業(yè)績(jī)は消えていきます。中小企業(yè)は頻繁に転職します。

2020年から2021年までの年末は、住宅企業(yè)が難しいです。

2020年下半期以來(lái)、不動(dòng)産融資の3つの赤い糸と不動(dòng)産の貸付けの端の“3つの赤い糸”は相次いで登場(chǎng)して、業(yè)界の高回転のモードはレバレッジに行く背景の下で突然変わります。

一つの信號(hào)は、年の瀬が迫って、プロの経営者が退職する時(shí)に潮が満ちて、しかも中小企業(yè)に集中します。2020年最後の週には、領(lǐng)地集団（0699.HK）の許暁軍総裁、彰泰グループ理事長(zhǎng)兼社長(zhǎng)張巧龍氏、龍光グループ執(zhí)行役員兼執(zhí)行副総裁の呉剣氏、現(xiàn)地グループ総裁の劉森峰以以及三巽グループ総裁の王本龍氏らが退職した。

これらの不動(dòng)産企業(yè)の現(xiàn)狀から見(jiàn)ると、「三つの赤い糸」の圧力は存在しています。さらに現(xiàn)実的なのは、小不動(dòng)産企業(yè)の営業(yè)圧力は小さくないです。2020年、疫病の影響を受けて、四五線都市の不動(dòng)産市場(chǎng)は無(wú)力になりました。中小企業(yè)のプロジェクト配置はこれらの地域に多いです。過(guò)去のキャリアマネージャーが企業(yè)を動(dòng)かして業(yè)績(jī)のピークに登らせた日は、もう戻ってこないかもしれません。

2020年10月のように、萬(wàn)科グループ理事會(huì)の郁亮?xí)L(zhǎng)は、不動(dòng)産業(yè)界が管理配當(dāng)時(shí)代になったら、普通の業(yè)界に復(fù)帰すると指摘しています。

中小企業(yè)のカード洗浄が激化する

職業(yè)のマネージャーは離職して、実はここ二年の不動(dòng)産業(yè)界の常態(tài)です。これまで、業(yè)界で最も典型的なプロマネジャーの例は、陳凱が2012年の陽(yáng)光城で20億年の販売規(guī)模の時(shí)に加盟し、この本當(dāng)の意味での小不動(dòng)産企業(yè)を3年間で200億規(guī)模まで連れてきて、規(guī)模の10倍の増加を?qū)g現(xiàn)しました。

陳凱さんは個(gè)人的なケースではないです。市場(chǎng)がいい時(shí)、不動(dòng)産企業(yè)のキャリアマネージャーから高額の年末賞が続々と流れています。投資によって財(cái)務(wù)の自由が実現(xiàn)されるという噂があります。前述の職業(yè)マネージャーの劉森峰さんは業(yè)界でも知名度が高いです。碧桂園など有名な不動(dòng)産企業(yè)から小不動(dòng)産企業(yè)に転職して、これらの小不動(dòng)産企業(yè)の創(chuàng)業(yè)者が大企業(yè)を作る意図を反映しています。不動(dòng)産市場(chǎng)が大きく変化した後に、人員の流動(dòng)も避けられないです。

小さい頃からの不動(dòng)産管理職の不安定さから、業(yè)界の揺れが激しくなっていることがうかがえる。グラムの瑞データによると、過(guò)去10年間のサンプル都市の投資性需要の比率は変化しており、南通、徐州、佛山の投資需要の上昇を除いて、長(zhǎng)沙はフラットであるほか、大部分の都市ではそれぞれの程度の下落が見(jiàn)られた。第一線の都市の中で北京の純投資は29%を占め、3年前より6%減少した。投資兼自己居住は19%を占め、3年前より9%減少し、全體として投資性需要は15%減少した。

都市の分化が激しくなるにつれて、小房企業(yè)の不確定要素が多くなりました。価格の変動(dòng)、都市の需給の変化、操盤(pán)権益の低下などです。

2020年の新規(guī)商品価値集の中でも、TOP 30の不動(dòng)産企業(yè)は依然として72%を占めており、TOP 50以外の不動(dòng)産企業(yè)の新規(guī)商品価値は全業(yè)界の13%程度を占めている。

禹洲不動(dòng)産副総裁の張巖氏は、都市の戦略配置が直接會(huì)社のマーケティング狀況に影響すると分析している。禹洲の不動(dòng)産自身から見(jiàn)ると、今年はすでに千億規(guī)模を?qū)g現(xiàn)しており、引き続き深耕地の現(xiàn)在配置されている一、二線の核心都市群（大灣區(qū)、長(zhǎng)江デルタ、海西、成渝、華中、環(huán)渤海などの核心都市群）に焦點(diǎn)を合わせ、利益とリスクコントロールを持続的に焦點(diǎn)を合わせ、著実に発展しています。

この波の市場(chǎng)周期を調(diào)整して、不動(dòng)産企業(yè)は新しいシャッフルに直面します。もう一つの研究機(jī)関の業(yè)界関係者は、2018、2019、2020年のこの3年間に、優(yōu)勢(shì)ブランドの不動(dòng)産企業(yè)と一、二線優(yōu)良核心都市で商品力、マーケティング力を合わせて、多くの中小企業(yè)が競(jìng)爭(zhēng)力が比較的弱い四、五線都市に沈下することを選択していると指摘しています。2020年に疫病の影響を受けて、四、五線の大部分の地區(qū)は市場(chǎng)が深刻に下りて、難局に行きます。「実際に手に入れやすい土地は、後期はあまりよくない」ということです。

上記の人士は、企業(yè)ごとに選択が違っています。選択が先に難しくなり、選択が先に容易になりにくいと指摘しています。今回の調(diào)整は中小企業(yè)だけではなく、販売規(guī)模はすでに千億円を超えたブルーレイの発展、中梁などで、これまでは四、五線都市の配置が多く、難航する途中で維持が困難になっています。三つの赤い線の下で、大多數(shù)の不動(dòng)産企業(yè)は高回転、高負(fù)債の持続性がないことを意識(shí)しています。現(xiàn)在はまだ高回転、高負(fù)債で発展している企業(yè)に頼っています。その苦境と調(diào)整はまだ始まったばかりです。

プロマネジャーの苦境

これまで在房の不動(dòng)産業(yè)界では、プロマネジャーの役割は創(chuàng)業(yè)者補(bǔ)助とされてきました。

2018年までに、不動(dòng)産企業(yè)は大規(guī)模、高負(fù)債、高回転の問(wèn)題に直面していました。この時(shí)、職業(yè)マネージャーは大きな役割を果たしています。

2018年から2020年にかけて、政策面で「不動(dòng)産不炒」を開(kāi)始し、レバレッジに行く苗も現(xiàn)れた。2021年に入って、業(yè)界の引き締めの確定性は更にはっきりと現(xiàn)れています。三本の赤い糸が地面に落ちて、「不動(dòng)産不炒」はすでに効果的なメカニズムになりました。

このようなマクロな背景の下で、職業(yè)のマネージャーはもう市場(chǎng)の配當(dāng)金がなくて、管理の上から利益の空間を求めなければならなくて、これは職業(yè)のマネージャーの資源、管理能力などに対してすべて厳しい試練です。

この間、不動(dòng)産企業(yè)の資金圧力も急上昇しました。グラムと瑞のデータによると、2018年から2020年までに不動(dòng)産企業(yè)の信用債務(wù)の違約金額は80億元ぐらいから240億元近くに値上がりしました。

高地にあるバタフライ?エフェクトが現(xiàn)れ始めた。高損失の危険な土地は第一線と第四五線都市に現(xiàn)れて、その中に中小企業(yè)の姿があります。例えば上海では、2020年7月31日、金隅不動(dòng)産上海公司は総価格69.2億元、プレミアム率38%で上海市楊浦區(qū)江浦コミュニティR-09號(hào)の住宅地を獲得しました。床面価格は8.58萬(wàn)元/平方メートルで、周辺の住宅販売価格は約11萬(wàn)元/平方メートルで、この土地の地価不動(dòng)産価格比(地価比)は0.78%に達(dá)しました。リスクを損なう。実際、業(yè)界関係者によると、上海で販売されているプロジェクトの約40%が赤字のリスクがあるという。

それに比べて、いくつかの知名度は金隅不動(dòng)産の不動(dòng)産企業(yè)よりもっと高くて、危険がもっと高いです。例えば成都では、2020年2月に、華興不動(dòng)産は成都雙流區(qū)協(xié)和街の一枚の宅地を持ってきました。総価格は11.77億元、プレミアム率は48.6%で、床価格は1.37萬(wàn)元/平方メートルで、周辺は販売元の単価は約1.63萬(wàn)元/平方メートルで、この土地の不動(dòng)産は0.84%に達(dá)しました。

2020年には、四五線都市市場(chǎng)の下達(dá)が明らかになり、これまで四五線都市を配置してきた住宅企業(yè)は少なくない。土地の配當(dāng)金の消滅に、プロの困惑が相次いでいる。かつてTOP 3の不動(dòng)産會(huì)社で10年間働いていた不動(dòng)産老兵の張亮さん（仮名）は、相次いで複數(shù)の中小企業(yè)に入社しました。2020年には、150名前後の不動(dòng)産企業(yè)が副総裁に就任して半年後に暗然と退職した。張亮は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、業(yè)績(jī)駆動(dòng)の下で、會(huì)社の実況管理人は業(yè)績(jī)の訴求に対して非常に明確であるが、自分が著任する前に、會(huì)社の土地取得の多くは中部の河南と南西の雲(yún)南の2省に分布しています。2020年に、この2つの省のプロジェクトは長(zhǎng)江デルタ地域と大灣地區(qū)に比べて、マーケティングルートがより狹いです。狀況と購(gòu)入制限、価格制限の影響で、プロジェクトの利益は大きく変動(dòng)しました。

業(yè)界の変局の下で、職業(yè)のマネージャーはどこに行きますか？プロのマネージャーは、プラットフォームと人は互いに成功しています。自分の選択の角度から見(jiàn)れば、戦略が正しい企業(yè)を選んだら、キャリアも順調(diào)になります。逆に、自分に困難な末路を選んでくれます。先日、劉森峰さんは友達(dá)の輪で起業(yè)することにしたと明かしました。三つの赤い線の圧力の下で、もっと多い職業(yè)のマネージャー、もしかしたらまた企業(yè)のために速く“緑”の道を回転しているかもしれません。

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