復盤2020深圳樓市魔幻開局：住宅価格暴騰の噓と真実

防疫後、不動産市場が閉鎖され、2020年に深センの不動産市が幻想的なスタートを迎えました。2ヶ月間騒ぎ立てた後、5月になって、突然中止になりました。

メーデーの休暇期間から今まで深センの不動産市場は大爆発を迎えていません。これは前に炒めた熱い市場の雰囲気とは対照的です。

3、4月、深センは相次いで新築住宅の価格の“お茶の費用”、中古住宅の看板価格の高騰、不動産の抵當経営ローンなどの一連の騒動を経験しました。新築住宅の中古住宅は連動して、疫病が発生した後である程度挫折すると思っていた深センの不動産市場は、宣伝の雰囲気は異常に濃厚で、中古住宅の価格も明らかに上昇して、全國人民の眼光はすべて引きつけられました。

深センの政府が引き続き手を出すに従って、部屋を厳重に調べて貸付けを経営して、違法な仲介を処罰して、ベンダの不動産のネット署名を一時停止して、下に高い看板の中古の住宅の源を支えて、一連のコントロールの情報を釈放して、市場の気が狂ってもう広がりません。

市場の投機を抑えるために、深セン市政府は多様なコントロール手段を用意しており、供給を増やすこともスケジュールを上げており、中古住宅の指導価格、不動産稅も矢の上に立っている。將來的には、深圳の不動産市場は長期的なコントロールの下で、安定を迎える見込みです。

虛火が盛んだ

誰も予想していませんでしたが、年後には流行が安定し、深センの不動産市場が真っ先にオフラインで取引を開始します。

3、4月にさかのぼると、深センの一部のエリアの不動産市場は「水の深さ」と言われています。招商の灣の璽の3回の取引開始の3回の“売り盡くす”の市場のうわさに従って、楽観的な情緒はかき亂されて、南山、寶中、光明などの區の中古の部屋の掛け値は突然高くなります。

貝の中古住宅購入プラットフォームによると、寶の中の壹方中心の中古住宅の営業価格は最高19萬元/平方メートルで、現在販売されている34軒のスイートルームのソースの中で、単価は最低13.5萬元/平方メートルで、しかもセットだけです。

同じように、ホットスポットエリア南山區の華潤城潤府に位置しています。かつて20萬元/平方メートルの掛け値が現れました。貝の中古住宅のプラットフォームによると、この団地の平均価格は162632元/平方メートルで、明らかに同じ団地の平均価格より高いです。

住宅購入者によると、深圳のような中古住宅の掛け値が高くなったのは少なくない。「昨年の単価は5萬～6萬平方メートルの竜華紅山區で、今は全部8萬9千元以上になりました。華業のバラは四季47平方メートルの小型住宅で、単価は全部10萬＋です。」

遠隔地の光明區で、営業価格が7萬元/平方メートルを突破したのは光明大第一です。貝殻購入プラットフォームのデータによると、光明大で一番高い中古住宅の掛け値は76486元/平方メートルに達することができます。一方、団地の中古住宅の平均価格は66756元/平方メートルです。

深セン中原センターのデータによると、3月第4四半期に、深セン七區の中古住宅のオファーは竜崗區の微落を除いて、その他の地域のオファーは全部上昇しました。

オファーの変動區間から見ると、所有者のオファーが上昇したのは55.19%で、しかも連続して四周半を超えています。オファーが下落したのは34.51%です。

ある業界関係者によると、深セン年以降、この中古住宅のブランド価格が急騰した。おそらく豪邸稅が廃止され、市場の楽観的なムードの下で、中古住宅の所有者が高評価の高貸しをしたいと考えています。

易居研究院智庫中心研究総監の厳躍進氏は記者団に対し、豪邸稅の撤廃は外部の要因であると大家さんが予想しています。本質的な原因はやはり深センの潛在的な市場需要が強いです。

また、今回のビルの昇溫では、新築住宅の中古住宅が連動して、新築住宅市場の「売り切れ」がもたらす楽観的な見通しも中古住宅の市場上に作用します。

成約の真相

新築住宅は「お茶の費用」を払ってやっと買えます。中古の部屋のオファーは一日に一つです。気が狂ったように見えます。にぎやかな深圳の不動産市場です。

事実は深圳不動産仲介協會が言っているように、「多くの団地の超高オファーはただオファーしただけで、実は多くは成約していません」というように、実際の市場はまだ見向きが多いです。

深房中協のニュースによると、4月17日までに、最大20萬元/平方メートルまでオファーしましたが、華潤城の一期の実際の成約平均価格は12萬元-14萬元/平方メートルで、しかも30日間のうちに大體ゼロで成約しますか？それとも一セットだけ取引します。

貝殻中古住宅取引プラットフォームによると、壹方センターの最高オファーは19萬元/平方メートルに達するが、最近の3回の成約単価は11.4萬元-13.6萬元/平方メートルの間だけである。

深セン中原研究センターのデータによると、3月の深圳の中古住宅の成約は8008セットで、前月比3.8倍に達しました。しかし、名義変更のデータの伸びは2月の出來高が少ないため、疫病が発生した後、補償性が上昇しています。一方、名義変更のデータはリアルタイム取引の狀況と時差があります。

成約価格から見ると、3月の深圳の中古住宅の平均価格は59048元/平方メートルで、前月比は0.95%だけ上昇しました。

國家統計局のデータによると、3月の4つの第一線都市の中で、深センの中古住宅の価格は値上がりし、平均価格は約6400元/平方メートルで、同1.6%上昇した。しかしこの數字は、市場が示すような「恐怖」には遠く及ばない。

屆出データから見ると、4月の深圳の中古住宅の成約件數は7679セットで、前月比4.1%下落しました。成約面積は65.9萬平方メートルで、前月比3.0%下落しました。

地域別では、4月に羅湖と福田を除いた2つの地域の成約枠が前週比で上昇し、他の地域は下落しました。塩田の成約枠は前週比25.4%から103セットまで下落しました。

複數の業界関係者によると、中古の部屋は価格の有無が普遍的で、所有者はこの火のような不動産市場に助けを借りて住宅価格をつり上げることを望んでいるが、購入者は受け入れられておらず、多くの実際の成約はやはり合理的な価格に基づいている。

深房中協は、3、4月に深圳の不動産市場は確かに一部のエリア、局部の不動産市場が“熱炒め”される現象が存在し、しかも“熱炒め”の背後には、一部の投資會社、メディアと不動産仲介者など多くの利益者で構成された機構化不動産グループの利益チェーンが存在し、この不動産市場の“虛火”を後押ししていると指摘しています。

しかし、全體としては、第一四半期の出來高は熱炒め行為のために、ホットスポットエリアのイントラネット署名量（出來高）の大幅な上昇を引き起こしていません。不動産市場の「虛火」は業界に明らかな効果をもたらしていません。実際の成約狀況は不動産市場の表面の熱い感覚體験と一致していません。分化された文脈の下のこの波の市場相場は全市の代表性を持っていないと説明しました。

5月に入って、深センの不動産市場は熱が下がり続けています。貝殻の統計によると、「メーデー」は5日間で328セットの新築住宅が取引され、昨年の「メーデー」と比べて724セットとなり、54.7%下落した。

中古住宅については、深セン中原センターのデータによると、5月3日から5月9日までに、全市の中古住宅は1225セット取引され、前輪比は22.7%下落し、成約面積は102384平方メートルで、前輪比は23.5%下落した。

コントロール·パンチ

気が狂ってから落ち著いて、深センの不動産市場の熱は下がって、とても大きい程度は政府のコントロールの直ちに手を出すことにあります。

4月18日、深セン市住建局は最近の中古住宅市場の混亂について、3ヶ月間の整頓を行い、違法行為を厳しく取り締まると発表しました。

その中で、住建局は名指しで中古住宅の看板価格が虛高であること、機構及び個人の悪意で不動産の価格を宣伝し、一部のメディアから事実でない言論を発表し、評価機関は高評価の貸付け、「黒仲介」の違法経営などの狀況を発表しました。

二日後、中央銀行の深セン支店は深センの各商業銀行が今年に入って新たに発行した住宅を経営ローンに抵當すると発表しました。

4月28日、深セン市住建局局長の張學凡氏によると、深センはこれまで3回にわたって取引を開始した灣璽プロジェクトの開発者募集口に対して罰金を科しました。

同時に、中古の部屋のコントロールも雷の手段を使って、多くの立て札の価格のびくびくする高い家屋の源は強制的に下架されます。住建局會は市場監督局と公安局と連攜して線下検査を開始し、トップクラスの処罰を発見しました。複數の仲介業者が店舗を確認した。

21世紀の経済報道調査によると、現在南山、蛇口、寶中、光明などの地域には、不動産源が仲介プラットフォームの下に置かれることが求められている。深セン業界によると、単価は20萬元/平方メートルの中古住宅の供給源は上場取引ができないという。

記者は貝など不動産情報プラットフォームに登録して、華潤城の単価が20萬元/平方メートル以上の住宅源を調べられませんでした。光明新區も6.3萬元/平方メートル以上の住宅源がありません。

深房中協の関係者によると、4月18日にはすでにホットスポットと高価な不動産源を監視しており、現在は定期的に不動産源リストを発表している。

厳しいリズムの下で、ネットで伝えられて久しい「深セン中古住宅指導価格」も下相談して登場しています。深センの中古不動産屋によると、政府は深圳區の中古住宅価格の上昇幅を制限し、市場に陰陽契約などの欠陥があるのを防ぐ政策と詳細を検討しています。

これに対し、広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、深圳の中古住宅市場の「暴走」現象に対して、強い行政手段で介入しなければならないと考えています。

コントロールは長期効果のメカニズムを指している。張學凡氏は「住宅価格の上昇に対して、多くの手段を用意した」と強調した。

彼は、將來いくつかの標本兼治の方法を通じて住宅価格の問題を解決しますと表しています。例えば、取引の一環で、高値の不動産に対して、少しのてこ、高い利率、高い稅収などの手段を取って、普通の住宅と差別化します。

李宇嘉さんは「不動産稅の著地には慎重が必要だが、今の深センの不動産市場は猛薬ではなく、病気に行きにくい。深センのマンションは金融屬性、資産屬性が最も強く（一つもない）、不動産稅は資産価格の暴騰に対応し、上昇予想を抑制する最も良い手段である。

もっと根本的な解決方法から、深センも供給を増やすことを意識しました。5月8日、深センは「深セン市2020年度建設用地供給計畫」を発表し、住宅の供給をさらに拡大すると表明した。

文書によると、深センの今年の居住用地計畫は293.2ヘクタールを供給し、2035年の住宅計畫の全體の25%を占めています。

?