ショッピングモールの集団「大躍進」規(guī)模拡大続く

上海ではこのほどまでに計10の商業(yè)不動産プロジェクトが開場し、前月比1倍上昇し、前年同期比233.33%上昇した。そのうち、オフィスビル（住商を含む）の開場プロジェクトは7件で、前月比75%上昇すると同時に、前年同期比250%上昇した。店舗では、8月に2皿を予定している場合、実開3皿で、同環(huán)比はいずれも200%上昇した。

我が國で近年ますます激しくなっているショッピングモールの「大躍進」に対して、権威部門は驚くべき數(shù)字を示した。中國チェーン経営協(xié)會の郭戈平會長はこのほど、中國ショッピングセンターは2015年に4000店に達する見通しだと述べた。4000軒はどのような規(guī)模ですか。我が國の323の地級市の計算によると、各地級市には12以上のショッピングセンターが出現(xiàn)し、ショッピングセンターの數(shù)はすでに都市商業(yè)の支えを大きく超えている。

一方、ショッピングセンターは続々と市場に參入し、総量が過剰で、新しく誕生したショッピングセンターの誘致が難題になっている一方、コア商圏の商業(yè)物業(yè)は供給が需要に追いつかず、賃貸料が高く、スターバックスのような優(yōu)秀なチェーン企業(yè)も耐えられない。需給矛盾の背後には、我が國の商業(yè)不動産の構造的不均衡が浮き彫りになっている。

　　過剰開発による空席率の押し上げ

「強義市が建設中のショッピングセンターは4つあり、面積はいずれも10萬平方メートル以上で、元の50萬平方メートル以上の商業(yè)総合體を加えると、強義市のショッピングセンターの面積は100萬平方メートルに達し、他のいくつかの通りに面した店舗の面積を加えると、強義市の1人當たりの商業(yè)面積は2平方メートルを超える。これは恐ろしい數(shù)字だ」河南金好來スーパーマーケットの呉金宏會長は述べた。

一人當たりの商業(yè)面積は都市の商業(yè)と人口のマッチングを計算する指標であり、國際慣例に従って、一人當たりの商業(yè)面積は1.2平方メートルが適當である。金好來スーパーのある強義市は河南省鄭州市に位置する県級市である。このような都市でも、1人當たりの商業(yè)面積はすでに1つの先進都市が必要とする商業(yè)面積を大幅に上回っており、我が國ショッピングセンター大躍進的な拡張が見られる。

世界連合（WTO）不動産「微博」（12.76、0.44、3.57%）のデータモニタリングによると、中國の7大都市の今後5年間のショッピングセンター面積は少なくとも2倍の8700萬平方メートルに達し、そのうち、武漢、重慶、成都は少なくとも1.5倍増加する。北京、上海の絶対値はいずれも1400萬平方メートルを超えている。

商業(yè)地の過度な開発は、空室率のリスクを高めている。データによると、2012年、中國の大都市のショッピングセンター全體の空室率は上昇した。二線都市の平均空席率は10.5%で、2011年の10.2%を上回ったが、一線都市では2011年の7.9%から現(xiàn)在の8?4%に増加した。

「業(yè)界は不況で、小売業(yè)者將來への不確実性は、出店速度の減速を招き、拡大は保守的になっている。この局面はさらに店舗の空室率を激化させた」と指摘した。中國商業(yè)不動産連盟の王永平事務総長は述べた。

　　有効供給不足、無効供給過剰

一方、我が國のショッピングセンターでは総量過剰現(xiàn)象が発生し、空室率が高く、新たに誕生したショッピングセンターは企業(yè)誘致が困難な局面にある。一方、コア商圏の不動産供給が需要に追いつかず、賃貸料が高い企業(yè)では、多くの優(yōu)秀なチェーン企業(yè)が撤退を余儀なくされている。

つい先日、內地初のスターバックスが賃貸料の高い企業(yè)のために1期の撤退を余儀なくされたことを本紙が獨占報道した。北京國貿だけでなく一線都市の黃金地域、さらには北京次商業(yè)センターの中核商圏や二三線都市の成熟商圏でも、賃貸料が高すぎて撤退を余儀なくされる現(xiàn)象が起きている。

北京市にとって、開発者が見ている店舗の位置は、平均賃貸料が10元/日/平方メートルを超えている。「私たちは大家さんのためにアルバイトをしています。近年、飲食業(yè)の利益は下落し続けており、今では10%未満になっています。家賃の上昇は利益の下落の大きな要因です。売上高に占める家賃の割合を見ると、この數(shù)字は上昇しています。以前は売上高の6%～7%にしか家賃が占めていなかったが、今では新規(guī)出店は15%にまで広がっています」と開発者は述べた。

上述の需給矛盾の背後には、我が國の商業(yè)不動産の構造的なアンバランスが浮き彫りになっている。「我が國のショッピングセンターの総量は過剰であるが、同時にいくつかの立地が良好で、運営能力が強く、運営が比較的良いショッピングセンターはまだ比較的に不足していることにも注意しなければならない。『有効供給が不足し、無効供給が過剰』は我が國のショッピングセンターが直面している現(xiàn)狀だと言える」と中國コミュニティ商業(yè)工作委員會の杜鴻副事務総長は述べた。

「現(xiàn)在、商業(yè)用不動産分野に參入しているのは、伝統(tǒng)的な商業(yè)企業(yè)が商業(yè)用不動産に參入し、代表的なものとして華潤萬家、萬達グループ、紅星美凱龍などがある。もう一つは資本主導の商業(yè)用不動産企業(yè)、例えば凱徳置地である。最後の一つは他の業(yè)界から転換してきた、これまで何の商業(yè)運営経験もない企業(yè)である」杜鴻氏は述べた。

杜鴻氏によると、第1のタイプにとって、企業(yè)は獨自の商業(yè)ブランドを持っているため、誘致運営の面で経験があり、良いショッピングセンタープロジェクトを育成することができる、第二の企業(yè)は比較的に強い資本支援があるため、「振り回される」空間があり、プロジェクトを作ることもできる。3つ目の場合は、チームが不足し、経験が不足し、長期的な投資計畫が不足しがちであり、「供給過剰の無効化」はこのような企業(yè)によるものである。

　　拡張による二極分化

呉金宏が反映した狀況もこの問題を説明している。「強義が建設しているいくつかのショッピングセンターは、立地から見ると、すべて都市と農村の結合部にあり、立地は非常によくない。ショッピングセンターのオーナーの背景から見ると、家具の卸売に従事している人もいれば、肉製品の商売に従事している人もいて、いずれにしても、これまでショッピングセンターを運営した経験はない」と呉金宏氏は記者に語った。

ある飲食業(yè)界の立地者は、このような「有効供給不足、無効供給過剰」が変化をもたらしていることを肌で感じている。「雙方の協(xié)力の中で、物業(yè)側は甲であり、往々にして強い位置にある。しかし、ここ數(shù)年のショッピングセンターの急速な発展に伴い、私たちのブランド側の地位は上昇し始め、乙であるにもかかわらず、選択の余地はずっと高い」と述べた。「以前は、出店數(shù)と選択すべき物件は基本的に1対1の割合だったが、今は1つの店を開き、3つ以上のショッピングモールがあなたを求めて爭っていることが多い」。

「商業(yè)用不動産の総量が過剰で、構造的なバランスが崩れている場合、將來的には『二極化』の局面が現(xiàn)れる可能性がある」と王永平氏は記者に語った。

「華潤、凱徳置地、萬達のような不動産大手はますます大きくなり、業(yè)界の集中度が高まる一方、市場判斷が不足し、十分な資金と商業(yè)運営経験が不足している開発者の中には、日々がますます悲しくなるだろう。企業(yè)誘致が難しく、経営が継続しにくいのは後者に屬することが多い」と王永平氏は述べた。