中國買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)泰國樓市實錄：買房養(yǎng)老、度假 供應過剩曼谷樓市或現(xiàn)拐點

特約撰稿 朱麗娜 香港報道

陽光海灘、民風淳樸、生活舒適，這些都是吸引陳芳（化名）在曼谷買房養(yǎng)老的主要因素。

“北京的房價太貴，70萬（元）連市中心的一個廁所都買不到，但在曼谷可以買到一個精裝修拎包入住的公寓，而且周圍的各項生活配套都十分齊全，生活成本也很低。”已步入退休年齡的陳芳向本報記者坦言。

兩年前，她因工作原因經(jīng)常往返曼谷，被當?shù)氐纳瞽h(huán)境所吸引，便決定在曼谷市中心以70萬元購買了一個實用面積為27平方米的公寓。“這個公寓托管給物業(yè)管理公司，每個月租金大約1.5萬泰銖（約3000元），租期空檔我會和家人過來度假住上一段時間?！?/p>

當時陳芳的這個決定在很多人看來十分大膽，“我當時買的時候，人在北京，并沒有去當?shù)乜捶?，只是看到房產(chǎn)經(jīng)紀在朋友圈發(fā)的照片覺得很滿意就拍板了。十天后，我就飛去曼谷簽了合同，完成了交易?！?/p>

隨著在曼谷停留的時間越長，她越發(fā)愛上了這個城市。去年一年，她相繼在曼谷投資了兩套公寓，一套實用面積達到39平方米，位于曼谷CBD中心，售價650萬泰銖；另一套毗鄰安努（On Nut)空鐵站的30平米公寓，售價為500萬泰銖，“計劃是兩套出租，一套面積稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地凍，空氣差的時候，可以過來住一段時間。”

根據(jù)泰國法律規(guī)定，年滿50歲的外國人可以申請長時間居留泰國的養(yǎng)老簽證。高品質(zhì)的醫(yī)療服務和實惠的價格也讓陳芳更加堅定了在泰國養(yǎng)老的決心。她回想起去年冬天，丈夫因頭暈去當?shù)氐母叨怂搅⑨t(yī)院，在經(jīng)過一輪詳細的檢查后，她收到的賬單只有200多元。

凈租金回報最高達8%

“目前曼谷市中心的住宅租金凈回報率約為4%，一些潛力較大的區(qū)域可以達到8%左右。通常中國買家會把房子托管給物業(yè)公司，一次簽12個月的租約，支付給物業(yè)公司1個月的租金。”東南亞最大房產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)IQI泰國經(jīng)紀人郭浩杰向記者表示。

同時，她指出，以曼谷為例，由于土地私有，近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅，“而且泰國的房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，當?shù)貥鞘腥蕴幱谄鸩诫A段，對外國買家并無太多的限制措施。目前在曼谷購房的中國買家有些是阿里巴巴、京東這類高科技公司的外派人員，有些則是在當?shù)刈鲆恍┏隹谥袊纳?，包括乳膠床墊等”。

2019年第二季度，居外網(wǎng)錄得的中國買家對泰國住宅的詢盤量依然同比激增74.2%。泰國已經(jīng)超越日本、澳大利亞和美國，成為最受中國買家歡迎的海外置業(yè)目的地。其中，首都曼谷最受中國買家的青睞，其次為清邁、芭提雅等熱門度假勝地。

“相比選擇美國、澳洲等熱門投資區(qū)域的投資者而言，中國買家對泰國房產(chǎn)感興趣而且購房需求居高不下的推動因素并不陌生，主要來自教育、醫(yī)療、生活方式、價格、娛樂、投資等各方面?！本油饩W(wǎng)董事會執(zhí)行主席Georg Chmiel表示。

根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在泰國以實現(xiàn)投資目標而購房的比例相比其他國家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休養(yǎng)老”為目的的比例則高出達189%。

對中國買家來說，合理的價格也是讓他們對泰國房產(chǎn)產(chǎn)生興趣的重要因素。居外網(wǎng)數(shù)據(jù)表明，2018年，中國買家在全球范圍內(nèi)咨詢房產(chǎn)的價格中位數(shù)為30.8萬美元（約950萬泰銖），其中，大部分買家關(guān)注的是總價在25萬美元（約770萬泰銖）左右的房產(chǎn)。因此，泰國很適合對房產(chǎn)總價很敏感的中國買家，目前泰國尚未售出的新房平均價格僅為90146美元。

據(jù)郭浩杰透露，目前在泰國買房的中國人90%以上都是購買開放式或者一房的小面積公寓，總價在60萬-120萬元左右，“一些靠近地鐵站、周圍配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租較為容易”。

90后買家尋覓度假屋

事實上，2010年之前，整個泰國幾乎沒有中國購房者的身影，而近幾年，當?shù)刂袊I房者的數(shù)量幾乎呈“爆炸式”增長。

“之前泰國房產(chǎn)的主要買家來自日本、韓國、俄羅斯。泰國自2013年對中國游客開放落地簽，很多中國游客開始在泰國進行深度游，更多地了解當?shù)氐纳睿c當?shù)厝私煌瑥亩a(chǎn)生在當?shù)刭I房的念頭。很多俄羅斯買家當時在芭提雅低價甩賣了一些房子，出現(xiàn)了第一波中國買家涌入的熱潮?！彼f道。

郭浩杰2007年已經(jīng)移居曼谷，在當?shù)匕l(fā)展自己的事業(yè)，并且舉家移居泰國。在她看來，泰國當?shù)鼐用翊蠖夹叛龇鸾蹋瑢ν鈬吮容^包容、開放，“他們認為有錢人是前世的福報，而并沒有所謂的‘仇富’心理，而且對于絕大多數(shù)本地人而言，他們只要努力工作，實現(xiàn)置業(yè)并不困難。”

90后的小琪（化名）在去年的一次泰國之旅后，便下定決心要在當?shù)刭徺I一個度假屋?！拔蚁胍粋€早上起來可以鍛煉，晚上回來可以去游泳，氛圍寧靜的地方。曼谷房價合理，還能有租金回報?！?/p>

花了3個月時間，小琪終于在BTS沿線Phrom Phong站附近選定了一個面積30平米的二手房公寓，總價120萬泰銖。這個小公寓雖然面積不大，但配套卻絲毫不輸五星級酒店，泳池、健身房、公共閱覽室、桑拿房一應俱全。

從選房看房到考察周邊環(huán)境、外加試住，到之后的訂房、簽約，她前后共飛了四次泰國。小琪終于過上了理想中的“不用為了房子而奔波的生活”，“我現(xiàn)在隔一段時間就飛過去休個小假期，不住的時候就把房子交給當?shù)氐闹薪樽鞫套?。這里除了生活十分便利，還有豐富的美食，豐儉由人”。

數(shù)據(jù)顯示，過去12個月，泰銖兌人民幣的匯率上升了9.9%，但由于價格下跌所產(chǎn)生的緩沖作用，匯率增長似乎并未減退中國買家的入市熱情。

機構(gòu)預警曼谷樓市降溫

作為國際大都會，曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。根據(jù)世邦魏理仕今年4月發(fā)布的2019年全球生活報告顯示，在曼谷購買一杯咖啡的價格僅為2.41美元，兩人在中檔餐廳飽餐一頓只需花費26美元，高檔住宅的價格約為45.5萬美元，過去10年每年的房價漲幅為3.2%。

郭浩杰表示，目前曼谷樓市外國買家的占比約為30%。數(shù)據(jù)顯示，今年曼谷地區(qū)的海外外派人員數(shù)量首次突破9萬大關(guān)，同比增加2.8%。其中，日本外派人員的數(shù)量達到3.4萬人，占比約19%，位居首位；中國外派人員的數(shù)量則達到2.7萬人左右。這些外派人員最鐘情的居住區(qū)域為素坤逸（Sukhumvit ）。

由于近年來公寓供應不斷增加，多個不同機構(gòu)均發(fā)出警示，認為曼谷樓市將出現(xiàn)一定程度的降溫。根據(jù)萊坊（Knight Frank）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年曼谷新增公寓供應量創(chuàng)下10年來的新高，共計約65000套，較2017年增長11%。從2009年到2018年的十年間，曼谷公寓的累計供應量已達到約50萬套。

世邦魏理仕（CBRE）則預測，今年第二季度，曼谷正在興建中的公寓達到3.35萬套，環(huán)比增加10%，同比則上升10.3%。

該機構(gòu)表示，由于供應不斷增加，曼谷房地產(chǎn)市場將有所放緩。雖然曼谷市中心地價上升及黃金地段的永久業(yè)權(quán)土地稀缺，土地競爭仍然激烈，但由于政府推出樓市新政，以及2020年新曼谷城市計劃開始，不少地產(chǎn)開發(fā)商要重新評估情況，銷售活動也明顯減慢。

根據(jù)世邦魏理仕的報告顯示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建設(shè)中的高端公寓樓的售價已經(jīng)下調(diào)至每平米26.7萬泰銖，同比下跌2.3%，并指出部分開發(fā)商甚至對完工的樓盤進行降價促銷，然而，由于土地價格堅挺，整體曼谷市中心地段的住宅價格將保持平穩(wěn)。

開發(fā)商降價促銷

今年4月起，泰國政府進一步收緊按揭貸款，如果首套房售價超過1000萬泰銖，或房屋估值超過1000萬泰銖，按揭成數(shù)限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可貸80%；兩套以上或更多的買家，最高貸款上限僅為70%。同時，泰國銀行將貸款利率由1.5%上調(diào)至1.75%。此舉無疑將抑制本地買家以及部分投資需求。

郭浩杰指出，由于泰國政府今年提高按揭貸款利率、首付成數(shù)等新政，在新政正式實施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰國本土買家房產(chǎn)交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量達全年最高，僅大曼谷地區(qū)就售出5.6萬套，成交額同比增長將近40%。今年上半年，泰國大型開發(fā)商的策略主要是去庫存，同時推遲新項目的開盤。

“今年第二、三季度，本地購買力暫時低迷。這意味著此時是買方市場，有充分議價權(quán)，而開發(fā)商為了清貨也愿意給出優(yōu)惠，是海外買家入市的好時機。泰國政府每4年調(diào)整一次土地價格，加上新土地稅法將于2020年1月1日起實施，將對不開發(fā)/利用的土地征收空置稅，所以預計2020年全泰國地價會同比上漲10%-15%。首都曼谷尤其是捷運沿線的地價更將呈直線上升趨勢?！彼硎?。

今年8月中，泰國最大的上市房地產(chǎn)商Pruksa Holding表示，自泰國政府4月1日推出一系列新政以來，泰國樓市出現(xiàn)明顯放緩的跡象，因此公司宣布今年推出的新項目將由55個減少至40個。

根據(jù)Pruksa Holding的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前三季度，大曼谷地區(qū)的樓市成交金額同比銳減22%至3000億泰銖，其中公寓市場的整體規(guī)模則同比大跌28%至1600億泰銖，成交量則同比減少22%至4.25萬套。

“受到限貸和經(jīng)濟增長放緩等負面因素的影響，今年各大房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)一定的業(yè)績倒退，我們公司今年本來要推三個新的公寓項目，全部推遲到明年再開盤?！惫平芴寡?。