明は倉庫を修理して、ひそかに倉庫を管理します：青客は米國IPOの資本の論理に行きます

分散型の長期賃貸マンションのサービス業者の青客マンションはこのほど、米國証券取引委員會にF-1出資書類を提出し、米國預託株式を発行するには最大1億ドルの資金が必要です。頭の企業が自在で、卵殻のマンションに比べて、青客は一足先に、あるいは初上場の長期賃貸マンションになります。

青客法定代表者の金光傑は弁護士をしていた時から投資を始め、青客を創設した當初は、上場會社の要求に従って、企業の次のステップに投資する人がいることを確保しました。彼はこれを創業成功の秘訣の一つと見なしています。

なぜ青客ですか

建物の創始者のすべての水の分析は、青客がモルガン?スタンレーを導入し、米國に上場するのに役立ちます。米國資本市場では、引受人が演じる役割は非常に重要です。

他のマンションブランドに比べて融資を続け、損失が次第に拡大している。青客は急ぎ足で、融資金額は大きくない。関係者によると、青客は創立後、8～9ヶ月ごとに融資のペースを維持しています。最近の投資は2018年4月で、凱欣資本と大摩投資は1億ドルです。今回の米國での上場も、融資規模は1億ドルぐらいしかない。青客は一回限りの融資で株式を希釈しておらず、金光傑は直接30.3%の株式を持っています。凱欣資本と関連エンティティは全部で28.1%を持っています。最大機関投資者です。ニューメールの投資、賽富投資基金とモルガン?スタンレーが管理するプライベートエクイティファンドはそれぞれ9.3%、8.9%、8.9%の株式を持っています。

このような拡張経路は、チェーン家、卵の殻よりもっと古いです。全水によると、青客は今年12月に発売を完了する可能性があるという。

しかし、レンタル料を使うため、青客はトラブルを起こしかねない。多くの青客テナントと呼ばれるアカウントには、內裝の品質が悪い、賃貸をキャンセルして保証金を返さないなどの問題があるという苦情が寄せられています。

全水は青客のビジネスモデルが比較的成熟していると指摘しました。外部のうわさによると、総資産は20億円で、負債は27億円。赤字が大きすぎては市場に上がれない。

収益パラドックス：IPOファイナンス

青客募集書によると、借り手の位置付けは比較的若く、これは都市の配置と合致しており、2012年末には青客賃貸住宅源940室は上海にあり、2018年12月31日までに、青客は南京、蘇州、杭州など6都市をカバーし、合わせて91234間の住宅源となっている。成長は主に第二線都市から來ています。

2017年と2018年、青客マンションの営業収入は5.23億元と8.90億元で、同70.3%伸びた。収入構造から見ると、賃貸収入はそれぞれ97.35%と89.55%を占めています。2019年6月30日現在、賃貸収入の総売上高の割合は88.29%まで下がり、付加価値サービスの比率は12%近くを占めています。

増値サービスはブロードバンドネットワーク、公共事務、青客優先及び家主またはテナントからの賠償金である。これは青客が大量に使う賃貸料の貸付けを提出しなければならなくて、多くのレンタル客は反映して、普通は1年借りて、しかし青客はいくつかのレンタル客に26ヶ月の賃貸契約を締結させてそして26ヶ月の分割払いの貸付けを取り扱います。そうでないと、テナントは「一ヶ月分の家賃、水道代のブロードバンド料金の割引」を受けられません。

青客の部屋の源は辺鄙なところが多いです。募集書によると、2019年6月30日までの9ヶ月間、青客マンションの平均稅引前月の家賃は1149元。ある投資家によると、內裝、家具の購入などを含め、一室の費用は約1.5萬元から2萬元で、しかも転貸の差額はそんなに高くなく、投資の収益時間は長い。

2017年及び2018年、青客マンションの純損失は2.45億元と4.99億元である。設立以來7年間で、損失総額は更に20億元に達しました。このようなビジネスモデルは続けられますか？

「時間を奪って、市場に出ないと行けないかもしれません。自由自在と卵の殻が先に出たら、青客は受動的です。」全水によると、2019年10月にスタートしたのは、自由自在と卵の殻が相次いで出荷準備に入っているからだという。

青客の上場にはもう一つの大きな背景があります。2019年は分散型マンションブランドの多事の秋で、業界が自主的にシャッフルします。例えば杭州がマンションの大災害地になって、楽伽の「高収入低家賃」のモデルが失敗した後、迎えのお客さんのマンションも資金問題が発生して、新しい買い手を探しています。また、3、4、4人の親がマンションのブランドを借りると資金問題が発生します。

記者が整理した公開資料によると、2018年から2019年8月末までに、26人の親がアパートブランドのレシデントを借りて、2019年7月だけで、6人の親がアパートを借りることがわかった。例えば南京玉恒マンション、西安萬巣、杭州安閑居、杭州速錦不動産、南昌誠寓不動産など。業界関係者の話のように、長期賃貸マンションはシャッフル時間が長くなります。この時、成功的に市場に出回ることができれば、業界にプラスの役割を果たします。