年末資金管理の再グレード：両都市は住宅購入、住宅管理の新政策を打ち出した。

先日、また二つの都市が資金管理政策を打ち出しました。佛山は前売金の資金管理を再確認し、南京は家賃管理を提出しました。関連政策は進度によって抽出し、信用分を連結し、レンタル期間が三ヶ月を超えるレンタル費用の監督管理などがあります。

仏山は“新政”を前売りします。

近日、広東省仏山市住宅と都市農村建設局は「佛山市商品房前売金監督管理実施弁法」（以下「弁法」という）を印刷して発行しました。「弁法」は2021年1月7日から施行され、有効期間は5年とする。

「弁法」によると、商品室の前売代金には、前売人が商品室の売買契約に基づいて支払う手付金、頭金、住宅ローン及びその他の形式の住宅購入金が含まれる。不動産開発企業は、商品室の前売許可を申請する前に、市內で商業銀行を選定し、監督銀行として商品室の前売金専用口座を設け、一つの商品室の前売許可証は一つの監督管理口座に対応しなければならない。

具體的には、佛山の前売資金監督管理の各段階の留保限度額には、プロジェクトが前売條件に達したイメージの進捗度が本體構造の上限に達する前に、監督口座內の前売金はプロジェクト販売総額の10%を下回ってはならない。プロジェクトの完成に伴う取り付け工事が竣工検収に合格する前に、監督管理口座內の前売金はプロジェクトの販売総額の3%を下回ってはならない。プロジェクトの竣工検収に合格した後、商品室の初登録が完了するまで、監督口座內の前売金はプロジェクトの販売総額の1%を下回ってはならない。プロジェクトは商品室の初回登録を完了し、一方的に移転登記を行うことができる條件を達成してもよい。余った商品の部屋の前売金を引き出して、商品室の前売金の監督管理を解除することを申請します。

これに対して、佛山中原の不動産関係者は、広東省の大部分の都市はすでに前売金の資金監督管理政策を発表しており、開発者は工事の進捗狀況によって前売金を決算し、開発者と仲介代理機構のコミッション決算も工程のノードによって決算していると述べました。佛山は過去にも関連政策を発表しました。

佛山の業界関係者は記者に対して、前売金に対して監督管理の政策を実行して、全國の多くの都市はすべて公布があるべきで、佛山はただフォローアップするだけかもしれなくて、開発者の資金を引き締める一方で、住宅購入者の権益を保障することができます。

21世界経済報道記者によると、2020年上半期、佛山不動産市場は減速し、下半期には多くの供給が増加した。中指院のデータによると、2020年11月に佛山で新たに前売商品の部屋1.1萬セットが追加され、前輪比は59%増加し、ネットのカバー數は前週比17%減少した。去化圧力の下で、住宅価格は上昇しています。11月の佛山の登録平均価格は1.75萬元/平方メートルで、前月比1.9%上昇し、同19.8%上昇しました。

また、佛山は開発者の資金管理の背後にフォローしています。歴史的な原因に加えて、多くのぼろぼろの尾樓が殘されています。また、佛山には多くの地區の新盤が密集し、開発が集中しています。例えば、三龍灣、佛山新城、緑島湖などのプレート、特に千燈湖、金沙洲のように広州のプレートに近くて、一部のビルと中古ビルは全部で4萬元/平方メートルの価格を破っています。

前売り政策「パッチ」

実際には、今年以來、開発者の資金管理のための地方政府の引き締めの傾向が顕著です。銀川、太原、昆明などの都市は相前後して関連政策を発表して、新しい商品の住宅の前売資金の監督管理を強化して、前売資金が商品の住宅プロジェクトの建設に使うことを確保して、住宅購入者の合法的な権益を保障して、取引のリスクを予防します。

早ければ今年9月15日、福建省住宅と都市農村建設庁は「商品住宅の前売資金の監督強化に関する指導意見」を発表した。監督管理協議の締結、監督管理口座の設立、前売金の納付、預入れの規範化、規制額の明確化、動態監督管理の実施など9つの措置を通じて、前売資金の監督管理額、監督管理方式、振替プロセス及び違約責任を明確にすると発表した。「爛尾樓」の発生を減らし、避ける。

現在まで、昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海などの都市を含めて資金管理政策を打ち出しています。商品室の前売資金に対する監督?管理を強化し、前売資金専用の資金を確保し、元の原因からぬかるみなどによる不動産市場のリスクを防止する。これらの新政策はこれに対して、前規制の手抜かりに対して、標的性の封じ込めが行われ、前売資金の規範化が不動産金融リスクの解消の重要な一環となっている。業界関係者は、関連政策を打ち出したのは一般的に都市予防プロジェクトと関連があると指摘しています。また、年末には企業資金が事故を起こしやすく、地方政府は予防の観點から政策を打ち出しています。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、12月に多くの都市で前売資金の監督?管理政策が発表されました。主な原因は、初頭の疫病狀況の下で多くの都市が資金管理を緩和しました。最近では、一部の都市で住宅購入者の住居が亂立していると報道され、安全問題が注目されています。この主な原因は建設資金の監督不足です。時間的に見ると、年末には不動産企業の資金圧力が大きく、建設資金を流用する可能性が高くなります。

張大偉氏によると、前売資金の監督は前売り制度が導入された時の付帯政策であるべきだが、不動産市場の発展は20年であり、依然として多くの都市がこのパッチを適用していないので、ますます多くの都市がこの政策を厳格に実行し、住宅購入者の基本的権益を保護するべきである。展企業にはほとんど影響がありません。前売制度は現住住宅に比べて確かに問題が発生しやすいです。不動産は何十年も発展しています。各地で次々と廃墟が出現しています。制度の問題です。しかし、資金コストの観點から見ると、17兆元の規模の不動産市場も、完全に不動産販売に移行する可能性は低い。実際、資金管理は常態です。商品室の前売資金を資金管理に組み入れる最大の利點は、不動産の亂調のリスクを防止し、住宅購入者の合法的権益を保障することにある。

先日、佛山時代広場は再度競売手続きに入りました。起売価格は6.5億元で、これは佛山で今最も注目されている爛尾樓の一つです。

リース市場の規範化

不動産売買のほかに、賃貸市場でも複數の資金管理政策が導入されています。

12月12日、江蘇省南京市発展改革委員會、市不動産局など8部門が共同で「全市の住宅賃貸市場の監督管理規範に関する市場秩序の一層の強化に関する通知」を発行しました。「通知」は全部で18條あり、賃貸住宅登記、不動産源、賃貸料などの多方面から規範化されており、レンタル期間が3ヶ月を超える家賃は監督管理が必要であることを強調している。

南京は明確に規定しています。賃貸と賃貸を代行して住宅賃貸経営活動を展開する住宅賃貸機構は、住宅賃貸資金監督管理協議を締結し、全市唯一の住宅賃貸資金管理口座を開設し、この口座は現金を引き出してはいけません。他の性質の資金を集めてはいけません。

注目すべきなのは、1つの家の賃貸料の周期が3ヶ月を超えるならば、住宅の賃貸機構は受け取った賃貸料、敷金と利用の“家賃の貸付け”の獲得した資金を監督管理口座に預け入れて、同時に経営規模と一致するリスク保証金を納めます。

これまで、住宅賃貸市場の秩序を規範化するために、成都、西安、重慶などの都市は相次いで文を出して、唯一の住宅賃貸資金監督管理口座を作ることを要求しました。

家賃管理に対して、前売金の資金管理は、開発者への影響が大きい。記者がこれまで各地で前売資金の監督をしていたのは銀行で、開発者が穴を開けていたからといって、銀行は必ずしも察知できないということです。

業界関係者は、今は緊縮というほどではないと指摘しています。ただ多元化の監督で、問題が起こらないようにしています。これは規範市場に屬し、制度を充実させています。

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