第三四半期のコントロールは著しい効果が現(xiàn)れます。不動産市場の溫度を下げる「金九銀十」は色が足りません。

2020年第3四半期において、不動産市場の集中的な調(diào)整は、都市の施政策、不動産不炒の基調(diào)がより明確である。中央は住宅価格、地価に対するコントロールが著しく強化され、一部の都市市場の暖かさ回復(fù)と関係がないわけではない。

第一線の都市を例にして、上海の市場の取引は明らかに反発して、一部の原因も価格制限、購入制限の影響が深遠で、消費者は中古価格の下落に対するプロジェクトの情熱が高いです。一方の市場は中古市場に伝わり、上海の中古の取引枠も9月に3.1萬セットという過去最高値を記録しました。

易居研究院智庫中心研究総監(jiān)の厳躍進氏によると、最近の一部の都市のコントロールは、主に住宅価格の上昇が速すぎ、適切なコントロールも模範的な役割を果たした。その後不動産取引が圧力に直面したり、各地の財政面で圧力がかかったりすれば、不動産市場は依然として緩和された政策內(nèi)容を有している。

中指院の第三四半期のコントロールに関する研究報告によると、各都市の不動産相場の変化に対して、地方は引き続き都市施策、一城一策による差異化と対応性のコントロール政策を堅持しており、第三四半期には依然として購入制限、貸付制限、販売制限を主とし、一部の都市は土地、価格制限と偽離婚制限などの措置を講じている。一部の都市では積立金、人材導(dǎo)入と戸籍政策を打ち出し、要素の流動効率を高め、都市の人材吸引力を強化し、不動産市場の発展をさらに促進する。

この過程で、華東市場のコントロールが最も密集し、市場の注目度も高いです。ある不動産企業(yè)の研究部門の人は、市場はすでに普遍的に溫度が下がっています。政策は當分追加されません。

一部の業(yè)界関係者は、不動産金融の監(jiān)督管理または引き締め態(tài)勢を維持し、「三つの赤い糸」の新規(guī)定の試験実施に従って、企業(yè)融資は分化に向かっており、四半期の不動産政策は「安定」を主とする。

複數(shù)頭を挙げて集中的に規(guī)制する。

市場の狀況が変化するにつれて、不動産コントロール政策も方向転換してきました。第三四半期に、中央多場會議は不動産コントロールの精神について改めて表明した。7月24日、中國共産黨中央政治局常務(wù)委員、國務(wù)院の韓正副総理は不動産工作座談會を主宰し、「不動産不炒」を強調(diào)し、各地が実際から出発し、都市の施政策によって、即時科學(xué)的に正確に調(diào)整し、不動産市場の安定と健康的な発展を確保するように提案しました。不動産企業(yè)の座談會を開催し、調(diào)整基調(diào)は依然として「不動産不炒」を堅持している。8月26日、住建部は一部の都市不動産工作會商會を開催し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないことを堅持し、コントロール政策の連続性安定性を維持し、不動産市場の安定した健全な発展を確保する。

具體的には、中央が展開する多くのコントロール措置は、金融、財政稅、土地、市場の監(jiān)督管理を含む。

金融面では、今年の上半期から、中央銀行の深セン支店が住宅ローンの抵當などの資金を厳しく調(diào)べて不動産市場に流入した後、金融監(jiān)督市場が厳しくなり、住宅ローンの「三つの赤い糸」も試行されました。個人金融の監(jiān)督管理も強化しており、中央は個人消費類の総合ローン、経営性ローン、クレジットカードの當座貸越などの資金を不動産に流入させると何度も強調(diào)している。

7月15日から深センは増値稅の免除年限を2年から5年に調(diào)整した後、無錫、瀋陽、成都にも似たような政策が登場しました。中央で財政?租稅政策の調(diào)整作用を発揮すると強調(diào)した上で、財稅政策は不動産市場のコントロールの重要な一環(huán)となりました。

21世紀の経済報道記者が各地の政策を整理すると、緊縮政策のほかに、地方公共積立金政策の運用には比較的集中的な局面が現(xiàn)れた。8月20日、上海、江蘇、浙江、安徽は共同で「長江デルタ住宅積立金一體化戦略協(xié)力枠組み協(xié)議」に署名した。武漢市は住宅積立金の流動性管理弁法を発表し、個人ローン率が85%以下の場合、積極的にゆとりのある住宅積立金ローンと引き出し政策を?qū)g施し、個人ローン率が85%を超えた場合、「等級別早期警報、適度に調(diào)整し、必要な住宅積立金ローンと引き上げ政策を?qū)g施する。南京、合肥は住宅賃貸支援政策を打ち出しました。南京の「商改租」「工改租」の不動産稅率は一時的に4%に減稅されました。合肥は非住宅の賃貸住宅をサポートして有効な供給を増加します。個人の賃貸住宅は免稅できます。

この背景において、一部の不動産市場の熱が高い都市では、公共積立金の住宅購入に対する規(guī)制政策も引き続き緊縮されている。例えば、常州積立金は二部屋の頭金比率を60%に引き上げます。無錫積立金は二部屋の金利を10%引き上げます。

このことから、第三四半期のコントロールは的中しており、「引き締め」は一刀両斷ではない。市場の熱は政策が密集しているため溫度を下げることができますか？

コントロールの効果は明らかである

第三四半期の第二線都市住宅の成約規(guī)模は2017年以來の四半期最高水準を記録し、コントロールの集中導(dǎo)入の原因の一つである。ピーク時の効果を前にして、「金九」の色がやや不足しているため、統(tǒng)計によると、2020年1～9月、50の都市を代表する住宅の成約面積は約2835萬平方メートルで、全體はまだ2015年以來の低水準にあるが、下落幅はすでに5%前後まで縮小した。

注目に値するのは、第三四半期の第一次都市の中古住宅の成約面積は約83萬平方メートルで、前年同期比41%増となり、増幅率は他の都市より高くなりました。

克而瑞研究センターのデータによると、先ほどの一週間（10月19日～10月25日）において、4つの第一線都市の成約は継続的に拡大しており、上海、広州、シンセンシクロは10%近く増加しており、北京の増勢は最も顕著で、成約サイクルは22%増加している。

でも、多くの二線以下の都市は明らかに気溫が下がります。その中で、12の二線都市の成約面積は前月比で値上がりし、武漢、重慶などの取引高は反落しました。杭州、長沙などは前月比で5割近く下落しました。六割以上の三四線都市の成約面積は前月比で明らかに反落しています。肇慶、連雲(yún)港、南充などの下落幅は20%を超えています。

しかし、一部の都市では、コントロールの効果はまだ観察されていません。例えば、杭州では、高レベルの人材、無不動産者優(yōu)先住宅選択メカニズム、限定購入ローンの引き上げ、偽の離婚を防止し、家を買うなどの政策を打ち出しましたが、杭州第三四半期の不動産市場の熱はある程度下がっていますが、住宅価格の上昇幅は2.81%に達しています。注目に値するのは、新政の制限の下で、杭州の一部の住宅購入者は中新住宅の難易度が高くなり、中古住宅市場に転向し、中古住宅の成約が上昇し、中古住宅の価格が上昇したことです。第3四半期には、杭州の中古住宅の取引価格は0.41%上昇した。

深セン、南京にも市場の成約額が値下がりする現(xiàn)象が現(xiàn)れました。特に深圳では、市場の熱は依然としてあります。中古の成約価格と価格は杭州と似ています。

コントロールは緊縮していますが、市場の人士から見れば、コントロール政策が市場に溫度を下げる効果は明らかにコントロール自身より大きいです。上海の中原市場アナリストの盧文曦氏によると、第4四半期の市場は熱を維持しない。その調(diào)査から見ると、市場の新規(guī)顧客數(shù)は第3四半期より多くない。「金九銀十」を過ぎて、市場の反発力も弱まっています。

盧文光氏は、新盤の認知率も下がっていると指摘した。上海を例にして、市場の供給量は増加していない前提の下で、「後続の取引はすでに疲れが現(xiàn)れています。10月に90萬平方メートルに達するかどうかはまだ未知數(shù)です」。

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