実地調査：不動産市場は秋に入ると振動が低下する。

秋の10月，不動産市場は暗い。

中國不動産研究センターのデータによると、國慶節(jié)連休の不動産市場は全體的に安定しており、徐々に反落が続いている。ネット署名のデータが遅れているため、市場全體のデータが見られなくなりました。

典型的な都市ネット署名量から見ると、北京の新築住宅は國慶節(jié)前の6日間でネット署名が29セット、中古住宅は35セット、10月7日、中古住宅は13セット（2018年10月7日7セット）で、2018年と比べて値上がりしました。

國慶節(jié)期間中、上海中原不動産監(jiān)視データによると、全市の中古住宅は新たに看板を掛ける7509セットが追加され、下半期以來の新たな増分が最も低い週で、前年同期より21.3%減少した。また、いくつかの店舗からの訪問狀況を見ると、來客數も明らかに減少しています。

市場の出來高の低下に伴い、住宅企業(yè)の販促及び土地市場の下落も伴う。多くの不動産企業(yè)は國慶節(jié)の期間に新ラウンドの販促を展開しています。例えば、世茂、金科などは初回分割払いの特典を出して、客源をロックしたいです。中國の幸福は初回払いの條件の特恵活動を採用して、現(xiàn)在に戻ります。雅居楽、金地、金茂などは南通と徐州プロジェクトに価格割引を與えます。

この時、二、三線の都市市場はすでに変化しています。不動産企業(yè)は業(yè)績を保証して倉庫を換える上ですでに動作を始めました。対照的に、ホットスポットの2つの都市の土地市場は、下の傾向に従うことができます。10月10日、南京の主要都市は8枚の地塊が集中的に譲渡されました。その中、南部新城の住宅地塊が爆発的に寒くなりました。南京交通投資買い付け有限公司に地価8.1億円で競りました。床の地価は16597元/平方メートルです。この地塊は今年7月の金茂さんが撮った地塊に比べ、地価は1.3萬元/平方メートル近く下落しました。

これに対して、中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、最近の市場から見ると、一部の都市では気溫が下がり始めており、複數の都市の新築住宅と中古住宅市場では、いずれも値下げセールが行われていると指摘しています。深センを除いて、大部分のホットスポットの第二線都市は小春が引き続き熱が下がる現(xiàn)象が現(xiàn)れました。

全體的に見て、第二線都市は、9月の不動産市場の出來高は8月に比べて、明らかに上昇していません。北京、南京、深セン、寧波、福州などの都市の在庫はすべて異なっている程度上昇があります。

実際には、不動産市場はもう何年も金九銀十がありません。2019年以來、住宅価格の下落は點から地域への拡散が現(xiàn)れました。ホットスポットの都市が次第に下り坂になり、購買力が市場を支えるのは難しいです。

出來高は楽観を許さない

國慶節(jié)の時、21世紀の経済報道記者は上海の一部の地域市場を訪問しました。仲介の劉さん（仮名）によると、最近のバイヤーからの電話相談は多くないが、売り手は増え続けている。

これは接著の成約のために隙間を開くかもしれません。劉さんは何年ものお客さんと一緒に、2016年に上海の不動産市場が高位にある時嘉定新城の手の部屋を買いました。3部屋の大規(guī)模な部屋を改裝しました。最近は500萬円以上で販売しています。

上海中原の不動産のフィードバックから、売り手の看板価格は依然として市場価格を主として、一部の心理狀態(tài)が比較的に穏やかなのは自発的に1-2つのポイントを下げて札を切ることができて、不動産の量を増加して、成約を促進します。現(xiàn)在、交渉範囲は依然として3%から5%ぐらいに維持されています。一部の品質の良い住宅源は価格の譲歩の下で、快速に取引が成立しやすいです。

対照的に、不動産の需要が相対的に安定していますが、いくつかの高総価格の不動産源、特に総価格が千萬円を超えているのはまだ多くの圧力があります。例えば嘉里華庭中區(qū)140平方メートルの駐車スペース付きの部屋のソースです。9月中旬に開業(yè)します。1300萬ぐらいです。

50萬円を下げました。最近成約したセットの低層住宅の価格より30萬円だけ高くなりました。

新商品の不動産市場はネット上の不動産システムの調整のため、11期間のデータ統(tǒng)計が遅れています。データが直接反映されていませんが、中國の不動産市場アナリストの盧文曦さんは、市場のパフォーマンスはまだ探しものがあると考えています。特に市場の分化は依然として明らかで、今年以來、上海市內のディスク化は郊外のプロジェクトよりやや優(yōu)れています。

例えば寶山のあるプロジェクトは家を買ってBMWの5系に送ることを叫んで、その他に、建國記念日の休暇期間に住宅の源を予約してファーウェイの最新の攜帯電話に送って、マーケティング活動は眼球を十分に儲けます。

十一連休の取引が縮小される一方で、多くのお客様が遊びに行きます。不動産市場への関心が下がり、現(xiàn)在の不動産市場が安定していることに加えて、買い手が市場に入っていないという焦燥感があります。また、9月の新盤の供給量が急増したことに基づいて、価格の優(yōu)位性も明らかになりました。都心の地域ほど、周辺の中古住宅と価格が逆転する現(xiàn)象が明らかになりました。

盧教授によると、大型連休市場は現(xiàn)在の市場心理を示し、一部の不振プロジェクトは販売指標を達成するためにマーケティング力を強めているが、後続の圧力がない不動産は減速している。最も重要なのは、上半期の需要が集中的に釈放された後に、需要の継続が新たに増加して、成約を制約する障害になります。本質的には、上海の規(guī)制政策は変わっていないので、市場の需要は抑制されている。現(xiàn)在の中古住宅は取引が成立しやすいですが、一波の相場が上がるほどではありません。9月の中古住宅の取引データの表現(xiàn)も普通で、自信を挫折させます。10月の成約は依然として下界の構造を揺るがす見込みです。

これまでは、限定購入でリラックスして大ヒットした臨港プレートも、ボトルネックに陥っていたことが明らかになりました。これまで多くの不動産の取引先に対して前金を支払うと約束していたため、具體的な細則が下りてきたら、ネット署名ができます。

上海チェーン家市場研究部のベテランアナリスト、楊雨蕾さんによると、10月8日から住宅ローンの金利の変化が市場に及ぼす影響は限られている。一ヶ月の供與金額にあまり影響がないため、二番目は現(xiàn)在の不動産不炒の方針に導かれて、市場は安定を主としており、まだ大きな変動を引き起こす要因がない。累計販売は同50%を維持しており、下向きは一時的に停止しているようだ。

「金九銀十」はもうなくなりました。

張大偉氏によると、毎年注目されている不動産市場の「金九銀十」は、歴史的には9～10月に年間の不動産市場の最も重要な割合を占めていたが、気候変動に伴い、コンクリートの溫度要求が変化し、2009年以降の不動産規(guī)制政策の市場周期への影響は、住宅購入者の自発的な行動よりはるかに大きいという。また、10月の連休は、第二線都市の住宅購入ラッシュを引き起こしにくいです。

複數の機関のデータを総合すると、1-9月のホットスポットの第二線都市の新築住宅の出來高は小春のために軽微な上りがあり、22のホットスポット都市の合計住宅は113.1萬セットと契約し、2018年同期の112萬セットからわずか2.8%上昇した。22都市のうち、前の9ヶ月間で13都市が同時期に上昇しました。その中で、北京の9ヶ月前に契約した住宅は2.7萬セットで、競房の供給制限が増加したため、2018年同期の1.5萬セットと比べて76%上昇しました。

張大偉氏によると、2019年の春節(jié)後の小春は、後続の各種政策の影響で、第3四半期に徐々に熱が下がっている。不動産市場のコントロールの重圧を加えて、信用は緊縮して、特に10月8日の新しいLPRに対して利率の計算方法の関心を持って、最近市場を再度展望させます。

規(guī)制が集中し、不動産市場が次第に安定してきた。2018年前の9ヶ月間に不動産規(guī)制が385回あった。コントロール政策の集中度から見て、2019年前の9ヶ月の合計415回のコントロールは、1日當たり2回以上のコントロールがあり、過去の記録を更新しました。2019年は不動産政策が最も密集した年であり、在房の不動産政策の內容では、過去にあまり言及していなかった不動産金融リスクが2019年に集中的に言及され、累計で見ると、中央省庁委員會は2019年に累計25回の演説や政策を発表し、不動産金融リスクの防止を求めている。

現(xiàn)在の住宅価格の上昇都市は依然として多いが、市場はすでに緩やかな兆しを見せており、規(guī)制政策が厳しい北京、上海、杭州、南京、合肥などの都市では、住宅価格の下落の兆しが現(xiàn)れている。具體的には、ホットスポットの都市は売れない時代に入ってきました。第二線都市の土地の成約平均プレミアム率はここ2年で最も低い水準に落ちました。市場上の下値取引が主流となっています。業(yè)界関係者によると、後市の動きはどうですか？主に10月8日の各地の信用オファー狀況と10月20日のLPR価格を見ています。

最近では、第二線都市の中古住宅市場の取引の差が明らかになりました。興業(yè)、中泰などの複數の証券會社の統(tǒng)計によると、廈門の熱は続いており、蘇州は5月11日に強化コードを調整し、成約データは最近次第に弱くなりました。アモイの中古住宅の成約件數は、國慶節(jié)の前の週に比べて40%増加し、前月比15%増加し、9月以來累計で同42%増加し、年初現(xiàn)在累計で同163%増加しています。

蘇州の國慶節(jié)の前の週（以下同）は同11%減の13%増で、9月以來の累計は同21%減の32%増となりました。

成都、南京は暖かくなり続けています。杭州は近いうちに強くなります。中古住宅の成約件數は、成都は同34%増、前月比36%増、9月以來の累計は同18%増、年初現(xiàn)在は同36%増、南京は同129%増、前月比23%増、9月以來の累計は同73%増、年初は同24%増となった。杭州は同81%増、前月比31%増、9月以來累計で同36%増、年初現(xiàn)在累計で同11%減となっている。

同政策コンサルティング研報によると、國慶節(jié)期間には、主に第二線都市の中の南昌、鄭州、主に第三四線都市の中の南通、鎮(zhèn)江、揚州、徐州などの都市で、不動産企業(yè)プロジェクトが比較的大きい価格の割引があり、他の都市の優(yōu)遇度は普遍的に小さい。

一部の不動産企業(yè)は戦略的に都市や地域から撤退する場合、大幅な値下げや倉庫整理などの策略を取っています。例えば、ある頭部の不動産企業(yè)は9月中に桂林プロジェクトの大幅な値下げのため、現(xiàn)地政府に記録を保留されています。