広深地市場での反落相場の需給構造の変化

年末に近づいて、ベンダは必死に不動産を売って業績に突進して、“3本の赤い糸”はおさえて、絶対に彼らが広東港澳大灣區で特に広くて深く土地を奪い取る足並みを妨げることができませんでした。

11月中以來、広州、深圳、珠海、佛山では、続けざまに多くの土地を競売しました。その中には依然として「小麥粉はパンより高い」という地王が現れました。

以前のロケ地が現地の不動産企業に集中している狀況に対して、ますます多くの外來の不動産企業が大灣區で収穫しました。例えば、融創、新城などです。

広くて深くて比較的に活発な新築住宅市場は、開発者が積極的に土地を持つ底力である。価格制限をしても、彼らは相変わらず回転率を上げて家を売って利益を上げることができます。このような資産は、多くの三、四線ではとても売れない家よりずっと強いです。

政府にとっては、コントロールの考え方も変わってきています。特に深さが広く、深圳では、過去の主な抑制需要から供給の増加に転じて、需給構造を変えて、將來の予想に影響を與えたり、両地の住宅価格は安定しています。

広深莞は今年の住宅価格の上昇圧力が大きい都市です。喜んで撮影する

年末の土造り合戦

昨年の「史詩級土寫」に続いて、宅地の欠けていた深センは再び安堵のオークションを迎えました。

11月23日、深圳は全部で8つあります。総建築面積は224萬平方メートルの土地を譲渡して、28軒の不動産企業が申し込んで、最終的には総譲渡地価は約340億元です。

競売に參加する不動産企業は當地の蛇口萬科、金地、佳兆業などを除いて、創造、金茂、新城、旭輝などの外地の不動産企業、及び平安不動産、香港中旅、中信城開などもあります。

その中で、融創＋華発は提攜して、地価127.1億元で寶安區の沙井地塊を獲得しました。これは當日の譲渡総額が最も高い地塊で、深セン史上7枚目の百億円の地塊です。

今回獲得したのは氷と雪の文化旅行総合體で、面は131萬平方メートルに達しています。これまでの融創はすでに寶安區と367億元の総投資額の提攜契約を締結しました。これはこれまで大灣區での単獨投資の最大のプロジェクトです。

深セン市地下鉄グループは、価格の66.53億元で龍華區の地塊を獲得しました。この宗地が建設された後、普通商品の住宅販売の平均価格は70875元/平方メートルを超えてはいけません。

プレミアムブロックも現れました。例えば、競爭が最も激しい寶安尖崗山の地塊は25回の競売価格を経て、最終的に萬科は最高限度価格で59.98億元で取って、プレミアム率は45.02%で、人材室の6.6萬平方メートルを建設します。未來の商品室の販売価格は83265元/平方メートルを超えてはいけません。

ここ數年萬科は珍しく深センの公開市場で土地を取って、今回手を出して、それが初めて尖った岡山に入るので、萬科の深セン市場に対する判斷が新しい変化が現れたことを表明するようです。

その他に、26ラウンドの競売価格を経て、佳兆業＋新城連合體も上限価格で28億元で坪山地帯の地塊を競って、プレミアム率は45%で、人材室の5萬平方メートルを建設することができます。

多くの人が覚えているように、深圳は昨年6月26日の「史詩級土拍」で、11月23日のこの土撮合戦で、総地価は去年224億元の1.5倍にもなりました。

米聯不動産の統計によると、今年の深セン（深スワトウ協力區を含む）の居住用地譲渡の総額は758億元に達し、非居住用地を加え、土地譲渡の金額は900億元に迫っている。上海や杭州などの都市には及ばないが、深センではここ3年間で土地の売り上げが一番多い年でもあります。

近くの広州では、もっと早く土地大戦が行われました。11月16日、21回の競売を経て、注目されている天河區奧體公園の北側の地塊が譲渡され、広州本土の不動産企業の合景泰富は総価格48.65億元、不動産価格は51463元/平方メートルで獲得されました。

これは牛乳工場のプレートが六年ぶりに譲渡された宅地です。各不動産企業のオファーは比較的慎重ですが、最後の51463元/平方メートルの成約不動産価格は天河の最高床価格記録を作りました。また、全市の第三位の土地となり、64576元/平方メートルの越秀南路ブロックと55437元/平方メートルの海珠石岡路ブロックに次ぐです。

この土地の価格は多くの周辺で新築住宅や中古住宅を売っています。広州克而瑞首席市場アナリストの肖文暁氏によると、不動産価格は「破5」で、不動産企業の楽観的な心理狀態を示している。今年の広州中心區の土地は基本的に高プレミアムで取引されましたが、周辺地域の土地は大體定価で成約されています。さらに不確定な時代に不動産會社のように、戦略的に保守と焦點を合わせています。

土寫真合戦も珠海で行われます。11月25日、中海の不動産は不動産で約23281元/平方メートル、総価格は104.7億元で珠海市中心城區の巨大無覇地塊を持って、この市の新しい総価格地王記録を作りました。

大灣區の他の2つの都市、東莞と去年GDPが兆元を越したばかりの佛山は、今年は更に地王が頻繁に出ています。

土地市場の暑さは販売市場と密接な関係があります。後市をよく見るから、開発者は思い切って土地を持って、高値で撮影して、また新しい住宅市場の熱を刺激することができます。

広州、深センの最近の新房市場は局部的に人気があります。広州中原監視データによると、10月の広州新房ネット署名數は萬を超え、前月比16%上昇し、前年同期比84%上昇し、2017年4月以來の最高となった。

11月に入って、黃埔、南沙などの地區の新築住宅の成約が活発になり、広州市の成約をさらに向上させます。広州の住宅購入者はだんだん不動産市場が暑くなりました。

深センでは、新房市場の「打新」熱が止まらなかった。平均価格は13萬元/平方メートルの華潤城は4期に市に入り、全都市の注目を集めています。

開発者はみな深圳の不動産市場をよく見ています。華東からの開発者によると、會社はすでに資金を用意しており、深センの土地を手に入れる機會を狙っているという。全國を一周したら、深圳ほど消化のいい都市はないと分かります。

彼らは広州、珠海、東莞、佛山で土地を持っています。同じロジックです。市場もいいです。広東港澳大灣區は、ますます不動産企業の重倉の地となり、商品価値と販売はすでに一部の不動産企業の3分の1または4分の1を占めています。

集中的な高地の価格の土のたたきの下で、広さの住宅価格の上昇の圧力は小さくなくて、部分の地區の中古の部屋の所有者、すでに価格を返しますかます看板の価格を高めました。

ステアリングアップ供給

開発者と投資家は楽観的な反面、政府と政策面から見れば、情勢は変化しています。北京、長沙のやり方はもっと見習われます。

広深莞は今年の住宅価格の上昇圧力が大きい都市です。北京に目を向けて、ここ三年來、北京は大量に競房の用地を制限して、數百萬平方メートルの安値の部屋を供給して市場に推し進めて、極めて大きく住宅価格の上昇圧力を緩和して、甚だしきに至っては中古の住宅価格が持続的に下落することを誘発します。

仲介の人は、3年來、北京の多くの地區の中古の住宅価格は20%以上下落しましたと指摘しています。

もう一つは深圳、東莞で勉強できる都市で、長沙です。地方政府は同様に大規模な土地譲渡を通じて、十分な供給を提供し、住宅価格を抑える。

北京、長沙のように供給を増やしたり、投資の需要を抑制したりしていません。深センはここ數年は供給が極めて少ないだけでなく、定住が購入制限に穴を開けやすいため、実際に投資の需要を抑制する面で力が弱いです。

年の中で、深センの関連部門は長沙まで學習した後に、7？15の新政を登場して、定住して家を買う政策に対して進級を行って、投資性の需要はこれでやっと効果的にコントロールを得ます。

続いて供給を増やしました。深センの複數の業界関係者によると、今回の深センの「豪華」なロケは、これまでの規模をはるかに超えており、長期宅地が不足している深センでは、政府が住宅の供給を大幅に増やす努力をしているという。

実はこのような情報はすでにありました。4月に深セン住建局は、2021年の居住用地比率を25%に引き上げる（現狀は23%に満たない）と発表した。8月には深センの規定土委員會も新たな計畫を明らかにした。

深センの不動産専門家宋丁も、深センの住宅政策の畫風はすでに激変したと思っています。二十年來、住宅分野の政策の重點は激しく変化しています。長期以來、需要抑制を中心としたコントロール政策の方向付けは、土地の供給を増やし、居住需要を満足させることを中心とした発展政策の方向に迅速に転向しています。

この傾向はまず、國が適切で合理的な土地供給に関する管理権限を與えさえすれば、深センはかなり長い期間にエピタキシャルな成長に依存しないで、內包的な方法で自身の宅地供給の長期的な深刻な不足を解決する能力があることを示しています。

これはまた、深圳は土地規模では北上広と比較できないが、土地利用において深圳は依然としてかなりの深さで空間を広げており、効果的に掘削すれば、深圳の宅地と住宅供給総量は大幅に向上することができることを示している。

他の大灣區の都市も実はこのような考え方です。広州では、近年の土地譲渡金は深圳をはるかに超えており、広州の各區の土地供給量は十分です。

佛山は今年土地を大幅に供給したサンプルです。統計によると、2020年上半期の佛山土拍市場の販売地は50社で、成約面積は約261萬平方メートルで、成約金額は584億元で、過去最高を更新しました。

政府のコントロールの考え方の転換と供給地の力の強化は、當面の不動産市場の需給の構造を直接に変えて、両者をバランスに向かわせます。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波さんによると、需要が消化されるにつれて、広州市場の熱は下がるかもしれないが、ホットスポットエリアは依然として一定の出來高を維持する可能性があり、成約価格の上昇力はやや弱いという。

宋丁氏は、深セン新政がもたらした影響は、住宅の供給が大幅に増加したことだと指摘した。年間供給量は30%以上増加し、さらに高くなると予想される。住宅価格は全體的に安定しているが、區域分化は増加する。主に需要側を制限するためのコントロール政策は適度に弱まり、一部の短期政策は終了する可能性がある。

在房は炒めない基調の下で、未來のどの都市でも、住宅価格が大幅に上昇する確率は低くなります。

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