不動産市場の後半:政策と住宅価格は不動産企業(yè)に向かって規(guī)模の効果と利益のバランス術(shù)を探求します。
中國の不動産市場は2020年まで進み、政府の規(guī)制手段はより豊かになり、能力はより成熟し、住宅価格の変動幅はより小さくなり、次第に安定していく。
8月8日に開催されたボアオ?21世紀不動産フォーラム「下半期と後半:回り道の機會と安全発展」の六者協(xié)議で、ゲストはこのような観點を示した。
在房の不動産の後半は増分の時代から貯蓄の時代に転向して、急進的に規(guī)模の増加を求めて、縄張りを奪う発展方式はすでに時代遅れになりました。
規(guī)模、効果とリスクを均衡させる能力は、不動産企業(yè)の注目の焦點となる。
安定長周期に入る
疫病を乗り切った不動産市場では、下半期に何か「劇」が上演されますか?もっと遠い周期から見て、不動産の後半、不動産企業(yè)はカーブのない車を追い越す機會がありますか?六者協(xié)議の上の不動産會社の舵取りはそれぞれ自分の意見を述べます。
旭輝ホールディングスの林主席は、全體として、今年の下半期の不動産市場は安定を主とし、価格も相対的に安定していると考えています。その次に、將來の不動産市場は都市分化、構(gòu)造分化が必要です。
彼は、今年は地価の安定、住宅価格の安定、安定的な予想が主流であるべきだと強調(diào)しました。
中南建設取締役、中南買い地副総裁の唐暁東氏も、上半期の各不動産企業(yè)のデータを見ると、2020年の全體の売上高は2019年を上回るはずだが、量的な維持は価格の上昇をもたらすとは限らないと考えている?!覆粍赢bは炒めない」という政策のもとで、価格も比較的安定しています。
下半期の市場の安定した事前判斷に対して、政府のコントロール能力と密接な関係があります。市場の変化に伴って、政府のコントロール手段はますます柔軟で成熟してきました。
金地グループの副総裁で金地商置グループの張晉元副総裁は「市場は安定していると判斷した。政府のコントロール能力を信じているからだ」と話した。
彼は過去3年間で最も平穏で、市場で最も健康な3年間であるべきだと述べました。不動産企業(yè)の在庫サイクルは最低で、全國平均は12~13ヶ月です。価格も最も安定しています。全國レベルから見ると、ほぼ小幅の伸びです。
住宅企業(yè)が回り道をして車を追い越す難しさから、市場の成熟した安定度がうかがえる。張晉元氏は、今後カーブして車を追い越すのは非常に難しいと考えています。機會がますます少なくなりました。市場はだんだん成熟してきたからです。
彼の分析によると、2008年の不動産企業(yè)トップ20のランキングは現(xiàn)在と比べて非常に大きく変化しており、2008年のランキングの中でベスト20の企業(yè)は8社もいないかもしれない。しかし、ここ三年のトップ5はランク付け以外に変わりません。
龍湖グループの胡若翔副総裁も、2018年の不動産市場は安定に入り、市場は過去の大きな変動の小周期に別れを告げ、長い周期に移行したと述べた。その中にいる企業(yè)としては、この時間帯は自制し、賭けを減らす気持ちを持ちます。
唐暁東則によると、不動産増分市場が頭打ちになり、多くの場合、資源がこんなに多く、みんなで良質(zhì)の資源を奪い合う窓口はますます狹くなっている。このような狀況では、カーブが車を追い越すのは危険です。
林の中で総括して言うには、不動産の業(yè)界は勢いに従って事の半分の功労倍なため、勢いに逆らって事の倍になるのです。安定成長期においては、超常的かつ飛躍的な発展を遂げるため、高度成長期より挑戦困難度とリスクが大きい。不動産企業(yè)は著実に成長し、精密化した時代に、品質(zhì)のある成長モデルを見つけるべきです。
品質(zhì)の増加があります
粗暴な規(guī)模拡大を求めず、長期的な発展の後半に著目し、規(guī)模の増加、リスクと利益を均衡させ、不動産企業(yè)の必須課題となっている。
林の中で、成長は合理的なスピードが必要で、成長が持続可能で、安定的で、品質(zhì)があることを保証します。品質(zhì)の増加は、企業(yè)収益力の上昇、債務リスクの低下、製品サービスの改善に反映されるべきです。
唐暁東は主要な思考の三つの面を共有しました。まず、基本盤をしっかりと固めて、自分で深く耕す地區(qū)があって、その次に経営のリスクを制御するので、および高度に取引先を重視します。
緑城小鎮(zhèn)グループ総経理の蔣安綽は、高品質(zhì)の発展と規(guī)模の追求は敵であり、また友達でもあると考えています。彼は、品質(zhì)の発展にはいくつかの赤い糸が必要です。製品の赤い糸、サービス赤い糸、財務指標の赤い糸。これらの指標が健康基準に達した場合、規(guī)模の発展を追求するのも順風です。
張晉元氏は、規(guī)模と利益のバランスを取るには、まず規(guī)模の成長に合理的な見通しが必要であると考えています。
現(xiàn)在、各大都市のコントロールの手段はますます豊富になり、成熟してきました。企業(yè)は利潤の予想とプロジェクトの審査をする時、市場の変化に従って調(diào)整をします。北京、上海のように、ほとんどのベンダの投資基準に従って、通常は純利益10%、IRR(內(nèi)部収益率)20%ですが、達成できる會社は一つもないはずです。
張晉元氏は、規(guī)模の増加とリスクバランスの主要な手段は負債率の抑制であると指摘した。多くの高レバレッジや高負債が拡大している企業(yè)は現(xiàn)在、ストレスが多く、生存の危険もあります。
龍湖グループの胡若翔副総裁の観點と合致し、張晉元氏は、より持続的な業(yè)務をして將來の規(guī)模発展に有益な補充を行う必要があると考えています。
今年の疫病と業(yè)界のサイクルの下で、ゲスト達は期せずして同じように述べました。規(guī)模の増加は安全の最低ラインを守り、後半のリスクにどう対応するかは、企業(yè)の安全発展に重要です。
林の中では、後半の最大のリスクは不確実性のリスクであり、毎年予想できないことがあって、今年の疫病を含めています。不確実性のリスクに対処するには、冗長性を保有し、予備の手を殘して、変化を変化させないようにします。
林の中の見方と同じで、金科の不動産の聯(lián)席の総裁の方明富は、不確定性は企業(yè)が今最も把握しにくいので、不確定性に直面して市場を尊重して、市場を恐れて、取引先を尊重して、努力して自分をしっかりと行いますと表しています。
蔣安綽氏によると、不動産企業(yè)はすべてのリスクを最大のリスクと見なし、経営の堅実さを維持し、すべてのリスクに注意しなければならないという。
唐暁東氏は、多くの不確定の中で一つは確定的なものであり、「不動産不炒」の基本精神であり、不動産企業(yè)は政策を尊重し、著実に前進しなければならないと考えています。
張晉元氏によると、不動産の発展の核心は投資駆動である。不確定要素を除いて、最大のリスクは投資です。土地を買ったり、買収したりするなら、もっと真剣に研究し、判定を検討して、もっと大きなミスをしないようにします。
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