ヤゴールの業(yè)績を「引きずる」不動産：長期的な隠れた価値がある

2010年の不動産規(guī)制の影響を受けたが、ヤゴールの不動産主な事業(yè)収入は前年同期比32.22%増、純利益は同42.99%減だった。しかし、申銀萬國氏は、現(xiàn)在、ヤゴール氏はすでに成長の三角配置をほぼ完了しており、2011年のコントロール年を順調(diào)に過ごすことができ、2012年、2013年のヤゴール氏の不動産は決済爆発期に入るとみている。

最近3年間の年報データを見ると、2008年、2009年、2010年、ヤゴール不動産開発の主な売上高の増加はそれぞれ58.64%、49.63%、32.22%で、年平均50%近く増加している。

簡単に利益データを見ると、會社の業(yè)績を引きずっているのは不動産事業(yè)だ。しかし、土地増値稅の清算を?qū)g行し、土地増値稅を5億元（2010年は5億6900萬元、2009年は0億4800萬元）増加させたため、同事業(yè)の純利益は低下した。

しかし、年報によると、會社の來年の利益はすでに「隠れている」ことが明らかになり、2011年には放出され、非常に美しいことが明らかになった。會社の2010年の営業(yè)稅金と付加価値は9億7000萬元、2009年はわずか3億5000萬元だったが、なぜ営業(yè)稅金と付加成長率がこのように収益を大幅に上回るのだろうか。その秘密は土地増値稅の清算増加の5億元にあり、営業(yè)稅金は2010年に3.5億元、2009年に2.6億元で、9000萬元しか増加しなかった。土地増値稅は2010年に5億6900萬元、2009年には0億4800萬元で、5億2100萬元増加した。

これは、同社のキャッシュフローから確認されたもので、2010年のヤゴール不動産事業(yè)の前受金は2009年比66%増の119億元で、同社の2010年の決算収入を大幅に上回った。同社の2010年の経営性純キャッシュフローは34.58億元、2009年は11.85億元、伸び率は191%だった。

しかし、帳簿に大量に停止した前払金は2011年に売上高として決算される（2011年に交付が確定したビルは太陽城1期と都市華庭であり、ロングアイランドガーデンは不確実性がある）。

同社は現(xiàn)在、不動産事業(yè)でローリング開発を?qū)g現(xiàn)しており、開発キャッシュフローには好循環(huán)が現(xiàn)れている。寧波市場で高い占有率を維持しながら、3年ごとに1都市に進出する速度で、長江デルタを推進する戦略的配置。2004年にヤゴールは蘇州に、2007年に杭州に、2010年に上海に進出し、拡張の足取りは安定している。前期に投入された資金はすでに會社に戻り、ローリング開発に入った。

長期的な価値から見ると、會社の紡績都市間もなく浙江省紹興に移転するが、服裝城も移転を計畫し始め、両者合わせて850ムーの敷地を占めている。寧波に行った記者によると、紡績城とアパレル城周辺、萬科などの住宅企業(yè)が開発したビルの販売平均価格はすでに2.5萬元/平方メートルに達している。

この2つの工業(yè)用地の商業(yè)用地移転の収益を分析し、會社はこれにより100億元以上の収益を得る見込みだ。保守的な推定では、會社が高層住宅を開発し、容積率2.5、1平方メートル當たり土地譲渡金を追納し、建安コスト8000元、販売住宅価格2萬元/平方メートル、総合稅料率40%を加えると、會社は102億元の純利益を得ることになる。この部分の予想?yún)б妞掀髽I(yè)レポートには反映されていないため、企業(yè)の不動産ビジネスには長期的な暗黙的価値があります。

米邦アパレルなどの急速消費系アパレル會社は現(xiàn)在、市場収益率が50倍前後で、香港上場の李寧は業(yè)績の衰退に見舞われ、市場収益率は10倍前後である。データによると、低成長衣料品上場企業(yè)の市場収益率は20 ~ 30倍と推定されている。もし會社に20倍の評価値を與えれば、アパレル事業(yè)の評価値は140億元で、會社が現(xiàn)在保有している122億元を加えて金融資産を売卻でき、11億元の取引性金融資産、合計273億元の評価値があり、會社の現(xiàn)在の市場値と同じである。これは、企業(yè)の現(xiàn)在の価値はアパレルと投資業(yè)務の価値だけを反映していることを示している。