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土地の増値稅は徴収してひっそりと力を加えます

2010/4/24 11:26:00 39

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不動産保有環節の稅収政策がまだ定説がない時、土地の増値稅の力度はひっそりと緊縮しています。専門家は、土地増値稅の厳格な徴収は不動産企業の土地買いだめや住宅買いだめの現象を抑制するのに役立つと考えています。そしてある程度不動産暴利を抑制しますが、短期的に見ると影響力は住宅価格に伝わりにくいです。

一部の地域の引き締め力

今年に入ってから、一部の地區稅務機関は不動産開発企業の土地増値稅の徴収管理を強化し始めました。

わが國が土地増値稅を徴収するには、主に前納と清算を結合する方式を採用する。広西、河南、廈門などの稅務部門は続々と文書を発表し、土地増値稅の事前徴収率を高め、査定徴収を査定して帳簿検査徴収に変え、更に厳格に企業に規定期限內に土地増値稅の清算を行うよう要求しています。

例えば、広西地稅局は2月末に文の要求を出して、2010年3月1日から土地の増値稅の予徴率を調整して、普通の住宅は0.5%の予徴率によって予徴して、非普通の住宅の予徴率は2倍高まって、2%-3%によって予徴します。ハナム省地稅局は、すべての不動産開発プロジェクトの納稅者は一律に帳簿調査の徴収方式に従って土地増値稅を徴収し、土地増値稅の清算條件に適合してから、納稅者が規定に基づいて自分で清算し、稅金を清算することを要求しています。

土地増値稅は実は土地を取ってから、當時の土地のコストで家を建てて、他の建築コストと稅金を差し引いた後、不動産プロジェクト全體の増値収益です。土地専門家の鄒暁雲氏によると、実際に実行する過程で、開発企業のコスト計算には大きな技術的難題があるため、長期追跡メカニズムが必要であり、同時に厳格な徴収期限がなく、土地増値稅は前売商品の部屋収入の1%から2%の割合で徴収されているという。この稅金は実際の操作ではある程度難しいです。

昨年7月、國稅総局は不動産企業8社の土地増値稅の狀況を把握しました。鄒暁雲氏によると、昨年の調査の結果はまだ分かりません。將來はいったいどうやって徴収し、どの段階から増値収益を計算するかについては、さらに検討する必要があります。

土地増値稅は不動産譲渡によって取得した収益によって課稅されるので、不動産プロジェクトが全部竣工して決済された時にのみ正確な土地増値稅の稅額が計算されます。しかし、不動産開発のサイクルが長く、多くの不動産企業は清算基準を満たした後、また各種の方式で清算を遅らせています。また、土地増値稅の事前徴収率が低いため、土地の増値収益を十分に調整する役割を果たしていませんでした。この稅金は2007年に不動産市場の急激な上昇の時にかつて徴収を強化することを出したことがあって、しかし2008年の金融危機の到來のため未解決です。

上海易居研究院総合研究部の楊紅旭部長は、土地増値稅についてはすでに比較的に整っている規定があり、今後はプロジェクトによって予徴比率を高めるかもしれません。

短期は住宅の価格に影響しにくいです。

新しい「國十本」では、稅務部門は厳格に稅法と関連政策の規定に従って、土地増値稅の徴収管理を真剣に行い、定価が高すぎて、値上がり幅が速すぎる不動産開発プロジェクトに対して重點清算と監査を行うと述べました。

「土地増値稅の政策を厳格に実行すれば、不動産企業の土地買いだめ、住宅の買いだめを抑制し、不動産の収益空間を抑制することができる」鄒暁雲氏によると、各地方稅務局は過去數年間で土地増値稅をすべて徴収していない。現在厳格に徴収すると、不動産企業は手持ちの土地や家屋を換金して稅金を納めなければならない。この時、企業のコストを増やし、キャッシュフローに影響を與える。

不動産の人士は、普通は不動産の開発の中で、土地の増値稅などの稅収はすべて一定の割合を事前に持って、プロジェクトが回転した後に送金して納めて、多く不足を取り除いて補いますと思っています。不動産企業にとって、國稅局は2007年に土地増値稅を再確認しました。不動産會社はその損益計算書の中で一般的に準備を行いました。だから、今は不動産企業の収益に大きな影響はありません。

しかし、鄒暁雲氏によると、現在の開発者は不動産市場をほぼ獨占しているので、もし開発者のコストが増加すれば、この部分は不動産企業のコストとして或いは住宅価格に計上されるという。

楊紅旭は、土地増値稅を厳格に執行すれば、短期的には開発者に対する影響が大きいかもしれないが、開発者が転嫁できるかどうかはまだ観察されていない。土地増値稅は不動産プロジェクトの販売がすでに終わったか、或いは少なくとも85%以上を販売してから清算したのである。彼はまた、現在中古住宅の取引に対して土地の増値稅は徴収しないので、もし將來中古住宅がこの稅金を徴収する必要があるならば、住宅価格を抑えることに対して大きな影響がありますと思っています。

北京科學技術大學経済管理學院の趙暁教授は、商品の種類によって、土地増値稅の課稅稅率と実際の清算稅率は違っていると考えています。土地の増値稅を厳格に徴収すれば、普通の住宅ではない住宅のコストを増やし、普通の住宅の有効な供給を保証することになる。