 5,6%. Compte tenu de l'augmentation des co?ts de construction le long du métro, l'espace de profit sera encore réduit.

Si l'on calcule le prix réel du terrain de chaque parcelle en calculant le prix de la partie du terrain détenue par le propriétaire à 60% du prix du terrain résidentiel disponible à la vente et en calculant le co?t du transfert gratuit pour la construction et l'installation, le taux d'intérêt net de ce lot de terrain n'est pas élevé.Par exemple, le prix réel des terrains pris à Fenghua Jinping à l'époque de Wenzhou est d'environ 10 000 yuan / m2, soit 2 206 yuan / m2 de plus que le prix des terrains adjacents pris en mai 2019, soit 27% de plus que le prix des terrains sur deux ans;Les initiés de l'industrie ont indiqué que les prix des nouvelles maisons dans cette région de Ningbo étaient limités, en baisse de 2,8% par rapport aux prix de vente réels des parcelles précédentes.

Il semble donc que le marché de Ningbo, comme Hangzhou, continue de baisser après la limitation des prix des maisons neuves.D'autre part, les entreprises immobilières ont également vu ce fait et n'hésiteront pas à le prendre;Plus d'entreprises immobilières ont apporté des ajustements à leurs stratégies d'acquisition de terrains.Greentown en est un exemple typique.

Pourquoi la ville verte pèse - t - elle sur Ningbo?

Par rapport à d'autres entreprises immobilières, la stratégie d'acquisition de terrains de Greentown est différente.Dans le premier lot de 57 parcelles de terrain à Hangzhou, Green City n'a pas pris un terrain, a conservé la force à Ningbo.

Dans le classement des ventes immobilières de Ningbo en 2020, Lvcheng a pris la première place avec 31 milliards de dollars de ventes, ce qui a ouvert un grand écart avec le deuxième Vanke 18,5 milliards et le troisième Zhongnan Land 18 milliards.

En outre, au cours du premier trimestre, la ville verte de Ningbo a obtenu 2 terrains, pour un total de 6,38 milliards de RMB.Cela signifie que Green City a investi plus de 16 milliards de RMB à Ningbo au cours du premier semestre.

Par rapport à d'autres entreprises immobilières, Greentown a profité de l'occasion d'un approvisionnement centralisé en terres pour faire un choix précis entre Hangzhou et Ningbo.Au cours du premier trimestre, Greentown a investi 13,59 milliards de RMB à Hangzhou pour neuf parcelles, en particulier toutes les parcelles cédées par Fuyang au cours du premier trimestre, Représentant 28,7% du total des ventes de terrains résidentiels dans le Centre - ville de Hangzhou au cours de la période, ce qui équivaut à 61% du total des ventes de terrains de Greentown à Hangzhou l'année dernière.

Ningbo est une ville de deux ans de culture profonde.Les données publiques montrent qu'en 2020, il y a eu moins de 8 acquisitions de terrains dans la ville verte de Ningbo, avec un montant d'acquisition de terrains d'environ 42% en 2019, qui doivent encore être réapprovisionnées.

Certains analystes pensent que la ville verte entre Hangzhou et Ningbo, l'impact rotatif, l'accès centralisé au sol, l'approvisionnement centralisé en souterrain, l'efficacité de l'utilisation des fonds a été amplifiée.Par conséquent, il est très probable que Green City vendra le deuxième lot de terrains à Hangzhou.

Les personnes liées à Greentown ont souligné aux journalistes du 21ème siècle que l'équipe de Ningbo est très forte et qu'elle ne perdra pas d'argent après le calcul.Cette personne admet également que la marge bénéficiaire actuelle de l'aménagement du territoire est très faible et ne dépassera certainement pas 5%.

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