誰(shuí)が積極的に土を取っていますか？年末には非一線の都市での土砂崩れが起こる。

年末に、不動(dòng)産企業(yè)の資金の流れは華東、華南地區(qū)を中心として、規(guī)模の増加段階にある不動(dòng)産企業(yè)は依然として積極的に土地を取っています。

同政策研究院のデータによると、2019年10月1日現(xiàn)在、非線形都市の土地収率は0に減少した。2018年同期の土地市場(chǎng)流動(dòng)率も0で、注目すべき點(diǎn)は、非線形都市では今年9月の土地供給面積は136萬(wàn)平方メートルで、8月の供給量182萬(wàn)平方メートルに比べて明らかに減少したが、昨年9月の土地供給面積は今年同期より多くないが、昨年8月の供給量よりやや増加した。業(yè)界関係者は、これは今年の土地市場(chǎng)の回帰の理性を示しており、不動(dòng)産企業(yè)の投資意欲が強(qiáng)くなっていると指摘しています。

58安居客不動(dòng)産研究院のチーフアナリスト、張波氏は土地市場(chǎng)のこの変化を分析しています。まず、不動(dòng)産企業(yè)の融資の角度から見ると、規(guī)模が半減し、短期的には企業(yè)の債務(wù)返済リスクが相応して減少し、11月に入っても政策面が依然として緊縮されています。第二に、不動(dòng)産企業(yè)の陣営からの転換を見ると、年末のこの資金の流れは論理的で、數(shù)千億の不動(dòng)産企業(yè)の隊(duì)列の中間位置に立っています。

また、上位30～50位の不動(dòng)産企業(yè)の下半期の融資圧力は非常に高く、販売先では地端の推進(jìn)と比較的急進(jìn)的で、このような不動(dòng)産企業(yè)の今年1～10月の販売は同25%増となり、今年の11、12月にはこの成長(zhǎng)水準(zhǔn)を維持する見込みです。

全體的に言えば、年末に近く、頭の中の不動(dòng)産企業(yè)の投資は保守的で、中型の不動(dòng)産企業(yè)は急進(jìn)的で、中小企業(yè)は千億の販売目標(biāo)の新しい成長(zhǎng)周期に入る時(shí)、投資、開発、譲渡を加速して、不動(dòng)産化に行って多元の産業(yè)モードに入ります。

取引が落ち込む

土地市場(chǎng)は業(yè)界の風(fēng)向基準(zhǔn)であり、非一流都市の土地市場(chǎng)は熱を維持しているが、第一線の都市周辺プロジェクトはすでに値下げセールを開始している。

陳玉（仮名）は最近上海の周辺の太倉(cāng)の部屋を買いたいです。このエリアの片手部屋は1.5萬(wàn)元/平方メートルぐらいです。太倉(cāng)の購(gòu)入制限のため、蘇州で今年の下半期に導(dǎo)入された購(gòu)入制限政策によると、よそ者は3年以內(nèi)に太倉(cāng)で家を買う場(chǎng)合、2年連続で社會(huì)保障を購(gòu)入する條件を満たす必要があります。多くの不動(dòng)産市場(chǎng)は柔軟な政策を提供しています。

記者は太倉(cāng)のある販売所に電話しました。業(yè)務(wù)員はこのやり方は明らかに優(yōu)遇されていませんが、住宅購(gòu)入者は2年間の資金の緩衝期がありますが、企業(yè)に対してはリスクがあると言いました。彼は、住宅購(gòu)入者も2年の社會(huì)保障を満たせば家を買うことができると指摘しました。

一部の都市の住宅購(gòu)入者も萎縮し始めた。張江（仮名）は杭州で家を買いたいのですが、住宅購(gòu)入の條件を備えていません。條件を満たすために、費(fèi)用を支払う必要があります。

張波氏はこれまでのインタビューで、第3四半期の不動(dòng)産企業(yè)の通期業(yè)績(jī)の完成率が70%を下回れば、目標(biāo)達(dá)成の圧力は明らかに増大すると指摘しています。今年は多くの企業(yè)がラストスパートをかけて上半期5月になりましたが、全體の相場(chǎng)がやや弱いため、ほとんどの地域の完成狀況は楽観的とは言えません。

張波氏は、「土拍は不動(dòng)産市場(chǎng)の晴雨計(jì)であり、2019年に土地市場(chǎng)の出來高が前年同月比縮小したことによって、トレンド性の変化が現(xiàn)れており、土地市場(chǎng)の流れは更に一部の市場(chǎng)に対する不動(dòng)産企業(yè)の「不買帳」を體現(xiàn)しており、盲目的な規(guī)模化よりも恐ろしいのは土地獲得ミスであり、慎重度が上昇し、略?shī)Z的な騒ぎ立てが少なくなり、理性的な思考が多いと指摘している。

三四線と以下の都市は土地の流れと集中地であり、2019年の土地の流れと撮影數(shù)量から見ると、上位の都市は金華市、済寧市、南陽(yáng)市、イ坊市、常徳市、淮安市である。住宅企業(yè)の意欲が低く、市場(chǎng)がだんだん寒くなるのはこのような都市の土地の溫度を下げる重要な要素です。中小都市からの撤退も加速している。

不動(dòng)産企業(yè)が第二線に復(fù)帰するのは事実です。深セン、北京の土の撮影市場(chǎng)は今年すべて熱い局面に直面したことがあって、一線の都市の優(yōu)良品質(zhì)の土地は更に不動(dòng)産企業(yè)をやめさせます。

11月21日に幕を閉じた深圳土拍は6幅の限定価格宅地を発売し、14軒の住宅企業(yè)が來場(chǎng)し、成約総額は127.51億元で終わった。深センは北京よりもっと特殊で、6月に深センのいくつかの宅地の譲り渡しは、明らかな「目を吸い上げる」効果を持っています。一方、第一線の都市の土地流動(dòng)率も引き続き低下しており、1～5月には土地の流出もなく、第二線都市の合肥、寧波なども頻繁に注目されている。

張波氏は、依然として不動(dòng)産企業(yè)が急進(jìn)的に土地を手にしており、特に広東港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江デルタ、環(huán)渤海などのホットな都市群が目立つと指摘している。これらの不動(dòng)産企業(yè)の重金屬配置の地區(qū)のため、多くは強(qiáng)力な住宅購(gòu)入の需要に支えられている都市で、プロジェクトのリスクに強(qiáng)いですが、注意すべきなのは、もし自分が持っている高価な土地が高すぎると、未來のリスクも無視できません。

したがって、頭の企業(yè)はこの時(shí)間に土地を一時(shí)停止し、リスクを回避します。2016-2017年の地王プロジェクトは多くの都市で販売困難に直面しています。一方、負(fù)債率が高すぎる不動(dòng)産企業(yè)は今年受動(dòng)的に減少し、持地を一時(shí)停止し、土地割増率が低下し続けています。

誰(shuí)が土地を持っていますか？

不動(dòng)産企業(yè)は販売をラストスパートするだけでなく、土地を持つ計(jì)畫も前倒ししました。今年上半期にはほとんどの不動(dòng)産企業(yè)が土地準(zhǔn)備の幕を開けました。

弘陽(yáng)不動(dòng)産のように、會(huì)社の執(zhí)行役員兼CEOの何ツェゲ氏は、上半期には全部で35枚の地塊を獲得し、407萬(wàn)平方メートルの建築面積を新たに増加したと述べました。このうち、提攜先は91%を占めています。弘陽(yáng)不動(dòng)産首席財(cái)務(wù)官申広平が2018年度業(yè)績(jī)會(huì)で明らかにしたところによると、2019年に回収額の50%から60%を土地取得のために持ち出します。不完全な統(tǒng)計(jì)によると、今年の前の10ヶ月は40枚余りを持っています。

弘陽(yáng)不動(dòng)産の土地は長(zhǎng)江デルタに集中していません。長(zhǎng)江デルタ一體化の発展の中で、26の都市に関連して、先導(dǎo)上海、南京、杭州などの都市を除いても核心の力です。長(zhǎng)江デルタ地區(qū)は既に多くの不動(dòng)産企業(yè)が占拠する高地となっている。碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、緑地ホールディングス、保利発展、萬(wàn)科不動(dòng)産などの千億の不動(dòng)産企業(yè)は、長(zhǎng)江デルタ地域での商品価値の備蓄は皆千億以上に達(dá)しています。

多くの不動(dòng)産企業(yè)の重倉(cāng)長(zhǎng)江デルタに伴い、地域內(nèi)の市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)も激しくなり、不動(dòng)産企業(yè)の大手書きの配置による懸念は無視できない。

弘陽(yáng)の不動(dòng)産は西安、長(zhǎng)沙、塩城、襄陽(yáng)、阜陽(yáng)、江門、溫州などの強(qiáng)い二線都市または人口がより大きい三線都市に流入します。その今年の10月の土地取得金額は290億元前後で、2018年通期の売上高は473億元の60%前後を占めています。

最近、弘陽(yáng)不動(dòng)産のような不動(dòng)産企業(yè)は土地を持つ歩調(diào)を緩めましたが、どのような不動(dòng)産會(huì)社がまだ土地を持っていますか？規(guī)模の増加周期にある不動(dòng)産企業(yè)は中駿、大発、中梁、寶龍などのカナダヤードの土地備蓄があります。

11月15日、中梁の不動(dòng)産は3.9億元の底価で南通を持って東の住宅の塊のようです。11月20日、大発は初めて無錫に入ります。14.5億元で新呉區(qū)の地塊を取ります。同じ日、中駿は7.7億元の佛山に土地を持ってきます。また、寶龍はすでに大灣區(qū)で斬り落とされていることが記者の了解で分かりました。

ある不動(dòng)産企業(yè)市場(chǎng)の研究者は、今年の流動(dòng)率は去年とほぼ同じで、土地の価格と関係があると考えています。年末には流動(dòng)率が下がっていますが、同期に比べて、供給量が多く下がっています。前月比では、今年の相場(chǎng)はよくないです。信頼がカードによって失われました。住宅企業(yè)の融資が難しく、地方政府は土地の販売が容易ではないことを知っています。この人はまた、年末のこの波拿地潮の中で、金持ちの不動(dòng)産企業(yè)は多くなくて、規(guī)模の増加の周期にある不動(dòng)産企業(yè)は更に今度の機(jī)會(huì)を重視しますと指摘しています。主に10月前の売り上げが好調(diào)だったが、この勢(shì)いは來年の市場(chǎng)環(huán)境を見続けられるかどうか。