碧桂園：下り周期の不動(dòng)産企業(yè)規(guī)模と利益のバランス見本

中國(guó)の大規(guī)模な都市化の波の中で、わずか6年間で、碧桂園は千億から7000億まで達(dá)しました。

同時(shí)に、碧桂園の母の純利益も100億暴から395.5億まで増加して、“浄利王”の中海の不動(dòng)産に迫って、萬科、恒大などの一衆(zhòng)の先導(dǎo)を上回りました。

このようなビジネスの奇跡は、碧桂園の都市化戦略の堅(jiān)持、資産回転、財(cái)務(wù)安全と利益に対する?yún)椄瘠圣偿螗去愆`ルの上に成り立っています。

2017年以來、恒大から高回転の不動(dòng)産企業(yè)は規(guī)模追求に重點(diǎn)を置いて「規(guī)模＋利益」を追求することになります。過去數(shù)年間で、碧桂園は規(guī)模と利益をバランスよく作る一番いいところです。

注目すべきなのは、都市化の新段階で、非都市圏の三四四線、四五線樓市は縮小に直面し、ハイテクの転換には高いコストを投入し、いずれも碧桂園の未來の純利益の持続的な成長(zhǎng)に挑戦することである。

これに対して、碧桂園管理層は、低線都市の市場(chǎng)は思ったほど悪くなく、會(huì)社は地域に対して再配置した。會(huì)社が豊富に販売した未完成の資源と土地の保管、そして豊富な手持ち現(xiàn)金は未來の利益成長(zhǎng)を支えている。

規(guī)模と利益の二重成長(zhǎng)

外から碧桂園に対する印象が急速に高回転している時(shí)に、この會(huì)社は靜かに収益水準(zhǔn)に重點(diǎn)を移しました。

2019年、市場(chǎng)環(huán)境の影響を受けて、碧桂園の販売の伸びが鈍化し、契約の売上高は約5522億元で、同10.0%伸び、2018年と比べて21%下落した。

しかし、橫から見れば、碧桂園の成長(zhǎng)速度は依然として同業(yè)平均をリードしている。克而瑞統(tǒng)計(jì)によると、2019年のTOP 100の不動(dòng)産企業(yè)の累計(jì)権益販売金額は前年同期比6.5%だけ増加した。

販売速度は低下しましたが、碧桂園は依然として優(yōu)勝を獲得しています。全口徑の販売金額は初めて7000億を超えて、業(yè)界のトップになりました。

販売規(guī)模でカードを継続しながら、碧桂園は売上高と利益水準(zhǔn)の向上に力を入れています。

2019年通期において、會(huì)社の総営業(yè)収入は約4859.1億元で、同28.2%伸びた。粗利益は1266.4億元で、同23.6%伸びた。帰省純利益は395.5億元で、同14.2%伸びた。

先導(dǎo)住宅企業(yè)の中で、碧桂園は母の純利益が中海の416億に次ぎ、萬科、恒大、融創(chuàng)、龍湖などの不動(dòng)産企業(yè)を超えました。

増速について言えば、同類の首房企業(yè)と比べて、碧桂園の純利益の伸びはほぼ萬科と同じである。

報(bào)告の期末までに、碧桂園は増値稅を含まない既売の未収入は7158億元に達(dá)し、今後2、3年の業(yè)績(jī)向上の空間をロックしました。

不動(dòng)産の規(guī)模化が今日まで発展した時(shí)に、萬科、碧桂園のような巨大な不動(dòng)産企業(yè)は、規(guī)模と利益のバランスをとるのが大変です。

業(yè)界の周期的な調(diào)整と疫病狀況の「ブラックスワン」の下で、萬科のように、碧桂園はずっと返済率の向上に力を入れて、キャッシュフローを安定させます。

2019年通年に、碧桂園の権益は現(xiàn)金回収約5301億元を販売し、持分販売回収率は96%に達(dá)し、2016年から第4回目の純経営キャッシュフローをプラスにした。

2019年末までに、碧桂園の帳簿の現(xiàn)金殘高は2683.5億元で、グループの過去最高値を作って、現(xiàn)金殘高は総資産の比率を占めて14.1%に達(dá)します。

碧桂園は過去1年間でさらに慎重に負(fù)債率を下げ、純借入比率は46.3%と、同3.3ポイント低下した。萬科、中海の33%以上を上回っていますが、業(yè)界の低水準(zhǔn)であり、華潤(rùn)、保利のような中央企業(yè)の不動(dòng)産會(huì)社に接近しました。

2019年末までに、グループの有利子負(fù)債総額は3696億元（銀行及びその他の借金、優(yōu)先手形、社債及び転換社債を含む）で、その中で一年以內(nèi)に返済する短期有利子負(fù)債は約1163億元で、総有利子負(fù)債の31%を占め、現(xiàn)金短債比は2.3倍である。

引き続き三四線を見てください。

中國(guó)の都市化の最大の受益者として、碧桂園は都市化の発展ロジックをよく知っています。都市化は第二段階に入っています。すなわち都市群と都市圏に入る段階です。

2018年4月期以來、碧桂園はその區(qū)域構(gòu)造を調(diào)整し続けています。亀裂が最も多い時(shí)から100以上の區(qū)域に達(dá)し、徐々に55つの區(qū)域に回収され、地域市場(chǎng)の変化に適応します。

碧桂園はまだ都市の一番広い開発者を配置しています。2019年末までに、碧桂園のプロジェクトはすでに全國(guó)31省（直轄市、自治區(qū)）の200余りの地級(jí)市に分布しています。保有する権益は約24181億元で、そのうち73%は中國(guó)の5大都市群に位置しています。

この5大都市のGDPは53.4%に達(dá)し、常住人口は40.6%を占めています。調(diào)査によると、疫病後の住宅購(gòu)入者の50.9%は資源が集中している都市での買い付けを好むという。碧桂園は、これらの高エネルギー都市の不動(dòng)産市場(chǎng)も疫病後に真っ先に回復(fù)すると考えています。

ここ二年間で、市場(chǎng)は碧桂園の配置の三四線都市に対して懸念を持っていましたが、碧桂園が提供したデータによると、2019年末までに、その三四線都市プロジェクトは18ヶ月後の投資転化率は1.27で、同業(yè)の二線都市プロジェクトと比べて、優(yōu)勢(shì)が明らかです。

中銀國(guó)際は2019年10月までのデータによると、低線都市は販売面積と販売価格の平均幅とともに、第二線都市に勝った。碧桂園は193の低線都市に入りました。その中に92%の都市が在庫(kù)不足或いは在庫(kù)合理狀態(tài)にあります。

2019年末までに、碧桂園の第一線都市の権益は2906億元、第二線都市は6140億元で、第三四線都市は7976億元に達(dá)しています。

碧桂園管理層によると、2020年に、會(huì)社の投資方向は三四線を占領(lǐng)し、五六線をしっかり沈下し、慎重に第二線を配置することを堅(jiān)持する。

3月27日の業(yè)績(jī)會(huì)で、碧桂園グループの莫斌総裁は、グループの販売可能資源の分布は流動(dòng)人口の趨勢(shì)に合致しており、持分の97%は常住人口50萬以上の地域に位置し、93%の資源は人口流入地域に位置し、73%は長(zhǎng)江デルタ、珠江デルタ、環(huán)渤海エリアに位置していると述べた。

莫斌によると、會(huì)社は大灣區(qū)內(nèi)ですでに6377億元の商品価値資源を獲得しました。その中で深センに位置する販売可能権益資源は約217億元で、同業(yè)者をリードしています。

昨年の新築住宅の販売が16兆元のピークに達(dá)した後、業(yè)界では市場(chǎng)の天井が広がり、多様化が進(jìn)むとみられ、碧桂園も不動(dòng)産、農(nóng)業(yè)、ロボットを基本とする「三乗馬車」の業(yè)務(wù)構(gòu)造を確立しました。

碧桂園主席の楊國(guó)強(qiáng)はロボット産業(yè)に大きな期待を寄せています。碧桂園は2018年からこの産業(yè)に入り、まず建設(shè)ロボットを重點(diǎn)的に発展させ、現(xiàn)在は研究建設(shè)ロボット50種があり、そのうち32項(xiàng)はすでに工事現(xiàn)場(chǎng)テストを投入しており、2019年に研究開発に投入された費(fèi)用は約19.7億元である。

農(nóng)業(yè)は碧桂園の転換の大きな方向である。2020年3月9日、碧桂園農(nóng)業(yè)は対価3億元で華大遺伝子農(nóng)業(yè)ホールディングス有限公司の80%の株を買収し、華大農(nóng)業(yè)ホールディングス株主になる。

億翰の知恵庫(kù)は碧桂園が農(nóng)業(yè)とロボットを切り口として選んだのは、両者の市場(chǎng)空間を見據(jù)えただけではなく、不動(dòng)産の主業(yè)と協(xié)力して全産業(yè)チェーンを構(gòu)築し、內(nèi)生成長(zhǎng)動(dòng)力を形成し、會(huì)社の平滑経済周期リスクを助け、會(huì)社の総合競(jìng)爭(zhēng)力を持続的に強(qiáng)化することができると考えています。

莫斌氏によると、グループ構(gòu)造の調(diào)整は市場(chǎng)などによって手配されており、今後の新たな業(yè)務(wù)も主要業(yè)務(wù)をめぐって完成され、最終的に総合的な実力の向上を達(dá)成するという。

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