2019土地市場の棚卸：割増率は13.5%まで下がりましたが、不動産企業はもっと理性的になりましたか？

融資が緊縮された土地市場は、ますます平々凡々になっています。

上海易居研究院のデータによると、2019年11月末現在、全國300都市の土地市場の成約建築面積は23億平方メートルで、2018年同期より3.7%減少した。11月の300都市の供給総量は倍増していますが、年末はまた土地の成約の最盛期です。しかし、前の11月の出來高と去年の通年は4.3億平方メートルの差があることを考慮して、この機関は今年の土地の成約規模は去年より低いと予想しています。

それだけでなく、今年の前の11月に300都市の住宅用地の割増率は13.5%で、2018年の15.8%よりやや下がりました。

5月から、中央銀行、銀保監會などの部門は続々と政策を打ち出して、信託、ドル債などの融資ルートは大いに制限されて、銀行の開発ローンに対する審査も厳しくなります。融資ルートの緊縮狀況下で、不動産企業の地上げ戦略も調整されているようです。

しかし、注意すべきなのは、去年と比べて、今年の土地の不動産価格は2396元/平方メートルで、同14%の値上がり幅に達しました。同時に、一部の大手不動産會社は買収合併市場で手を出して、大量に在庫を補充して、資金チェーンの圧力を気にしていないようです。

今年は例年に比べて、本當に慎重になりましたか？

土地の価格が靜かに上がる

今年の土地市場を二つの段階に分けたら、上半期と下半期の表現は明らかに違っています。

上海易居研究院の統計によると、上半期の300都市の土地取引は比較的盛んで、月次プレミアム率は10%以上を維持し、4月のプレミアム率は20%を超えた。1月を除いて、撮影率は10%以下の低水準です。

7月から土地市場は明らかに溫度が下がり、月次プレミアム率は10%以下の水準に下がり、流拍率は10%以上に上昇しました。

その原因を追求すると、一連のコントロール政策の登場にある。5月からは、中央銀行、銀保監會などが住宅企業の融資ルートを強化している。7月31日に開かれた中央政治局會議では、「不動産を短期的な景気刺激の手段としない」として、景気の下押しのたびに不動産を刺激する見通しが打ち砕かれました。

地方政府は「前松後締め」という慣習を持っています。そして年末には人気のある土地が出てきます。例えば、今年の11月に、土地の供給総建築面積はここ3年間の最高峰に達しました。「その原因は、年末に向けて、多くの未整備都市が用地のテンポを速め、供給規模が爆発的に増加したからです。」

供給の刺激で土地の取引価格もいくらか上昇しました。

今年の前11月、300都市の土地取引の単価は2396元/平方メートルで、同13.7%上昇しました。このレベルも長年の最高點です。上記の機関は、地価の上昇が著しいのは、前11ヶ月の第二線都市の成約規模の比率が前年同期に比べて3%増加したためであるとしています。一方、年內の市場熱が高くないため、多くの都市で良質な地塊の供給が増加しています。

北京のある大手不動産會社の責任者は21世紀の経済報道に対し、地価の上昇のもう一つの原因は、多くのところが靜かに土地の譲渡価格を引き上げたことにあると述べました。全體の割増率が比較的高くない狀況の下で、土地の成約平均価格は依然として新高値を更新しました。

來年の土地市場の動向について、上海易居研究院は、2019年12月の中央経済工作會議で、引き続き不動産の不動産不炒を堅持することを改めて強調し、「不動産価格の安定、地価の安定、安定した予想」を堅持し、2020年の不動産市場の運行基調を定めた。資金面では、銀保監會は年末に不動産融資統計と監視體制を整備すると発表し、違反行為を厳しく取り締まり、住宅企業の融資環境は依然として高度に縮小する見通しです。「金が逼迫している」ということは、不動産企業が土地を持っている時にいっそう慎重になり、來年の土地市場の熱はまだ低位運行を続けます。

小房企業の機會はまだ少ない。

融資新政を前に、不動産企業の調整も鮮明だ。上海易居研究院は先導不動産企業の持地リズムを四つの段階に分けます。1-2月の全體的な表現は平板です。3-5月に積極的に貯蔵します。第二四半期の中後期に理性に戻ります。第四半期の先導不動産企業のブレーキがかかります。

その中で、恒大、碧桂園、萬科など10月から11月までの土地販売は10強の中で最低で、皆0.2%に足りませんでした。龍湖、華潤などはこれまで持っていた相対的に積極的な不動産企業も四半期に投資のペースを緩めました。國有企業だけが相対的に積極的である。

上海易居研究院は、2019年1-11月に、百強の不動産企業が新たに持ってきた貨物の価値は8.4兆元に達し、2018年同期に比べて5%下落し、2017年のピークに比べて20%を超えたと指摘しています。

58安居客不動産研究院は、この面は不動産企業の融資の難しさの増大の影響を受けるので、一方は不動産企業が4、4線以下の都市で土地を持つことを緩めるので、リスクを回避しますと指摘しています。全體的に見ると、不動産企業は土地市場で明らかに理性的であり、用地だけでなく、「地王」も明らかに減少している。

しかし、不動産分化の局面はまだ変わっていません。統計によると、今年の11月には、新築土類TOP 20は全部TOP 20から販売されています。そのランキングはよく一致しています。業界の大黒柱として、TOP 20の不動産企業を販売する商品価値は合計5.4兆元に近く、百強の不動産企業の殘りの80社の1.6倍である。その中で、トップ10の不動産企業の新規商品価値は百強の比重を占めて43%に達しています。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は21世紀の経済報道記者に対し、土地を持つ以外に、大規模な不動産企業の融資における優位性は同様であることを明らかにした。市場の継続的な低下に伴い、これらの優位性がより顕著になり、業界の分化局面がますます深刻になっている。

同時に、ますます多くの企業がM&Aを通じて土を獲得して、この方式は在庫の急速な拡充に役立って、しかもコストは比較的に安いです。

しかし、模範企業の內部においても、品質の違いによって、不動産企業の將來の発展が決まっています。

川財証券は土蔵の質を「質」と「量」の二次元に分けて考えています。「質」は主に土蔵の配置によって表され、「量」は主に土蔵の保存量によって表される。同機構は、第二線樓市が安定し、第三四線樓市が弱體化し、都市圏が共同発展する前提の下で、第二線都市及び核心都市圏を深く耕す不動産企業がより大きな発展機會を得ると指摘している。