ショッピングモールの爆発的な競(jìng)爭(zhēng)が激しい運(yùn)営活力をどう維持すべきか

　　市場(chǎng)感度の維持

市場(chǎng)にある既存のショッピングセンターは市場(chǎng)の試練を経て生き殘り、大部分は成熟期に入っており、高い賃貸率、相當(dāng)數(shù)の忠実な顧客、比較的大量の人の流れなどがこれらのショッピングセンターの特徴である。成熟期のショッピングセンターは全體的に優(yōu)れた水準(zhǔn)に達(dá)しているが、ショッピングセンターは市場(chǎng)の変化を最も敏感に感じやすいため、市場(chǎng)の変化に応じてタイムリーに調(diào)整する必要があり、そうしないと経営が受動(dòng)的になる可能性がある。

成熟期のショッピングセンターにとって、顧客ニーズ、競(jìng)合他社、ブランド資源の変化に敏感に注目することは重要である。まず、中國(guó)経済と社會(huì)の急速な変革の過程で、消費(fèi)者の需要変化は典型的な加速度態(tài)勢(shì)を示し、ショッピングセンターの運(yùn)営者として、消費(fèi)者の変化の動(dòng)向をタイムリーに理解してこそ、迅速に対応し、タイムリーに調(diào)整することができる、次に、商業(yè)不動(dòng)産市場(chǎng)は急速な発展段階にあり、各地域には大量の潛在競(jìng)爭(zhēng)者が存在し、その等級(jí)の位置づけ、業(yè)態(tài)の組み合わせなどの狀況はすべて既存のプロジェクトに影響を與え、潛在的なプロジェクトの発展に密接に関心を持ち、タイムリーな戦略的対応をとりやすい、第三に、ブランド販売を利益の実質(zhì)とするショッピングセンターとして、より活力のあるブランドをタイムリーに導(dǎo)入し、消費(fèi)者に認(rèn)められなくなった老朽化したブランドを淘汰してこそ、顧客への吸引力を維持し続けることができ、この目的を?qū)g現(xiàn)するには小売ブランド市場(chǎng)の変化に密接に注目する必要がある。

　　ハードウェアアップデートのタイミング

所得水準(zhǔn)と文化素質(zhì)の向上に伴い、人々の消費(fèi)心理もますます感性化し、その満足度の達(dá)成は購(gòu)入品の気に入った程度に限らず、「システムショッピング過程」における自身の感覚にもっと注目している--ショッピングセンターに入ってから取引完了まで、その過程全體が彼らに與える感覚が楽しく満足しているかどうか、これは、彼らが再びこのショッピングセンターを選択するかどうかに影響します。だから、商品以外にも、今のショッピングセンターはもっと詳細(xì)に注目する必要があります。その中で、デパートのハードウェア環(huán)境は非常に重要な要素です。

　　ショッピングセンターの建物の外形、色の運(yùn)用及び営業(yè)空間の風(fēng)格の造営は、すべてプロジェクトの位置づけを基礎(chǔ)として出発點(diǎn)とし、建築及び裝飾風(fēng)格を目標(biāo)とする顧客群の審美的好みに合致させ、そして定位風(fēng)格の特色を強(qiáng)調(diào)し、表現(xiàn)することができ、例えばファッション化したショッピングセンターは落ち著いた荘重な気質(zhì)を表現(xiàn)しなければならないなど、それでこそ顧客の鑑賞を得ることができる。また、ショッピングセンターの改裝に使用される材料には減価償卻期間があり、人々の審美性が動(dòng)的に変化しているため、ショッピングセンターは一定の年限を使用した後にリニューアルする必要があり、この期間は中國(guó)では一般的に7 ~ 10年である。固定されたイメージや機(jī)能は、ショッピングセンターの顧客への魅力を低下させ、ビジネスを低下させることになります。そのため、成熟したショッピングセンターは、顧客への魅力を維持し、向上させるために適時(shí)にリニューアルすることを考慮しなければならない。

　　適度に業(yè)態(tài)を維持するこんごうせい

ほとんどのショッピングセンターは業(yè)態(tài)の組み合わせに混合性の特徴があり、その多元的な機(jī)能の組み合わせで人々のますます発展する複合化の需要を満たし、そのため人々の歓迎を受けている。同時(shí)に、ハイブリッド機(jī)能ショッピングセンターの背後には、そのオーナーが異なる業(yè)態(tài)の差異化賃貸料レベルの現(xiàn)実を受けている。これは主に、異なる業(yè)種の利益率が異なる業(yè)態(tài)の賃貸料支払い能力を決定しているためであり、具體的には飲食?レジャー類の業(yè)態(tài)の賃貸料支払い能力が低い可能性があり、アパレル類は相対的に高い可能性があり、そのため、ショッピングセンターの業(yè)態(tài)比率調(diào)整はオーナーの賃料収益に影響を與える。

一般的に、ショッピングセンターのオーナーは心理的に高い賃貸料のリターンを求める期待を持っており、プロジェクトの誘致初期には、誘致の成功と開業(yè)後の集客力を保障するために、計(jì)畫的に飲食、レジャー、サービス系業(yè)態(tài)の比重を増やす傾向があった。ショッピングセンターが安定期に入ると、高い賃料リターンを追求するために、オーナーは徐々に調(diào)整することで低賃料創(chuàng)造能力の業(yè)態(tài)面積を減らし、より高い賃料の業(yè)態(tài)を?qū)毪工搿?guó)內(nèi)でも海外でも、業(yè)態(tài)調(diào)整による賃貸料収益の向上はよく使われる方法だ。合理的な程度で調(diào)整すればいいが、賃貸料の高いショッピング業(yè)態(tài)を?qū)毪筏工啤⒁?guī)模の大きいショッピングセンターの機(jī)能がますます単一になり、顧客の不満を引き起こし、ショッピングセンターの収益力が低下することもある。不況に対抗するために、ショッピングセンターは當(dāng)初アウトに調(diào)整されていた業(yè)態(tài)カテゴリーを再導(dǎo)入せざるを得なかった。ハイブリッド機(jī)能はショッピングセンターの持続的な上向き発展を保障する活力であるため、運(yùn)営側(cè)は業(yè)態(tài)の割合を合理的に把握する能力を備えなければならず、単一の賃貸料最大化への瀬戸際は鶏を殺し卵を取るようなものであることが求められている。

　　システムの官僚と腐敗を避ける

官僚と腐敗はいかなる団體の正常な発展を阻止する重要な保障であり、成熟した発展を遂げ、賃借の機(jī)會(huì)を備えた組織は往々にしてこの2つの問題を生みやすい。安定期に入ったショッピングセンターは、良好な賃貸率と経営業(yè)績(jī)を備えていることを前提に、大量の小売顧客が自発的に參入する意思を持ち、ショッピングセンターの運(yùn)営側(cè)を強(qiáng)い主體にしているため、利益を受け取ることを交換とする引商入場(chǎng)の腐敗行為が現(xiàn)れやすく、招商対象の選択に原則を喪失させ、ショッピングセンターは既定の目標(biāo)に向かって発展しにくい、同時(shí)に、安定期に入ったショッピングセンターの大部分の仕事はすでに日常的な例行的な仕事になっており、招商初期には招商者により多くの業(yè)績(jī)に関連する激勵(lì)を提供することができ、多くの従業(yè)員が自発的な仕事の原動(dòng)力を失ったことに加え、長(zhǎng)期にわたって顧客の前での強(qiáng)い主導(dǎo)的地位に基づいて、システム全體の官僚的な気風(fēng)を生みやすく、全體の運(yùn)営管理作業(yè)を効率的に行うことが困難になり、非効率な管理チームが持続的な発展の活力を備えたショッピングセンタープロジェクトを育成することができなくなった。

　　関連性と革新性キャンペーン活動(dòng)

商業(yè)小売はパレートの法則を適用する典型的な業(yè)界であり、ほとんどのショッピングセンターの80%の売上高は20%の忠実な顧客によって創(chuàng)造されている可能性があり、その原理を延長(zhǎng)として、80%の精力を20%の重要なターゲット顧客に集中させ、安定した継続的な購(gòu)入を形成させることは、ショッピングセンターの業(yè)績(jī)を向上させる有効な方法であるべきである。重要な顧客に対する維持行動(dòng)を?qū)g施するには、彼らの好みを保持するブランドを動(dòng)的に調(diào)整するなどの操作のほか、関連性と革新的な販促活動(dòng)も重要である。

良好な販売促進(jìn)活動(dòng)はショッピングセンターの位置付けの特徴を際立たせることができ、そして目標(biāo)とする顧客に利益をもたらすことができるべきで、例えば若い家庭向けのショッピングセンターに対して、內(nèi)容が豊富な親子週間の活動(dòng)を含むことは良好な効果を果たすことができます;また、1つのショッピングセンターがアイデアを発揮してターゲットのお客様に予想外の驚きを提供することができれば、このショッピングセンターは長(zhǎng)く愛される可能性があります。