「住宅価格抑制」から「家賃抑制」深セン初の「安定賃貸料」分譲住宅が入市

「住宅価格を安定させる」政策の下で、地方政府は「家賃を安定させる」ようになった！

10月15日午前10時、深セン初の「安定賃貸料」商品住宅が正式に公開され、年間賃貸料の上昇幅の範囲は±5%を超えない。

2017年に深センが発表した「住宅賃貸市場の育成と発展の加速に関する実施意見」では、住宅賃貸価格の指導を強化し、既存の住宅賃貸指導価格制度を整備し、市場の合理的な定価を誘導することを提案している。

現在、深センの「安定賃貸料」措置は強制的に普及していない。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は21世紀の経済報道記者に、深センのやり方の信號作用と指導意義は明らかだが、どのようにしてより多くの住宅源を政府の安定賃貸料プラットフォームに進出させるかは、後続の段階的な推進が必要だと話した。

年間賃貸料の増加率は5%未満

安定賃貸料分譲住宅の賃貸試験に初めて組み入れられたのは、塘朗城広場西區C座高區にある248軒の內裝付きビジネスアパートだ。深セン市土地不動産取引センターの公告によると、基準賃貸料の基準は一時的に110元/月/平方メートルで、1軒の住宅の具體的な賃貸料は、基準賃貸料に基づいて、階、向きなどの要素を考慮して修正して確定した。

申請者は深センで12カ月以上連続して社會保険を納付することを満たす必要があり、かつ初回賃貸期間は1年以上、最長3年、條件を満たすものはプログラムに従って継続することができるが、総賃貸期間は5年を超えない。

深セン市住建局の関係者によると、安定賃貸商品の住宅財産権は市場主體の所有であり、初回賃貸料は周辺の同型、同クラスの住宅の賃貸市場価格を基準に市場評価を経て定価され、年間賃貸料の上昇幅は初回賃貸料の定価原則を參照して確定し、上昇幅の範囲は5%を超えない。

李宇嘉氏によると、家の品質、立地、交通が良いため、賃貸料の絶対値は低くなく、最も安いのは4000元近くだが、性価格は実際より相対的に優位にあるという。

易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は記者団に対し、今回深センが初めて安定賃貸料商品住宅賃貸試験プロジェクトを発表したことは、賃貸市場の供給構造の調整の方向性を體現しており、このような賃貸住宅源は住宅価格の高い圧力に対応する一方で、賃貸客の賃貸コストを下げるのにも役立ち、全國の他の都市は後続的に參考になると述べた。

注目すべきは、今回入市した「安定賃貸料」の住宅源は相対的に標準化された製品で、國有開発者によって建設され、同じビルに集中し、統一された內裝が施されていることだ。

ある不動産仲介業者によると、これは政府が賃貸指導価格を制定するのに便利だという。しかし、賃貸市場全體にとって、同じ敷地にある家でも、ビルの年數、內裝、內裝などの違いがあり、どのように合理的な賃貸指導価格を確定するかには、より多くの細則が必要である。

どのようにして家賃を安定させることができますか。

昨年5月、住建部は「不動産市場の調整作業をさらによくすることに関する問題に関する通知」を印刷、配布し、その中で、住宅価格の安定、賃貸料の抑制、レバレッジの低減、リスクの防止、構造の調整、予想の安定という目標任務を真剣に実行することを提案した。「家賃抑制」は今回の通知のハイライトとされている。

分析者によると、住宅賃貸自體は市場行為であり、賃貸料は一般的に経済情勢及び需給関係の変動に伴い、自然に法則を形成する。しかし一方で、住宅問題は民生にかかわり、健全な賃貸市場を育成し、指導価格を設定するなどの方法は非難できない。

北京は今年7月に新版賃貸契約を発表し、契約は雙方の當事者の協議を経ていないことを明らかにし、賃貸人は賃貸期間內に一方的に賃貸料を引き上げてはならない。

深センは8月に「住宅賃貸市場の安定した住宅賃貸価格の規範化に関する意見」を発表し、その中で、住宅賃貸企業が個人に住宅を賃貸し、政府住宅賃貸取引サービスプラットフォームで新規署名、住宅賃貸契約の更新に関する情報収集、登録または屆出を行い、賃貸料が賃貸料指導価格より高くない場合、増値稅徴収率を適切に下げることを提案した。

深センのある大手不動産開発企業の関係者は21世紀経済報道記者に、機関家主の総合稅率は20%以上に達する可能性があると述べた。「稅率を5%程度に引き下げることができれば、開発者のリース市場への參入意欲が刺激されるだろう」

米連合不動産全國研究センターの何倩茹総監は21世紀経済報道記者に対し、多くのテナントは依然として個人家主や農民の家の村人から賃貸しているが、個人家主は規制の範囲に入れにくいため、政府は住宅賃貸価格を直接制御することは難しいだろうと分析した。

「深センの商品住宅賃貸市場化の程度はすでに高く、長期的に見れば、賃貸住宅の數を迅速かつ大規模に増加させ、賃貸料の上昇幅と速度を減速させることを提案している」と何倩茹氏は述べた。

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