住建部によると、購入制限は年內にキャンセルしないということです。3線の購入制限リストは8月か出てきます。

「まだ決まっていませんが、年內に限りキャンセルはないということは確かです。」住建部が作成している都市リストの新規購入制限について、住建部の役人は下半期に政策リラックスする可能性はほとんどないです。

7月22日、中國共産黨中央政治局は會議を開き、不動産コントロールの決心が動揺しない、方向が変わらない、力の入れ方がリラックスしないという基調を堅持したいと提案しました。専門家によると、購入制限は2012年初めまで継続され、今後1～2年以內に不動産市場は実質的な調整を迎えると判斷しています。

中央調節政策が不変である限り、購入制限令続いて、不動産市場は「安定中微降」、反対に「安定、ドキドキ、バランス」が主旋律です。今後1年間、不動産市場は引き続き値下がりします。あるいはイメージ的に「溫水煮蛙」です。上海市都市経済學會高級経済師顧海波さんは「華夏時報」の記者に、現在、安定はすべてを圧倒しており、住宅価格の変動はそんなに大きくないということです。

今の世論の関心の焦點としては、3つの都市リストを購入し、いつ選択して完成し、発表するかを選択します。中原不動産総監の張大偉氏は7月28日、本紙の取材に対し、「8月末までに、金九銀十に対応すべきだ」と予測した。

　購入制限都市の「消化」不良

昨年4月に北京が率先して開始し、すぐに全國43の都市で住宅購入制限令を実施して以來、関連都市の不動産市場は「制限」が顕著である。今年の上半期から見ると、住宅はオプション住宅にしても、現在の住宅にしても、成約量は大幅に縮小しています。それだけではなく、購入制限による連鎖反応には、不動産市場の在庫の滯積が深刻で、開発者の資金回収が妨げられ、土地を持つ意欲が明らかに低下し、各地の土地の出譲が金鋭敏に減少したことも含まれています。

現在までに、北京の商品の不動産の販売できる不動産はすでに10.8萬セットに達しました。消化するサイクルは15ヶ月近く、データは2009年の3倍です。同じ狀況は上海、深セン、武漢、杭州、蘇州、寧波などの重點都市にも現れています。中國の不動産のモニタリングデータによると、寧波商品の在庫の消化サイクルは29ヶ月に達し、杭州は22ヶ月、上海は13ヶ月、深セン、武漢、蘇州はいずれも15ヶ月を超えています。

開発者だけでなく、購入制限が深刻なのは地方政府であり、「慘憺たる」販売地の成績表は明らかである。開発者の持っている情熱が下がって、直接各地の土地の出譲金の収入が大幅に下がることを招きます。7月19日に発表された全國130都市の土地譲渡金「半年報」によると、北京、上海など6都市の土地譲渡金はいずれも前年同期を下回り、下落幅が最も小さい上海は21.97%に達し、上昇した5都市はいずれも二三線都市だった。

これに対し、顧海波氏は、土地財政が二、三線の都市の買い取りを制限するのは、買い取り制限令の実施の是非の鍵は地方政府の積極性にかかっていると考えています。昨年は、二、三線都市が不動産投資のホットスポットになりました。北京浙江企業商會の陳俊副會長は記者団に対し、開発者の今年の売上高の多くは購入制限のない二、三線都市から來ていると語った。複數の専門家によると、一部の二三線都市の住宅価格は比較的速く上昇しており、一部の原因は一線都市の「限定購入」後の不動産投資需要の移転を後押ししている。

四川省の地方當局者は、購入制限令がさらに拡大するにつれて、開発者は短期的に土地の持ち運びを見合わせたり、土地の譲渡収入がさらに減少したりすると明言しており、購入制限政策を実施するのは積極的ではない。選択いっそう困難になる

三線都市が新たな焦點となる

都市の住宅価格の急速な上昇は、政策決定層の心配を引き起こしている。張大偉氏によると、現場の都市は購入制限のために押し出された投機資本が入る都市はより大きなリスクを招くという。

國家統計局によると、6月に全國70の大中都市の住宅価格の上昇幅が上位にあるのは、石家荘、長沙、ウルムチ、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、瀋陽、西寧、秦皇島などで、「北上広深」に取って代わって主力となります。

記者の理解によると、第1ラウンドの制限購入に參加した省都市を除いて、それらの住宅価格の上昇が激しい3線の都市は特に住建部の関心を持つところとなり、丹東、秦皇島、宜昌、韶関などを含む。秦皇島によると、公式統計によると、6月の新築商品住宅の価格指數は同8.6%の上昇幅を記録し、「全國第二位」となった。

特に注意すべきなのは、いくつかの近年の住宅価格の上昇幅が比較的速い三四線都市は決して限定購入の列ではなく、例えば楡林、オルドスなどは決して購入を制限しません。これらは國內の不動産投資家の最も活発な都市に位置しています。住宅価格は五六年で六七倍から十倍も上がりました。最近、オルドスを視察した莊凌顧問の張映光総経理は「華夏時報」の記者に対し、オルドスの住宅価格の上昇は多すぎるお金のせいで、購入制限の列に入ると予想しています。

「住宅価格の上昇が速すぎるほか、不動産開発投資の伸びが速すぎることも、住宅建設部が購入制限を選ぶ別の重要な參考指標になっている」刀客不動産顧問機構の會長の謝逸楓氏によると、この中で秦皇島が最も顕著で、今年3月以來、秦皇島不動産投資は大幅に伸び、1-5月には45.68億元に達し、同32.6%伸びた。

「新ラウンドの購入制限都市リストを選ぶと、主に住宅価格の上昇幅と不動産開発投資の増加幅の2つの指標に基づきます。」住宅建設部に近い専門家が確認したところ、國務院が提示した住宅価格の上昇が速すぎて、不動産市場が過熱しているという二つの基準に合致しています。

「次の購入制限都市は、これらの都市から生まれるだろう」謝逸楓氏によると、すでに第一陣の限定購入都市でも継続的に購入制限があるという。

この面では上海はすでに選択しました。7月26日、上海不動産管理局が発表した「新上海四條」では、戸籍以外の住民が住宅を買う場合、個人所得稅の申告期日は「住宅購入の日から前の2年間で累計12ヶ月を納付する」という規定に適合していなければならない。

二つの困難をコントロールする

言うまでもなく、現在の不動産市場の調整は重要な時期にあります。上半期には都市の住宅価格の購入制限がなく、中央の「購入制限令」が追加された大きな要因となっています。しかし、土地財政に依存している地方政府は必ずしも喜んでいるとは限りません。

多くの専門家は、8月末から第2ラウンドの「購入制限令」が全國を席巻しても、不動産市場が「深度溫度を下げる」かどうかはまだ検査が必要だと思っています。市場から見ると、三線都市の數が多く、不動産市場の発展水準がまちまちで、すべての展開による限定購入は不可能です。「少數の典型的な都市で限定購入をすれば、大局的には大丈夫です。結果はここを押して起きただけです。」購入制限は難しい狀況に陥っていると謝逸楓さんは言います。

購入制限は二、三線都市で展開するかもしれませんが、業界でも疑問の聲があります。盲目的に住宅価格の上昇が速すぎる二、三線都市に対して限定購入を実施しています。住宅価格の上昇を抑制する効果がないばかりか、逆に制限が高まれば上がるほどの局面を招き、地方経済の発展に影響します。

しかし、國務院がこのほど発表した「新國五條」から見ると、未來の不動産コントロールの目標は依然として住宅価格に対してであり、投資投機と不動産投機の需要を抑制する。「不動産市場のコントロールが肝心な時まで行われた時、『新國五條』は購入制限政策を重點的に強調し、政府による規制の決意を示した」。本紙記者の取材を受けた複數の専門家は、下半期にどのように政策を各方面のバランスの取れた節點に調整するかが、住建部の前に置かれている大きな問題だと考えています。

これはですコントロールゲーム狀態にある真実の描寫。」顧海波さんによると、今年初めに住建部の三令五申で、各地の限定購入政策は今まで続いています。もし制限購入令がキャンセルされたり、緩和されたりすれば、市場の反発を招く恐れがあります。