林徳良の「奧の手」：「三位一體」の運営が天井を突破しました。

商業不動産の多い業態の中で、どのような製品が安定して経済周期を超えて、そしてその後の疫病の時期に率先して回復しますか？林徳良さんの答えは、オフィスビルです。

資産の価値増値を求めるのは、開発者がプロジェクト運営をする目的です。一般的に言えば、商業不動産開発者は主に三つの動作モードがあります。一つの會社は価値チェーンの先の開発収益を獲得することを主目的として、第二類會社は「テナント販売」を通じて複合體プロジェクトをスクロール開発しています。第三種類の企業は越秀不動産を代表として、不動産をREITsに注入することによって、開発企業は共同で開発期の収益と長期の安定資金のリターンを享受することができます。

REITsは毎年投資家のために安定した見返りを作ることができます。これは最も資金を引きつけるところです。越秀房托分派収益率から見ると、2005年から、越秀房托は100%以上の分派を維持し続け、歴史基金分派収益率は全體として5%以上を維持している。

2020年には、疫病の影響で、越秀房托は依然として予想通りの業績を上げています。その中の期業績の表現を見ても、オフィスビルの業態収入は前年同期比3.5%増となり、安定的に発展の強靭性を維持している。

オフィスビルは経済周期を通りやすい製品です。越秀房托が保有する不動産の組み合わせのうち、オフィスビルの資産は50%以上を占めています。2020年、越秀房托傘下のオフィスビルプロジェクトは安定を維持し、上半期のオフィスビルの売上高は依然として1.2%上昇し、オフィスビル全體のレンタル率も著実に82.9%上昇し、同17.1%増加し、収入総額は同3.5%から4.7億元まで伸びた。武漢の越秀の財産センターの賃貸率は疫病の後で依然として勢いに逆らって包囲を突破することができて、同時期に17.1%増大します。

「スタープロジェクト」広州IFCオフィスビルは相変わらず優れています。上半期の収入は同1.2%増加しました。順調にBOMA國際360認証を通じてアジア太平洋地域で初めてBOMA COE+360ダブル認証を獲得したREITs資産プロジェクトになりました。

紹介によると、広州IFCは華南で初めて室內の空気品質を國際標準で管理する超高層オフィスです。記者が現地で観察したところ、広州IFCビル內には5つの室內環境監視ステーションがあり、クラウドプラットフォームと攜帯端末のデータ伝送を通じて、ビルの內外PM 2.5、二酸化炭素濃度、空気溫度濕度などをリアルタイムで監視し、オフィスビルが終始快適で健康な環境を維持することを確保しました。

ビジネスサービスの面では、越秀房は前線の運営者に頼んで、また新たに「YES Serviceがビジネスになる」サービス體系をアップグレードしました。

資産とサービスの「ハードウェア＋ソフトウェア」が共に向上するとともに、越秀房托は毎年傘下の不動産を総合的に評価しています。聞くところによると、資産評価は成長率、不動産評価値、NPIリターン率の3つの指標によって行われ、ランキング後の不動産は選択の機會があるかもしれない。

資産管理はまだ開発段階に前置きしなければならない。例えば広州國際金融センターは総建築面積が45萬平方メートルで、オフィスビル、小売、ホテルマンションなど多くの業種を持っています。プロジェクト開発の前期には、すでに資産管理の理念で不動産証の企畫を行う必要があります。総合體にとっては、層ごとの分証と単位ごとの分証には、その割増がありますが、公売面積はどのように分配されているかは、詳細な計畫が必要です。

これは資産管理が前期開発端、投資期間の體現である。

越秀房托が上海の越秀ビルを買収する前に、林徳良は専門的にインターネットを利用して借り手のオフィスビルに対するフィードバックを調べました。上海越秀ビルの業界顧客グループはかつてセットになって、物流、運送業を主として、貿易地區の畫定に従って、越秀房托は上海プロジェクトに対して積極的に再位置づけを行い、お客様の畫像を成長性金融貿易企業に転換させました。

このような企業の執務特徴と需要を考慮して、越秀房托は上海越秀ビルを買収した後に、累計で1000萬元を投資して、10項以上の資本性改造を展開して、毎年進級して改造して、持続的にプロジェクトの価値を維持します。本當に「一體化」のビジネス運営を実現し、資産管理と基金管理の一體化、商業経営と不動産管理の一體化、資本増強と資産改造の一體化を実現しました。

買収以來、上海越秀ビルの家賃は7.2元/平方メートル/日から8.6元/平方メートル/日まで上昇しました。2019年の期末レンタル率は92.2%に維持され、見積もりは16%伸び、買収後のファンド管理者の資産管理の効果を反映している。

越秀房托の核心競爭力といえば、林徳良氏は「三位一體、開運金、自主管理」が運営向上の重要な要素だと考えています。彼は越秀の「不動産＋金融」の二重プラットフォームのインタラクティブな優位に基づいて、越秀房托の「三位一體」が相乗効果を生み、資産価値の最大化を実現できると確信しています。

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