緑の景色の中國は深センの最大の古い改革プロジェクトの土地市場の規則を持って“地王”あるいは跡を変えます。

十數年にわたって、深圳の一番大きな舊い土地を変えて、中國の緑の景色を花にしました。

10月28日、緑景公告は株式の取得を通じて、標的會社の株式を獲得しました。対象會社は間接的に「深セン沙河五村都市更新プロジェクト（白石洲都市更新プロジェクト）」の投資と開発権を持っています。

白石洲の舊改革プロジェクトの計畫面積は約350萬平方メートルで、深セン市內では珍しい超大型プロジェクトです。土地が乏しい深センでは、価値が大きい。

このプロジェクトの推進は、深センの土地保存、都市更新のペースが速くなることを意味します。同時に増分市場では、深センは今年も多くの土地を発売し、11月には7つのプロジェクトが市場に進出します。

これまでと違って、新入市地の中で、人材用の土地を除いて、殘りの6枚は「雙制限雙競」の方式を採用して、政府が地価、住宅価格を厳しく管理する態度を示しました。

舊改革の大規模な推進と土地譲渡ルールの変化により、深センという住宅価格の高い企業の第一線都市はこれから「地王」を現わすことが難しくなり、不動産市場の論理、開発業者の投資運営ロジックも変化に適応しなければならない。

深センの最大の都市の中村――白石洲。-IC photo-

最大舊改は市に入る予定です。

深圳は「舊改之城」で、都市面積の狹さ、増分の少なさ、人口と産業の急速な拡大に加え、過去40年間の建築の口すぎと老朽化に加えて、この都市は古い改革をスタートさせ、より多くの住宅、商業地産を提供しなければならない。

そのため、開発者の深圳での生存と競爭の分銅になります。地元の開発者の吉兆業、京基集団、鴻栄源、緑景中國などはすべてステルスの“地主”で、中央企業と外來の開発商も弱音を吐かないで、蛇口、華潤買い入れ、華僑城、恒大なども深センでいくつかの古い改革を持ちます。

多くの古い改革が進められている中で、白石洲の古い改革は間違いなくその中の最もまばゆい一つであり、深セン業界に「都市更新空母」と呼ばれています。

プロジェクトは深圳核心城區に位置しています。深南大道に隣接しています。科學技術園と華僑城區に隣接しています。優れた地理條件と膨大な規模で、開発者の目がくらんでいます。同時に総合的な社會効果の期待も寄せられています。

十數年前、白石洲から改造のニュースが流れています。しかし2012年8月まで、沙河五村都市更新指導グループが成立し、白石洲の舊改革が正式に確立されました。2014年、正式に深セン都市更新リストに登録されました。2016年、緑景中國親會社緑景グループはこのプロジェクトの開発権を獲得しました。

調査によると、今回の緑の景色の中國は白石洲舊改を獲得しました。親會社、持株株主の黃康境から購入した満ち足りた投資有限會社の99.99%の株式で、満ち足りた投資は間接的に香港ホールディングスの25%の株式を持っています。この會社の傘下業務は白石洲舊改の投資と開発を含みます。

つまり、今回の緑の景色を注入した中國の白石洲プロジェクトの株式は25%で、緑の景色の関係者は、上場會社に白石洲プロジェクトの株式を注入して上限がないと言っています。未來或いは全部注入しますが、明確なスケジュールがありません。

緑の景は1998年から都市の更新に足を踏み入れて、20數年を経て、現在の緑の景が開発した20余りのプロジェクトの中で、大部分は都市の更新プロジェクトで、これは主流の開発者の中で比較的に珍しいです。

西南証券によると、緑景グループは大灣區の中心都市に1200萬平方メートルの土地を持っています。緑の景色の中國の2019年半の年報によると、上場會社の土地の備蓄は約438萬平方メートルで、將來は親會社の資産を獲得して持続的に注入する見込みです。

注目に値するのは、舊改革に専念した緑の景色の中國で、営利性は同業の倍の水準を超えている。緑の景色の財務の総監の陳健民はかつて指摘しました：“普通は業界の粗利率のレベルは20%ぐらいで、私達は過去數年ほぼ50%以上にあります。”

上記の関係者によると、2018年末に特別計畫の承認を取得してから、白石洲都市の更新プロジェクトはすでに個人の不動産の解損契約段階に入っており、現在の進捗狀況は良好である。

深センの宅地の供給井噴

舊改革が加速されるとともに、深センは今年、土地の譲渡、特に宅地の供給に力を入れた。

今年6月、深センはかつて「史詩級」の土拍を迎えました。5つの住宅用地は同時に看板を出して譲渡され、數十軒の住宅企業が參加し、最終的には224億元の収入を収めました。

5ヶ月後、深センは再び土地の“大きい贈り物の包み”を出します。11月22日、深センは坪山（3つ）、龍華、光明、大鵬新區などにある6つの居住用地を「使い捨て」として発売する。

前回に比べて、今回の土地の看板の開始価格はより低く、六宗地の総建築面積は約77.2萬平方メートルで、看板の開始総額は約131.67億元である。

しかし、今回の規則は更に大きく変化して、「雙制限雙競」を実行して、地価、競爭人材の部屋面積を制限する以外に、將來売りたい最高の住宅価格を限定して、現在の地塊の周辺の新築住宅価格より低くて、住宅型に対しても厳格に「9070政策」を実行します。

その中で、龍華の土地の価格は7.14萬/平方メートルで、周辺の中古住宅の中海錦城より低くて、近くで取引が始まる金茂府の予想価格は10萬+で、光明新中心區の土地の価格は4.725萬/平方メートルまでで、現在の光明が売られているプロジェクトより低いです。

深センのいくつかの開発者は、政府が地価を制限し、住宅価格を抑制する意図がはっきりしていると考えています。この前の土の寫真のために、王さんが何人か現れて、大きなストレスをもたらしました。関係部門は明るいエリアの関連開発者についても協議した。

「未來支配の王會常態化」ある業界関係者は指摘する。

土地の王、未來の商品の部屋の価格を制御する同時に、深センは更に人材の部屋、公共の住宅から著手して、住宅の価格を安定させます。

この譲渡された土地は全部一定の比率の人材住宅を建設することを要求し、開発者に競爭と建設の比重を増加させます。11月21日に譲渡された光明科學城の地塊は更に純粋な人材住宅用地で、面積は36435平方メートルで、未來の価格も決まりました。基準価格は25800元/平方メートルで、最高価格は27100元/平方メートルです。

「雙制限競爭、人材住宅の建設も深セン広羅人材の決心を體現しています。」深センのシニア業界関係者の徐楓氏は、7つの土地を一括で押し出し、深セン政府が開発者に対する態度を示したと分析している。土地が相対的に不足しているためではなく、不動産開発の門を閉めたという。

一連の操作から見て、2018年に深センで出された「二次住宅改革」に関する精神は、深センの未來の土地、住宅、不動産市場を導いている。

計畫によると、2035年に、深センは新たに建設して各種類の住宅の170萬セットを集めて、その中の人材の住宅、安居型の商品の部屋と公共の賃貸住宅の総量は100萬セットより少ないです。

今月末から來年1月にかけて、深センは34の公共住宅用地を譲渡し、総用地面積は1平方キロメートルを超える見込みで、公共住宅は6萬セットを超え、今年8萬セットの公共住宅建設の完成を確保する。

來年から、深センでは多くの人材住宅、安住型の住宅が條件に合った人材、市民に供給されます。

注目すべきは、これらの公共住宅の価格はいずれも周辺地域の市場価格の5,6割である。元特區內の4萬－5萬元/平方メートルの區間に位置しています。元特區以外の普通は2萬－3萬元/平方メートルの區間にあります。

深センは販売に使う公共住宅の価格を厳しく抑える。深セン市委員會常務委員、市政府黨組の楊洪氏によると、今後の一時期、深センの公共住宅の全體価格はこの水準で安定するという。