不動(dòng)産企業(yè)の「狂奔」の四年間：千億軍団の拡充の四倍の波の後はどこに行くべきですか？

古語(yǔ)の雲(yún)、士別三日、刮目して見ます。もし四年間會(huì)わなかったら？

2016年から2019年まで、不動(dòng)産市場(chǎng)は毎年階段を上っています。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局が発表したデータによると、2016年から2018年にかけて、全國(guó)の住宅販売規(guī)模は3年連続で記録を更新した。2019年のデータはまだ出ていませんが、記録を更新するのは大體の確率です。

この四年間、業(yè)界の最大の変化は、不動(dòng)産企業(yè)の規(guī)模の急速な増加にほかならない。

最近、上場(chǎng)企業(yè)と研究機(jī)関は次々と2019年の販売データを発表し、大部分の不動(dòng)産企業(yè)の販売規(guī)模は引き続き増加している。上海の不動(dòng)産研究院の統(tǒng)計(jì)によると、2019年、「宇宙の王」の碧桂園はすでに7715億元の販売規(guī)模を?qū)g現(xiàn)しており、萬(wàn)科、恒大の販売規(guī)模も6000億元のハードルを超えている。この年、「千億軍団」は34人のメンバーに拡張されました。

4年前の2015年、「千億軍団」は7人のメンバーだけで、500億の関門をくぐり抜けた不動(dòng)産企業(yè)は16社だけだった。當(dāng)年の業(yè)界トップの萬(wàn)科は、規(guī)模は2627億元。

四年間、業(yè)界競(jìng)爭(zhēng)が進(jìn)まなければ後退します。3倍から4倍の規(guī)模の成長(zhǎng)が常態(tài)となり、「カーブ」を超えるためには7倍から8倍の成長(zhǎng)が必要であるが、それらの「たった」だけで規(guī)模の倍増を?qū)g現(xiàn)した不動(dòng)産企業(yè)は「脫落者」となる。

長(zhǎng)い間、規(guī)模志向は業(yè)界の主旋律だったが、今回の成長(zhǎng)後、勢(shì)いが鈍化する可能性がある――2019年、百?gòu)?qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の権益販売金額は6.5%だけ伸び、2018年の35%から大幅に下落した。業(yè)界関係者は、新たな規(guī)模の階段を登ると、より大きな試練が訪れるとみています。管理システムを最適化し、資金、負(fù)債、業(yè)務(wù)の均衡性に対するコントロールを完成するかどうかは、不動(dòng)産企業(yè)の將來(lái)の生と死を決定することができる。

「狂奔」の時(shí)代

2019年、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)はそれぞれ6308億、6010億、5562億の販売規(guī)模を?qū)g現(xiàn)し、前年同期比3.94%増、9%増、21%増となり、業(yè)界第二位から第四位まで安定している。

碧桂園が発表した権益の販売規(guī)模は5522億元であるが、上海易居不動(dòng)産研究院の統(tǒng)計(jì)によると、去年碧桂園は全口徑で7715億元の販売を?qū)g現(xiàn)し、業(yè)界の「規(guī)模の王」の地位を引き続き強(qiáng)固にしている。

碧桂園の臺(tái)頭はここ數(shù)年の業(yè)界構(gòu)造の最大の変化である。2015年、碧桂園の販売規(guī)模は1402億元だけです。二年連続で倍増した後、碧桂園は2017年に初めて5000億を突破する不動(dòng)産企業(yè)となりました。最近二年間、碧桂園は全口徑の販売データを発表しなくなりましたが、2017年以來(lái)、會(huì)社は明らかな規(guī)模優(yōu)勢(shì)で業(yè)界第一位になりました。

最近四年間、もう一つの「黒馬」があります。

例えば、陽(yáng)光城の販売規(guī)模は300億から2100億まで上昇して、6倍になりました。旭輝は313億から2006億まで5倍以上伸びました。新城ホールディングスは324億から2747億まで伸びて、ベスト10に位置し、規(guī)模は8倍近く拡大しました。中南地區(qū)は229億から1961億まで伸びて、規(guī)模は同様に8倍近く拡大しました。

昨年発売された中梁ホールディングスは、168億から1525億まで4年間で8倍の規(guī)模となった。中梁が長(zhǎng)い間資本市場(chǎng)の配當(dāng)金を借りていないことを考慮して、このような成長(zhǎng)は更に驚異的です。

それに比べて、成長(zhǎng)が足りない企業(yè)が脫落し始めました。緑城は2015年に販売金額719億元を?qū)g現(xiàn)し、2019年には1354億元を販売し、規(guī)模は倍増したが、第11位から第24位に順位を下げた。中型の不動(dòng)産企業(yè)の競(jìng)爭(zhēng)は更に激しくなり、創(chuàng)業(yè)者の規(guī)模は325億から808億まで増加しましたが、ランキングは20位から43位まで落ちました。

易居の統(tǒng)計(jì)によると、資金チェーンの陣痛を経験した萬(wàn)達(dá)は、ここ數(shù)年唯一の規(guī)模の下落した大規(guī)模な不動(dòng)産會(huì)社で、その販売金額は1513億から567億まで下がり、ランキングは前の5位から58位まで落ちました。

「ここ數(shù)年、業(yè)界の成長(zhǎng)が速すぎます。2015年には、會(huì)社の上下が緊張して議論しています。規(guī)模が500億に達(dá)したら、管理プラットフォームはどうやってアップグレードするべきですか？今から見れば、500億の不動(dòng)産企業(yè)は60社以上あります。」西南地區(qū)のある不動(dòng)産企業(yè)の関連責(zé)任者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対して言います。

この関係者によると、不動(dòng)産企業(yè)の販売が急速に伸びており、市場(chǎng)の勢(shì)いが好調(diào)なほか、積極的に調(diào)整し、「価格での買い換え」を行った結(jié)果もあるという。特に2019年には融資と土地取得のコストが上昇していますが、多くの企業(yè)は明らかに価格を引き上げておらず、さらには値下げして販売しています。

公告によると、2019年、恒大、融創(chuàng)の販売価格はいずれも2018年よりいくらか下がった。他にも多くの不動(dòng)産企業(yè)の販売価格が目立って伸びていません。

ちょうしが間もなく來(lái)る

同時(shí)に、業(yè)界の分化も進(jìn)んでいます。上海不動(dòng)産研究院の統(tǒng)計(jì)によると、持分販売金額から見ると、2019年10強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の集中度は21.4%で、2016年より5.5ポイントアップした。50強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)の集中度は43.5%で、2016年より13.8ポイントアップした。

上海易居不動(dòng)産研究院智庫(kù)センター総監(jiān)は厳躍進(jìn)氏によると、これもなぜ不動(dòng)産企業(yè)が規(guī)模を押し上げているのかを示している。「規(guī)模が大きい企業(yè)ほど、融資、土地取得、販売における優(yōu)位性が顕著になります。そしてコントロールが厳しくなればなるほど、優(yōu)勢(shì)が大きくなる。

不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールの力度が減らさない2019年に、業(yè)界全體の成長(zhǎng)速度はすでに影響を受けました。統(tǒng)計(jì)によると、2019年の百?gòu)?qiáng)不動(dòng)産企業(yè)の権益販売金額は同6.5%増加した。これまでの3年間（2016年から2018年まで）の成長(zhǎng)率はそれぞれ50.8%、40.5%、35.1%だった。

上海不動(dòng)産研究院は、現(xiàn)在の業(yè)界が長(zhǎng)期的かつ安定した発展を続ける市場(chǎng)環(huán)境が明らかになりつつあり、2020年には企業(yè)全體の規(guī)模成長(zhǎng)が安定期に入るとみています。同機(jī)構(gòu)は「不動(dòng)産企業(yè)が全口徑の販売規(guī)模を追求する時(shí)代はすでに終わり、企業(yè)の発展の重點(diǎn)は『増分』から『質(zhì)的』に変わってきた」と指摘している。

上記のように、不動(dòng)産企業(yè)の最終的な規(guī)模の成長(zhǎng)配當(dāng)期間はすでに終了したということです。將來(lái)的には大きなM&Aの機(jī)會(huì)がない限り、50%以上、さらに倍増する規(guī)模の企業(yè)は少ないです。

規(guī)模が連続的に高くなった後に、不動(dòng)産企業(yè)の管理構(gòu)造の調(diào)整はすでに展開されました。

2019年、萬(wàn)科は前後して「初夏の行動(dòng)」と「仲夏行動(dòng)」を発起し、組織再建と當(dāng)事者マッチング改革を行い、前者はBG、BU（事業(yè)部、業(yè)務(wù)線）に対して、後者は本社に対して行う。年末には、萬(wàn)科が14の都市をカバーするエリアの大転換を開始しました。この改革は萬(wàn)科が以前提案した「大江海」計(jì)畫と脈々と受け継がれており、ピラミッド構(gòu)造を打破し、組織構(gòu)造をよりフラットで柔軟にし、「未來(lái)」の発展ニーズに適応させることを目的としている。

最近の展望2020年の目標(biāo)と行動(dòng)コミュニケーションにおいて、萬(wàn)科は4000字以上の報(bào)告で「未來(lái)」を14回提出しました。「未來(lái)」については、萬(wàn)科グループの會(huì)長(zhǎng)郁亮氏は「総需要の伸び率低下と収入の伸び率低下の生き殘り競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代だ」と述べた。

萬(wàn)科だけではなく、昨年中から碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、陽(yáng)光城などの不動(dòng)産企業(yè)が組織構(gòu)造調(diào)整を始めました。これらの動(dòng)作の目的は明確である。低パフォーマンスエリアを統(tǒng)合し、組織構(gòu)造を最適化し、管理効率を向上させる。

また、一部の央企業(yè)の開発者や中小企業(yè)の人事や組織変更も頻繁に発生しています。例えば、華潤(rùn)、中海は「トップ」の変更があります。泰禾は二人の連座総裁を任命して、事業(yè)パートナー制度を推進(jìn)したいです。越秀、新力、佳兆業(yè)、正栄、融信などの企業(yè)も重要な人事変更があります。

厳格な躍進(jìn)は、“先に規(guī)模を突き進(jìn)んで、更に管理をします”の慣例によって、このような調(diào)整は未來(lái)の數(shù)年の不動(dòng)産企業(yè)の常態(tài)になりますと思っています。今回の規(guī)模拡大の過程で、不動(dòng)産企業(yè)は多くの代価を払いました。例えば、負(fù)債率の上昇、利潤(rùn)率の低下、管理半徑の拡大、販売コストの上昇など、これらの問題は全部「補(bǔ)修」が必要です。また、次の段階の新たな戦略をどう定めるかも、企業(yè)が考えるべき內(nèi)容です。

多くの企業(yè)の規(guī)模は大きいが、リスクを防ぐ能力は同時(shí)に向上していないと指摘した。今年の市場(chǎng)環(huán)境は楽観的ではなく、規(guī)制が厳しく、融資が難しいという基本面は変わらず、市場(chǎng)もすでに下達(dá)期に入っている。そのため、今後しばらくの時(shí)間、業(yè)界の規(guī)模は恐らくとても大きい増加があることはできなくて、しかし戦略、管理の方面の大きい調(diào)整は避けられません。