開発者：「財産権式」の店舗の包囲を突破する道

——香港智尊機構総裁許軍を訪問します。
 
「開発者は逆思考で、販売店の前に、事業者と財産権者のために多く考えて、社會的責任感を持って、盲目的に全部販売してはいけません。」
 
「単體で分斷された財産権式商業不動産は數奇な運命をたどっていますが、死刑判決はまだ出ていません。
 
——許軍
 
許軍、中國の商業不動産のベテランの実戦専門家。華南理工大學工商管理學院アメリカカリフォルニア大學MBAを卒業しました。北京大學不動産研究所の上海ウェストン不動産管理學院商業不動産専門の客員教授を長く務めています。
 
許軍さんは商業不動産の分野で努力してもう15年になりました。70以上のプロジェクトの運営に參與しました。ハチソン?ワンポア、中國海外グループ、香港晨興グループ、香港新世界グループ、シンガポール凱徳置地グループ、臺灣クラウングループ、萬科グループ、中海グループなど數十社の有名企業に相次いでサービスを提供しています。
 
再生は再生のもと
 
すでに難局に陥っている分割販売のビジネスプロジェクトについては、統一的な位置づけができず、統一的な投資、統一的な管理ができない局面に直面しています。大型商業プロジェクトにとって、このような狀況の下で、プロジェクト経営の難しさは想像できます。このような困難を解決するために実効的な行動がありますか？
 
この問題に対して、許軍はしばらく考えてから私達に昔のことを話してくれました。
 
1999年に重慶に出張した許軍さんは、偶然にデパートで販売店をやっています。開発者の社長と名刺を交換した後、開発者に「売られました」という方法を採用してはいけないと提案されました。後期の統一運営管理は成功の保障ですが、當時は認められませんでした。半年後、許軍はこの開発者から電話をもらいました。実際には、彼の計畫は非常に簡単であり、非常に実際には、開発者が數千萬ドルの資金を投入して、コアショップの経営権を回復し、プロジェクトの位置づけを新たにし、主力店を導入し、大量の資金を投入して広告宣伝を行い、再包裝し、最終的には、ビジネスプロジェクトを起死回生させました。
 
これは典型的な店舗の販売後の経営管理が下手で、開発者は自分のブランドイメージのために、大量の資金を使って経営権を回復して再稼働させられた事例です。財産権の販売の結果は直接経営権、管理権、財産権の3つの権利の分離につながって、このようなプロジェクトを救って、経営権を回収して、再び位置を決めて、投資して、プロジェクトはやっと“再生”の可能性があります。
 
「商業不動産の成功に必要な條件の一つは、経営権は必ず開発者の手にある」。しかし、合理的な計畫がない分譲された商業プロジェクトの再生は、再構築によるものでなければならない。しかし、それ以外に方法がない。経営権の確保ができないという前提の下で、位置づけ、投資、管理も空論にすぎない。
 
分割販売もビジネスルールを尊重します。
 
分割販売が避けられない以上、リフォーム価格がこれほど重いなら、どうやって販売すれば蕓術性があり、ビジネスプロジェクトの継続経営が保障されますか？
 
許軍から見れば、売らざるを得ない狀況下では、將來の商業経営に十分な準備をし、商業発展の法則に従わなければならない。
 
內モンゴル赤峰新區にはビジネスプロジェクトがあり、2億元の資金回収の圧力に直面して、開発者はプロジェクトを數百間の小店に分割して単価で6000元で販売するつもりですが、販売狀況は楽観的ではありません。許軍はこのプロジェクトを引き継いで、現地市場の調査結果によって、プロジェクトの正門の両側の2つの大面積の店舗をそれぞれ有名なスーパーマーケットと百貨店に借りることにしました。育成市場と広告を通じて、プロジェクトの未來都市センターの概念を與えました。この時、多くの企業はプロジェクトの將來の巨大な商業潛在力を見て、積極的に開発者の要求を見つけて進駐します。最終的に開発者はもとの3倍の単価を高くして、2萬元で殘りの店舗を全部売って、最終的に2億元の資金回収の任務を完成しました。
 
「このケースでは、開発者は最初にすべての販売を分割したいと考えていましたが、全部売り切れても、プロジェクトの後期には統一経営管理ができず、失敗することになります。」
 
最後に開発者は自分の資金需要に応じて、重點の大きい店舗を選んでレンタルし、これらのブランドの企業育成プロジェクトを利用して、市場が成熟したら殘りの店舗の販売を行います。このようにして店の価値を高めて、また財産権の店の未來の発展しにくい問題を免れて、これは1つの魚と熊手の兼得する良い方法です。
 
開発者は最大の利益を追求するために、常にプロジェクトを小さい期間に分割したり、全體的に売り出したりして、今後のプロジェクトの発展の見通しに関心を持たないです。これは商業不動産の開発規則に違反するだけでなく、自分のブランドを壊しました。
 
許軍の紹介によると、ベンダが店舗を売って早期に返済するのは無難ですが、販売と同時に市場の育成も考慮しなければなりません。商人と店舗投資者の立場から、彼らのために責任を持って、簡単に完売して歩くパターンを採用できないと、業界と市場でも評判が落ちてしまうので、この市場も影を受けることになります。
 
「販売店は、プロジェクトの將來も考慮して、商業不動産のルールを遵守しなければならない」というビジネスパーソンとしては、最初から維持すべき立場です。