都市の不動産価格は上昇します。

國慶節(jié)連休が終わった初日、徐州、紹興はそれぞれ不動産市場のコントロール措置を打ち出し、地方政府が住宅価格を厳しく管理する決意を表明しました。

10月9日夜、徐州市住建局の公式サイトは「市區(qū)不動産市場の健全な発展をさらに促進するための通知」を発表しました。徐州は宅地供給、屆出価格管理、內(nèi)裝行為と価格管理、不動産金融政策、限定販売などの多方面から指導(dǎo)政策を提供しました。番號。

一方、紹興市不動産市場の持続的健康発展協(xié)調(diào)グループ事務(wù)室は「不動産市場の安定的な運行を促進するための通知」を発表し、同様に商品不動産販売価格を引き締めています。前売許可を取得した場合、またはすでに不動産販売の屆出をした場合、10日以內(nèi)にすべての準販売不動産源と住宅価格を一括で公開し、申告より高くしてはいけません。価格は海外向けです。言い換えれば、プロジェクトのプラス価格はオープン価格より高くてはいけません。

上海中原の不動産市場アナリストの盧文曦さんによると、この二つの都市はいずれもローンの上限額の引き上げを使っていないので、手段はやや溫和で、市場を予防的にコントロールして投機操作の産業(yè)が現(xiàn)れないようにしている。この輪のビル市は昇溫して、長江デルタ、大灣區(qū)の市場は上昇して明らかで、そのため、この2つの地區(qū)のコントロールの政策は登場しても比較的に密集して、特に長江デルタ地區(qū)。

盧文光はさらに、大灣區(qū)は主に佛山、東莞、珠海、深センであると指摘しました。長江デルタ地域の経済エネルギー準位が強い小都市が比較的多いです。したがって、長江デルタの住宅価格の上昇傾向は第二線都市から第三四線都市に広がっている。「ひょうたんを押して瓢簞を浮かべる感じがします」盧教授はまた、上海を中心とした都市群の効果が際立ち、上海の需要が溢れ、長江デルタ全體の熱が珠江デルタ地域よりも高くなると考えています。

國慶節(jié)連休後、徐州、紹興は不動産市場のコントロール措置を打ち出しました。図GREEN

住宅価格の高騰の兆しを厳しく訴える。

対照的に、2020年下半期以來、深圳、東莞は引き続き「最厳重購入制限」を迎えて、コントロールの力を強化して、一部の制限市場の潛在的な需要または灣區(qū)の他の都市に流出させるようにしています。しかし、祝日後に長江デルタの徐州と紹興の二つの都市のコントロールが登場し、長江デルタのコントロール速度が珠江三角より速いことを示しました。

実際、徐州の住宅価格の上昇幅はまだそんなに明らかではありませんが、今年以來の地価の成約プレミアム率はだんだん高くなりました。これも業(yè)界の人が徐州のコントロール政策を打ち出したのはリスク防止の主な原因に重點を置いていると思っています。

上海中原が提供したデータによると、2019年9月から2020年8月まで、徐州の成約枠はわずかに変動し、成約枠は8680セットから6584セットまで下落した。

しかし、紹興の住宅価格の上昇は明らかに多くなりました。2019年10月～2020年9月に、紹興の出來高は1331セットから1615セットまで上昇しました。紹興の住宅価格は17375元/平方メートルから21399元/平方メートルまで値上がりしました。紹興の住宅価格は年に23%上昇していますが、現(xiàn)在大多數(shù)の都市では研究?制定されたコントロール政策の中で、住宅価格の上昇幅に関する要求はますます厳しくなっています。例えば、蘇州の2019年5月に発表された規(guī)制目標は當時の住宅価格の上昇幅は5%を超えません。

中指院が発表した今年の第3四半期の100都市の居住用地の平均価格から見ると、紹興市の宅地の平均価格は7526元/平方メートルに達しました。

浙江省のある不動産企業(yè)の創(chuàng)始者からの話によると、紹興は過去1年間で住宅価格の上昇幅が5%を超え、政府の規(guī)定した住宅価格の上昇幅を上回っています。この中で、地価が住宅価格に與える影響は明らかである。

同政策研究院のアナリスト丁垚垚は、一方で、紹興はアジア競技大會、融杭及び大規(guī)模な立ち退きなどの內(nèi)外部の要素の影響を受けて、ここ2年の市場需要はより高いと指摘した。一方、杭州の厳しいコントロールの影響を受けて、利潤の空間は圧縮され、不動産企業(yè)は徐々に紹興などの環(huán)杭地區(qū)に投資の目を向けた。ここ二年間、特に鏡湖新區(qū)などのホットスポットエリアでは、多くのブランドの不動産企業(yè)が土地を取得するように誘致しています。部屋の地価はここで二重に高められ、全市全體のウォームアップを牽引しています。

地価について言えば、紹興のこの二年間の地価は爆発的なものと言えます。鏡湖新區(qū)の地価は更に絶えず更新されています。同政策研究院のアナリスト丁垚垚氏によると、業(yè)界內(nèi)では紹興市場との交流を行う不動産企業(yè)が増えているという。今年の疫病の後、「越城區(qū)原震元製薬工場の地塊」のビルの価格は14754元/平方メートルに達しました。一挙に紹興のビル価格の高さを作りました。そして最終的に21569元/平方メートルの不動産価格で紹興の新高値になりました。丁垚垚は、7月の紹興ではすでに土拍新政が登場していますが、競配建＋抑制プレミアム率35%以內(nèi)の措置を採用して土の熱を抑えると指摘していますが、その後譲渡された地塊は明らかに寒くなっていません。例えば、9月15日の「鏡湖新區(qū)大越路東側(cè)3號地塊」の成約価格は依然として周辺地塊より高いです。

大灣區(qū)に比べて、華東地域は疫病後最初に熱が回復(fù)した地域の一つとして、各都市の土地市場は比較的に活発で、大部分の都市の宅地の出來高は同時期に比べて明らかに増加しています。南京、常州などの都市では高値が頻出しています。南京ではここから「住宅価格制限競爭地価」という新政策が登場しました。同じ期間に、広州、深セン、廈門、東莞などの主要都市では、1～9月の住宅用地の累計成約規(guī)模が前年同月と比べて大幅に向上しました。主に住宅市場の供給が需要に追いつかないため、政府は市場の過熱を抑えるために力を入れたいと考えています。例えば、東莞は深セン市場がニューディールの圧迫を受けて、核心都市から東莞、恵州などの環(huán)深都市に流れ込む需要があります。東莞不動産市場の熱はこれによって新たな上昇を迎え、「莞九條」の登場を招きます。

引き続き規(guī)制政策を打ち出している紹興。

住宅価格について言えば、百城の住宅価格指數(shù)から見て、紹興はすでに連続して4年近くの同時期と比べてプラス成長を維持しています。ここ三年の指數(shù)は変動幅に対しても今年の疫病の最悪の2月には小幅なマイナス成長が見られます。紹興の住宅価格は長年の上昇を維持していると言えます。

同政策研究院の監(jiān)視測定によると、2019年11月に紹興市管轄區(qū)の商品住宅の平均価格は初めて2萬元/平方メートルの大臺を突破し、今年8月にはさらに2.33萬元/平方メートルの歴史的なピークに達した。

長江デルタの都市群の臺頭の中に、多くの新區(qū)の影が見られます。紹興を例にとって、紹興中心都市の核心と生態(tài)緑心に位置する鏡湖新區(qū)はこの2年間の地価は著実に上昇しています。ここ數(shù)年來、都市の重要な機能性施設(shè)プロジェクトは加速的に集積され、経営性の土地を3900ムー余り譲って、約14平方キロメートルの區(qū)域の開発建設(shè)が初めて規(guī)模を備え、現(xiàn)代都市の核心ブロックが形成されている。

2018年以來、鏡湖新區(qū)の土地は急速に譲渡され、急速に上昇した都市の核心地帯は「小麥粉価格」を毎回上げています。2020年8月に、栄安不動産が撮影した一枚の地塊は、不動産価格が1.3萬元/平方メートルを超えて、このエリアの不動産価格の天井を更新しています。2019年、不動産企業(yè)は鏡湖新區(qū)の投資力を強め、地塊プレミアム率も次第に高くなりました。2020年5月、世茂プレミアムは57.43%で一枚の土地を獲得しました。

紹興政府もこの現(xiàn)象に注目しており、7月に新政を発足させ、2020年7月8日から施行する。新政は主に2つの點があります。一つは住宅地の価格の上昇幅を抑えることです。もう一つは「地価制限競爭建設(shè)」を推進することです。最高プレミアムは35%を超えません。この中で、「鏡湖新區(qū)住宅用地の価格の年上昇幅は10%を超えてはいけない」と明確に規(guī)定しています。

今年以來、鏡湖新區(qū)がある越城區(qū)は全部で15枚の地塊を譲って、全體の譲渡価格はより高いです。その中で、最高の不動産価格は2.15萬元/平方メートルの一枚の地塊で、紹興錦越置業(yè)有限公司が競って得ました。

7月の新政が明らかに不動産市場を冷やすことができなかった背景に、10月9日に紹興は新たな規(guī)制を打ち出しました。丁垚垚は、再度「地価制限、競配建」を明確にする以外に、更に住宅価格に対して大きな募集を行い、「雙屆出」を採用し、住宅価格は周辺の同種の住宅源または「地価＋コスト」の要素を參考にしなければならないと考えています。それ以外に、分割払い販売を厳格に管理して、開発者が皿を覆って売り惜しみをすることを防止します。

強制的な価格介入によって、紹興の住宅価格の上昇幅は厳格にコントロールされ、鏡湖新區(qū)などの重點エリアは或いは一定の時期內(nèi)に高位の棚卸を維持し、一部のセット不足、前期の上昇幅の大きい地域は或いは値下げのリスクに直面すると予想されます。

前述の業(yè)界関係者によると、「三つの赤い糸」の後、不動産企業(yè)はプロジェクトの還付金による資金流入により、三四四線都市の地域差の低流速プロジェクトの値下げ販売促進現(xiàn)象が増加し、核心の二線と強い三線都市の優(yōu)良地域プロジェクトは需要回復(fù)の影響を受けて価格がより堅調(diào)になり、不動産企業(yè)の短期利益源となっている。

注目すべきなのは、大灣區(qū)や長江デルタのホットスポット都市にあっても、プロジェクトごとに順調(diào)に販売されたり、高くなったりしていません。例えば、徐州、ある國有企業(yè)が現(xiàn)地で開発したプロジェクトは非常に困難です。恵州、ある準千億の不動産企業(yè)が開発した旅行プロジェクトは、昨年のコントロールがタイトになってから、価格が一気に下落しました。

また、同策研究院からの研究結(jié)果によると、8月40強の不動産企業(yè)の融資規(guī)模は前月比で再び下落し、4四半期には大幅な縮小が予想されており、これも必然的に用地を慎重にする傾向にある。

今年の「3つの赤い糸」以降、「現(xiàn)金短債比率」は3つの指標の一つとして、不動産企業(yè)にキャッシュフローに対する関心を高めることを余儀なくされます。したがって、売上高の返済を加速し、返済の割合を高め、現(xiàn)金の流れを保証することが一部の住宅企業(yè)の急務(wù)となります。華発株式を例にとって、2019年及び2020年上半期の少數(shù)株主の純資産収益率はそれぞれ1.16%、2.44%であり、親會社に帰屬する純資産収益率はそれぞれ7.0%、6.4%であり、後者は前者をはるかに上回っており、明株実債問題が目立つ。永続債務(wù)は、その財務(wù)諸表で「資産」と記載され、華発の負債率を引き下げた。しかし、より高い継続債務(wù)は財務(wù)コストを引き上げ、母の純利益を丸飲みにする。

不動産市場のコントロールの角度から見て、丁垚は2020年に不動産市場の政策が安定を維持すると予想しています。大幅な緩和は難しく、疫病の影響を考慮して、早ければ2021年第一四半期の政策が緩和に転じる見込みです。取引価格は2021年の下半期には急速に上昇する見込みです。

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