不動産企業の財務評価の枠組み

経営者や投資家として、最も関心を持っているのは一定の資金を投入して得られた報酬はいくらですか？

ROE、ROICは不動産企業の収益水準を反映する最も核心的な二つの指標である。

ROE=純利益/株主持分は、この指標は株主持分の収益水準を反映し、指標値が高いほど、投資による収益が高いことを示しています。

一方、ROIC=EBIT(1-稅率)/(有利子負債+権益)は、この指標は企業の投資資本の収益水準を反映しています。その中の投資資本は、株主持分も含め、企業の有利子負債も含まれています。同様に、指標値が高いほど、収益が高いことを示しています。

実際の応用の過程で、大部分の人はROEという指標で企業の収益水準を分析することに慣れています。

しかし、ROE=資産回転率×純利益率×権益乗數は、企業の回転率と純利益と関係がある以外に、企業財務のてこと同じ比例で、財務レバレッジが高いほど、ROEが高いということを知っています。

したがって、ネットワークを張って標的を合わせる時に、この指標は企業全體の投資資本の見返り水準を客観的に反映することができません。

ROICのこの指標は負債と権益を互いに相當な位置に置いて、企業の業績と資源の占用との関係をより正確に反映しています。

ベンチマーク企業の2010年のROICは大體9-14%の間にあります。

規模/成長性指標：不動産企業において、規模性を評価するいくつかのコア指標は、売上高、総資産規模、総土地備蓄面積を含む。

不動産市場の過去十年間の「規模論のみ」の発展過程で、一つの企業の販売規模は企業の業界における地位を表しています。

もっと大きな販売規模で、より多くの土地の備蓄も一時的に上場の基本的な要求になりました。

業界の中で萬科、恒大類のような高回転企業が作った一連の驚くべき數字の背後には、もっと多くの中小不動産會社が座りきれなくなりました。

彼らは二、三年前、自分と同じ規模の企業が今は自分を後にしています。その原因はどこですか？だから、規模の比較は企業の発展の位置づけと発展速度の反省のように思います。企業の売上高の平均成長率、土地存続比（土地備蓄の持続可能な発展を反映する指標）と総資産の成長率は業界の平均成長速度に追いつきますか？

営利性指標：不動産企業ごとに利益指標に注目しているのは間違いないが、企業ごとに利益を実現するルートは異なる。

企業の純利益率に影響する要因は主に以下の4つの方面を含みます。1プロジェクト自體の屬性は主に企業全體の粗利率によって評価されます。

A企業のここ數年の粗利益率は50%、ひいては60%以上に達しています。

理由は、プロジェクトが第一線の都市のハイエンドの不動産価格に集中しており、価格が高く、土地のコストが低いため、建設コストと模範企業の差は大きくない。

龍湖、萬科などの有名企業はここ數年の粗利益率は30%から40%の間に集中しています。

2コストのコントロール能力は、主に3つの費用/営業収入の比率で評価され、これは主に企業の費用コントロール能力を反映しています。

3稅務計畫能力は、主に稅引き係數（純利益/稅引き前利益）によって評価され、不動産業界は土地増値稅の増設によって、収益モデルに重大な変化が生じたのはなぜですか？

高純利率の核心原因に転化できません。

A企業の稅金負の係數は0.36であり、ベンチマーク企業の稅金負の係數は0.6-0.7の間にあるので、企業の粗利率の優位性は正味金利の優位に転化していません。

しかし、不動産企業にとっては、稅務計畫は一定の空間に存在し、長期的に育成が必要な能力の一つです。

4投資不動産の規模と全體の運営レベルは、香港株上場企業の中で、投資不動産評価の利益は純資産に計上できるため、純利益率に大きな影響を與えています。

私達は普通不動産企業の純利益率について話していますが、不動産販売の純利益率はもっと多いです。

投資財産を含めて利潤率を評価することは重要な評価指標となります。

健全性指標：コアは、2つの指標に注目する。債務返済能力に影響を與える資産負債率、および企業のキャッシュフローの狀況。

A企業の全體的な貸借対照率はより高い（80%を超え、業界全體のレベルは75%）であり、全體の負債構造を分析し、前受金を差し引いた資産負債率（または有利子負債の持分比率を採用する）は依然として高い（60%を超え、業界のベンチマークは40%を超える）であり、企業の有利子負債レベルが高いと説明し、流動資産における現金及び非制限現金、有利子負債における帳簿年齢を細分化し、短期債務のリスクがあるかどうかについて説明する。

キャッシュフローについては、経営的キャッシュフロー、投資的キャッシュフロー、融資的キャッシュフローの三つの面から分析し、比較する。

例えば、新しい鴻基は、慎重な財務戦略を実行しており、経営キャッシュフローはほぼ正のままであり、一定の規模を備えており、融資性キャッシュフローを厳格に制御しており、債券融資にはほとんど頼らない。

萬科も同様に資金の安全を重視しています。この二年間で営業キャッシュフローはプラスの二十億円以上を維持しています。

國內のほとんどの不動産メーカーはここ數年、高財務レバレッジ（経営的キャッシュフローはほぼマイナスで、融資活動のキャッシュフローが持続的に高まっている）の規模拡大による潛在的なリスクにより、2011年の淡市の狀況下でキャッシュフローの表現が際立っている。

運営効率指標：1企業全體の資源使用効率を反映する：総資産回転率または在庫回転率。

指標値が高いほど、企業の資産の使用効率が高いことが反映されます。

指標値は、製品の種類、開発運営全體のサイクルなどの要因によって影響されます。

一人當たりの売上高、一人當たりの純利益、一人當たりの販売面積、操業面積などを含む。

企業の経営パターンによって適切な指標を選択して比較してみると、A企業のプロジェクトは第一線の都市に集中しており、価格も高いため、一人當たりの純利益が高い。

しかし、一人當たりの開発面積は業界の低い水準にあります。だから、総合的な比較を通じて、一人當たりの効果が反映されます。

プロジェクトIRRは二つの指標に関連して、プロジェクトの利潤率及びプロジェクトの開発運営周期に関するものである。

前者は基本的にプロジェクト自體の屬性によって決まるが、事業開発運営周期は各社の開発運営レベルによって決まる。

開発運営サイクルの中核は現金から現金までのサイクルで、具體的には持地-著工、著工-前売、前売-竣工の期間に分けられます。

プロジェクトIRRのレベルを高めるには、各サイクルの時間を短縮する必要がありますが、一定規模の不動産會社に対しては、著工から竣工までのサイクルの差はあまり大きくなく、コアギャップは主に先端の前案と設計周期、後端販売のデモンストレーションサイクルに反映されます。

これらの指標は企業の製品の標準化、核心の仕事の前置、および各業務の一環の管理水準と密接に関連しています。

プロジェクトIRRは會社全體の業績表現の基礎を決めるものですが、単項目のIRRレベルを過度に重視すると、會社全體の価値が最大化することができなくなります。

これは企業の政策決定者が必要で、會社全體の財務の角度から考えて、実際の運営過程の中で、明確な方向誘導があって、所得も失って、最終的に企業全體の価値の最大化を実現します。

財務評価の枠組み體系の構築は、企業を理解するために良い切り口を提供し、企業の業績から資源能力に至るまで、より全面的で深く分析しています。

しかし、財務分析はあくまでも結果を反映しており、企業の業績に影響を與える固有の駆動力、例えば戦略方向、人的資源狀況、執行力、企業文化などは財務分析の枠組みの外で注目すべき問題である。