2020年の不動(dòng)産市場の展望：「歴史の大頂」の後、市場はどこに行きますか？

不動(dòng)産市場での販売規(guī)模は4年連続で記録を更新し、過去最高點(diǎn)に達(dá)する可能性があります。

今年の前の10月に、全國の商品の部屋の売上高は12.44兆に達(dá)して、7.3%の同時(shí)期の増加速度を維持して、去年の通年の15兆のレベルまで違いません。同じ時(shí)期、全國の住宅の累計(jì)販売面積は初めて昨年を上回った。年末は不動(dòng)産企業(yè)の年間業(yè)績に打撃を與える重要な時(shí)期であると考え、今年の不動(dòng)産販売規(guī)模はさらに高い水準(zhǔn)を更新する可能性が高い。

2016年から2018年にかけて、全國の住宅販売面積と売上高は3年連続で記録を更新しました。

最近では、各証券會(huì)社、機(jī)関が2020年の不動(dòng)産業(yè)界戦略報(bào)告を発表し、「歴史の大頂」以降の市場動(dòng)向を分析している。その中で、販売は下りて、投資は溫度を下げて、住宅価格は安定に向かって機(jī)構(gòu)の主要な判斷になります。

また、コントロールの常態(tài)化に伴い、不動(dòng)産市場はより長い下り周期に入る可能性があります。この間、業(yè)界內(nèi)部の変化が暗流に沸き、プレートが変動(dòng)し、業(yè)界がシャッフルしても、引き続き発生します。在庫市場の臺(tái)頭は、今後數(shù)年の主旋律にもなる。

値下がりがいい

今年の全國的な不動(dòng)産規(guī)制政策は、主に第二、第三四半期に導(dǎo)入された。5月から、監(jiān)督層は相次いで多くの政策表明をして、不動(dòng)産融資政策を監(jiān)督します。この影響で、信託、私募などの融資ルートが大きく制限され、銀行開発ローンの審査プロセスも厳しくなります。7月30日に開かれた中國共産黨中央政治局會(huì)議では、不動(dòng)産を再び炒めることはないと強(qiáng)調(diào)し、「短期的な景気刺激の手段として不動(dòng)産を使用しない」と初めて提案しました。

四半期以來、一部の都市は不動(dòng)産市場の規(guī)制を緩和してきた。規(guī)制層は不動(dòng)産政策に対して態(tài)度を表明していないが、機(jī)構(gòu)は不動(dòng)産規(guī)制政策が緩む可能性はないとみている。

太平洋証券は、政策決定層の本船不動(dòng)産コントロールの決心は異常に斷固としており、著実な成長圧力がある場合でも、不動(dòng)産政策を大幅に緩和するつもりはないと指摘しています。同機(jī)構(gòu)は、現(xiàn)在の政策環(huán)境は2012年に似ており、多くの都市で不動(dòng)産政策に対する微調(diào)整が行われているが、リラックスの幅が大きすぎると、直ちに停止されるとみている。不動(dòng)産に対して斷固とした規(guī)制の態(tài)度は、あるいはしばらくの間に維持され、特に不動(dòng)産企業(yè)の融資政策が緩む可能性は小さい。

東呉証券も「2020年を展望するには、規(guī)制の全體的な緩和に過度な期待を寄せる必要はない。現(xiàn)在の不動(dòng)産市場の価格は緩やかで、安定が期待される構(gòu)造は容易ではない。將來は不動(dòng)産業(yè)界の政策が安定になり、政策は市場の狀況によって逆サイクルで微調(diào)整されます。

政策の見通しが安定している中で、將來の市場も緩やかに下りに入る見込みです。多くの機(jī)関は、來年の不動(dòng)産の成約面積は反落すると考えています。

しかし、各機(jī)関はビルの溫度を下げる幅の予測に対してあまり一致しません。光大証券は最も悲観的で、來年の全國の住宅販売面積は8.5%下落すると見ています。最も楽観的な華創(chuàng)証券は、來年の販売面積は今年と同じで、17萬平方メートルから18萬平方メートルの間に維持されると考えています。

価格の面では、多くの都市の政府部門が住宅価格の下落幅に対して制限があるため、各機(jī)関はあまねく將來の住宅価格の動(dòng)きは安定に向かうと考えています。

太平洋証券は、出來高から見れば、2019年または新築住宅市場の「歴史の大頂」になると指摘しています。後の數(shù)年間の値下がりは著実に進(jìn)んでいます。同機(jī)構(gòu)は、過去3、4年の新築住宅の成約が連年予想を超えており、棚の貨幣化の觸媒作用を除いて、成約の主力は実は當(dāng)座貸越の未來の都市化需要であると指摘している。今後の新築住宅の需要は毎年11億～12億平方メートルぐらいの中樞レベルに緩やかに回帰します。

また、融資ルートが制限されているため、將來的には不動(dòng)産企業(yè)の投資も慎重になります。機(jī)関は、來年全國の不動(dòng)産投資の伸びが2桁から1桁に下がるという見方が広がっていますが、もし政策が厳しいなら、その伸びは5%以下に下がるかもしれません。

ルーレットとシャッフル

市場全體が下り坂に向かうと同時(shí)に、不動(dòng)産産業(yè)の內(nèi)部変化が依然として暗転している。

多くの機(jī)関は、日覆いの改正の配當(dāng)金は依然として三四線の不動(dòng)産市場に対して底打ちの役割を果たして、そして全體の市場が大きすぎる下落幅があることができないことを保証します。しかし、プレートが動(dòng)くという観點(diǎn)から、第二線都市は今後の市場のホットスポットとなります。その中で、第一線の都市コントロール政策は比較的厳しく、第二線の都市市場は期待に値する。

光大証券の予測によると、販売面積から見ると、來年の第一線の都市は橫ばいになり、第二線の都市は10%伸び、第三線の都市は16%減少した。販売金額から見ると、第一線の都市と第二線の都市はそれぞれ10%増と13%増、第三線の都市は16%減少した。

同時(shí)に、コントロールの継続に従って、大規(guī)模な不動(dòng)産企業(yè)の融資、土地獲得などの面での優(yōu)位性がますます明らかになり、これは業(yè)界のシャッフルをさらに激化させます。

上海易居研究院は、不動(dòng)産業(yè)界のリスク対策の強(qiáng)化に伴って、一部の地方政府は土地を持つ時(shí)に一定の規(guī)模の開発者が開発を行うことを要求しています。また、土地の競売には膨大な金額の保証金を支払う必要があります。住宅企業(yè)のフォールトトレランス率が低いため、さらに中小企業(yè)の生存空間を圧迫し、一部の実力がない小企業(yè)は最終的に兼用され、または破産の瀬戸際に向かう。

ここ數(shù)年、不動(dòng)産産業(yè)の集中度は急速に向上しています。華創(chuàng)証券の報(bào)告によると、2019年1-10月、50強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の販売金額は7.5兆元に達(dá)し、全國の住宅販売金額に占める比率は60%を超えました。この間、30強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の売上高は15%から50%に上昇し、10強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の売上高は10%から30%に上昇した。

中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、市場の下振れ期においても不動(dòng)産産業(yè)の分化は続くと述べました。現(xiàn)在のところ、頭部の不動(dòng)産企業(yè)の総合優(yōu)位は明らかで、位置も安定している。500億から2000億の規(guī)模の中型不動(dòng)産企業(yè)はすでに分化が現(xiàn)れ、一部の企業(yè)は追いつき追い越しを加速しているが、一部の不動(dòng)産企業(yè)は後味が足りず、立ち遅れている可能性がある。

太平洋証券のまとめでは、業(yè)界の集中度が「春秋」から「戦國」へと進(jìn)化するという。大規(guī)模な不動(dòng)産企業(yè)の合併対象は小型住宅企業(yè)（いくつかのプロジェクトの不動(dòng)産企業(yè)のみ）から、資金チェーンの緊張した百強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)に変わる。

また、在庫市場の臺(tái)頭も注目に値する。華創(chuàng)証券によると、不動(dòng)産管理、商業(yè)用不動(dòng)産、産業(yè)用不動(dòng)産はいずれも広い成長空間を有しており、不動(dòng)産企業(yè)の伝統(tǒng)業(yè)務(wù)以外の新たな成長點(diǎn)となる見込みです。同機(jī)構(gòu)は、2030年には物管業(yè)界の規(guī)模が2兆元に達(dá)すると予想しており、現(xiàn)在より倍増が期待されている。華泰証券も同様の見方を持っていて、物管と商業(yè)不動(dòng)産はいずれも兆段階の市場空間が存在すると考えています。

一方、全國の30近い都市の中古住宅の取引規(guī)模はすでに新築住宅を超えており、數(shù)量は引き続き増加する可能性がある。多くの機(jī)関では、多くの都市で「中古住宅の新築住宅押し出し」という現(xiàn)象が発生すると考えています。開発者にとって、中長期的に見て、ホットスポットの都市の市場空間が縮小する現(xiàn)象に注意するべきです。