業績の分化は、各不動産企業に「金九銀十」があるわけではない。

不動産市場の伝統の“金九銀十”はすでに過ぎましたが、異なった不動産企業の経験はとても違います。

最近、上場企業は10月の販売実績を順次発表しています。データの上から見て、いくつかの不動産企業は各種のマーケティングの手段を通じて(通って)、販売の大幅な増加を実現して、通年の業績の完成の情況も比較的に悪くありません。もう一部の企業は売上高が低迷し、半分の目標を達成できませんでした。

例えば、全員の販促を実施する恒大は、9月と10月に831億と903億の売上をそれぞれ取得します。10月までに、恒大の累計販売規模は5462億元で、目標達成率は91%に達した。対照的に、太陽光100などの住宅企業の目標達成狀況はよくなく、まだ半分に足りない。

業績分化は、近年の不動産産業の主旋律の一つだ。土地の備蓄、戦略的位置づけ、製品の種類などの違いは、分化の原因となります。しかし、根本的には、この現象は市場競爭が激化する現実を反映している。アナリストらによると、市場の下達期には、業界の分化が進んでいるという。

「価格での両替」が主流です。

「金九」がなくなった後、10月の不動産市場も同様に平凡です。上海の不動産研究院のデータによると、今年10月、40の典型的な都市の新築住宅の成約面積は前月比4%減少した。その中で、4つの第一線都市の成約面積は前月比10%減少しました。18つの第二線都市は小幅より4%減少しました。18つの第三線都市は3%下落しました。

無錫、中山などのコントロールが厳しい三四線都市及び南京、杭州などの東部二線都市は、下落幅が大きいです。

それでも、大中型上場の不動産企業の業績は、上記の上昇を主とし、市場の平均値よりも優れています。中原不動産の統計によると、今年の10月、26の不動産企業の合計売上高は40726億元で、前年同期比17.9%上昇した。

9月、10月に連続して高販売のアフターサービスを実現して、今年の恒大な累計販売規模はすでに5462億元に達して、萬科の5189.9億元を上回ります。10月、碧桂園は567.6億元の権益販売を実現しました。前10月の権益売上高は4796.9億元です。易居克によって瑞が発表したランキングによると、前10月の碧桂園の全口徑の売上高は6655億元で、引き続き業界の第一位を占めています。

他の大手不動産企業も、販売の伸びを実現した。例えば、寶龍不動産の販売規模は505.1億元で、今年の目標を超過達成しました。竜光、佳兆業、世茂、龍湖、陽光城の目標達成率は90%以上である。

その中で、「価格での交換量」は最も主流のマーケティング手段である。8月末に、恒大は「全國532不動産市場、フラッシュ7.8%割引」のマーケティング戦略を発表しました。グループ傘下の地域會社は皆マーケティングに參加しています。公告によると、恒大は9月の契約で、平均価格は10054元／平方メートルで、前年同期は10454元／平方メートルだった。10月にはさらに萬元以下に下がった。9336元／平方メートルである。

直接的に値下げする行為はオーナーの「権利擁護」を引き起こしやすいですが、これは依然として最も直接的な販促方法です。

その他の不動産企業の中で、旭輝は10月の平均販売価格は1.58萬元/平方メートルで、明らかに今年から1.69萬元/平方メートルの水準を下回っています。雅居楽の10月の平均販売価格は11051元/平方メートルで、9月の12916元/平方メートルより引き続き下落しています。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、今年の規制政策の中で、融資ルートを制限するのが主な特徴だと指摘した。これまでのところ、私募、信託などのルートは大きく縮小し、銀行ローンも明らかに制限されています。大部分の不動産企業にとって、販売と返済をしっかりつかんで主要な任務になります。これも企業が続々とセールを行う主因です。

産業統合が激化する

しかし、すべての企業がこのような手段で販売を牽引できるわけではない。山東省のある不動産企業の関係者は21世紀の経済報道に対し、山東省南部の県級市で不動産市場は一時「価格戦」が発生したが、現地の市場需要はすでに2年前に大幅に前倒ししたため、値下げの効果は明らかではないと述べました。

彼はまた、ハイエンドの住宅プロジェクトも価格の上で進退しやすいと述べました。「豪邸はもともと売れ遅れています。値下げしないと売れないです。減ってもだめですが、大幅な値下げは難しいです」

大手不動産企業が次々と業績を伸ばしていますが、今年に入っても、まだ多くの不動産企業が逆の勢いで上昇していません。

今年の10月、日光100は未審査契約の売上高約68.07億元（小株の操盤項目を含む15.83億元）を実現し、前年同期比で約12%減少した。調査によると、陽光100は業績會で、2019年の同社の契約販売目標は約150億元で、この計算によると、前の10月に年間目標の45.38%を達成した。

景瑞不動産の販売規模は前年同期比5%減の175.3億元。數少ない販売不振の企業の一つとなっている。舊ブランドの萬通不動産はすでに脫落しました。今年の第3四半期に、萬通不動産は営業収入7.1億元だけを実現し、同74.6%減少しました。上場會社の株主に帰屬する純利益は2.39億元で、同29.32%減少しました。

業績分化の局面は、業界競爭の激しさを體現している。前述のような不動産関係者によると、市場の下振れ期において、小型住宅企業の融資、土地取得、ブランドプレミアムなどの面での劣勢がより顕著になり、分化が進みやすいという。

最近の不動産フォーラムで、中國の孫宏斌會長は、今後5年間でトップ5の不動産市場シェアは30%に達すると述べました。彼は同業者に対し、コントロールは長期的な行為であり、幻想を持たないように警告した。

上海の易居研究院も、未來の市場動向は楽観的ではないと指摘しています。中央の明確な態度の下で、不動産市場はすでに転換が発生したと予想しています。都市別に見ると、第一線の都市は2年連続の成約量の低迷のため、すでに安定して反発していますが、持続的に成長しにくいです。東部と中部の二線都市は引き続き気溫を下げる可能性があります。他の地區の二線都市と三四線都市の成約量は大きな減少リスクに直面しています。

張大偉氏は、この影響で業績分化が進み、販促を継続するほか、買収市場が刺激されて取引が過熱する可能性があると指摘した。最近、大悅城は北京長陽半島プロジェクト會社の半分の株式を萬科に譲渡しました。SOHO中國はいくつかの駐車スペースを譲った後、また傘下の3棟のオフィスビルを売りたいというニュースが流れました。

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