新しい鴻基プロジェクトの參入または商圏の構造変動

香港で2014/15年度の中間業績発表會が先日行われ、新鴻基會長兼取締役の郭炳聯氏は、2013年に購入された上海徐家匯センタープロジェクトが來年に市に入ると明らかにしました。

これはすでに上海のシンボル的なビジネス圏である徐家匯區に対してどのような衝撃をもたらすかについて、市場の関心の焦點です。また、このプロジェクトの大きなボリュームのため、都市のビジネスパターンに変化をもたらす可能性があります。

また、元ビジネス圏の業態はどのような姿勢でこの大型プロジェクトを迎えていくのか、中原不動産コンサルタント研究諮問部の宋會雍総監は、この地域は急速な調整の狀態にあると指摘しました。

彼はまた、プロジェクトが市に入るにつれて都市レベルに一定の流れがありますが、都市圏の構造を変えることは難しく、影響力は都市級には大きくないと考えています。

徐家匯センターのプロジェクトは新しい鴻基が巨額の資金を宣伝して買ったので、以前は新しい鴻基の取締役の鄧維聡は観點の不動産の新しいメディアの訪問を受け入れます時、グループはたいへんこのプロジェクトを重視して、その上上海は新しい鴻基の內陸の配置の重點の地區ですと表しています。

2013年9月5日午前、上海徐家匯センターの土地のブロックは札をつけて現場の競爭の一環に入ることを切って、九龍倉恒基と體の競爭の中で、新しい鴻基は最終的に総価格の217.7億でこの土地のブロックを獲得します。成約不動産価格は37264.4元/平方メートルで、24.21%です。

この地塊は175.26億元で上海の一番高い地塊記録を更新しました。この成約価格も2013年全國地王になりました。

この土地を競った後、徐家匯センターのプロジェクトを擔當する新しい鴻基不動産代理執行役員の董子豪さんの紹介で、徐家匯センターのプロジェクトは全部で4つの土地に分けられています。その中の1、2、3番の土地は販売に使われています。4番の土地は3棟のオフィスビルを建てます。その中の1棟は浦西第一ビルに計畫されています。

「2、3號のタワーは販売します。40%の面積の販売を完成したら、収入は200億香港ドルを超える見込みです。私達は自分でテナントの部分を持っています。主に4番ブロック、デパート、歩行者天國及びホテルで、約42萬平方メートルの敷地を占めています。

今回の香港業績會では、郭炳聯が紹介しました。現在（徐家匯センター）の第一號地は舊正月前にすでにビルを完成しました。今からビルを建て始めます。今年の年末にはビルの構造が完成する見込みです。來年の年末には商品が入荷します。

彼はさらに、第一號は華山路の境目部分で、30萬平方メートルの商業と16萬平方メートルのオフィスビルがあると指摘しました。

「二番目の地塊も年を越して基礎工事を始めました。殘りの第三號、第四號のブロック計畫は全部完成しました。今年の中で、積み立て工事を始めました。」

に従って徐家匯センターは徐々に建設を開始し、明確な開業ノードを迎えており、明るいイメージが期待されています。この地塊は譲り渡す前に、関連の徐匯浜江地塊と同様に新たな変化を迎えています。

1995年に韓國大宇と徐匯商城は共同で1億ドルを出資して上海大宇を設立し、この土地でプロジェクト開発を行う予定です。その後、アジアの金融危機と何度も転職しました。その後、徐家匯中心のコントロール権は上実ホールディングスに帰屬します。

2013年5月まで、上実ホールディングス傘下の上実城開はこの地塊を放棄すると発表しました。徐家匯中心の地塊を徐匯濱江の4幅の地塊に置き換えて、敷地面積は約8.32萬平方メートルです。

最新のニュースは、城開旭輝濱江の地塊が濱江城開中心として建設され、全體の量は約50萬平方メートルで、オフィス、商業、文化、レジャーなどの多産業をカバーする大型都市総合體を指す。

2014年12月に濱江城開中心でプロジェクト著工式が行われました。しかし、上実城開の最新の観點不動産新メディアによると、このプロジェクトはまだ工事段階に入っていない。同時に、明確な起工時間もない。

徐家匯センターのプロジェクトの入市が日増しに近づくにつれて、上海の元徐家匯の商業圏も獨特な狀態でこのプロジェクトの出世に直面しています。

公開資料によると、徐家匯センターのプロジェクトの総建築面積は58.4萬平方メートルで、40萬平方メートルのオフィスと18.4萬平方メートルの商業とホテルが含まれています。また、このプロジェクトには地下12萬平方メートルの商業があります。

その容量はすでに現在の徐家匯商圏の商業事務の総面積に相當します。このような超大型プロジェクトに対して、エリア內のインパクトはもちろん、エリア內の商業體も調整し始めました。

中原不動産コンサルタント研究諮問部の宋會雍総監は観點の不動産の新メディアに対して、現在徐家匯の商業圏はすでにいくつか調整を展開して、空のコンピュータ城の部分を含んで、もっと多い飲食、娯楽の內容などを増加しますと指摘しています。

徐家匯センターはどのような商業プロジェクトに発展することができるのかはまだ知られていますが、地域內の本來の業態のふるまいは「狼が來た」という対応の味があります。「狼が來た」という結末に発展するかどうかは、プロジェクトの完成を待つしかない。

徐家匯センターができたら、もっと開放的になります。元の営業狀態に大きなストレスを與えます。宋會雍は、地區の現有の調整第1ラウンドだけでなく、徐家匯センターの歩みが十分大きいなら、元の営業狀態に第2ラウンドの調整を行って対応するように促します。

「元のビジネスも新しい事業が始まるのを待つわけにはいかないし、その地域を急速に調整している」宋會雍補充。

現在のビジネスエリアの代表的な商業は90年代に建設された東方商業ビル、太平洋百貨、中興百貨などの伝統百貨店です。また、新世紀初めに建設された香港の匯恒隆広場、美羅大廈などのオフィスビルです。

新しい鴻基の構築のもとで徐家匯センターがこの區域に入ると、市場は普遍的に楽観的な態度を持っています。市場関係者は「商業圏內の消費力は十分に支えられており、隣接する陸家嘴、南京路、淮海路の商圏とも一定の空間間隔があり、衝突に直面していない」と指摘している。

事実上宋會雍また、このプロジェクトが直面している課題は多くなく、他のビジネス圏とある程度のずれがあっても、都市レベルの競爭です。

プロジェクトが市に入るにつれて、都市の商業構造にどれほどの衝撃を與えられるかというと、宋會雍は、都市レベルに一定の分岐點があると考えています。例えば、隣の商業圏には一部の顧客の逆転があります。

「都市レベルに上がればディズニーのようなプロジェクトになります。殘りは地域型です」宋會雍氏は、圧倒的多數の消費力は地域から來ており、誰もが転覆しにくいと指摘した。