2021年に不動産市場は「ベストオープン」を迎えた。第一線の都市の住宅価格の上昇幅は反落した。

局部の高溫でコントロールの重圧に遭遇して、今年の第1四半期の不動産市場は高位の整形が現れ始めました。

4月16日、國家統計局が発表したデータによると、今年1～3月、全國の住宅販売面積は36007萬平方メートルで、商品室の売上高は3.8兆元で、雙雙雙は過去の同期の最高を更新した。販売が好調なため、不動産市場の他の指標も明らかに改善された。

第一四半期の不動産市場のホットは、昨年の下半期以來の市場の上昇の継続と考えられています。しかし、學區の住宅が人気があるなどの理由で、市場は再び投機的な雰囲気が現れ、一部の地域市場でも非理性的な上昇が見られます。

このため、今年の第1四半期には、ホットスポットの都市が相次いで規制政策を強化し、不動産市場は再び政策の重圧を受けた。3月になって、真っ先にコントロールに手を出した第一線の都市は、すでに効果を収めている。

同日発表された70大中都市の住宅価格データによると、今年3月、第一線の都市の新築住宅と中古住宅の価格の上昇幅は二重に反落しており、しかも5ヶ月をリードした後、第一線の都市の新築住宅価格の上昇幅はすでに第二線都市より低かった。

東部地區の売り上げは6割を占める

データによると、今年1～3月の商品室の販売面積は36007萬平方メートルで、同63.8%伸びた。2019年同期より20.7%伸び、2年間平均9.9%伸びた。商品室の売上高は38378億元で、88.5%伸びた。2019年同期より41.9%伸び、2年間平均19.1%伸びた。

上記の2つの指標の絶対値は歴史的な同期の最高値を記録しました。つまり、販売レベルで不動産市場は史上最高のスタートを切っています。

その中で、東部地域は依然として最大の貢獻地域である。今年の第1四半期において、東部地區の販売面積は15437萬平方メートルに達し、同74.3%伸び、全國の42.9%を占めた。東部地區の売上高は2.3兆元で、伸びは100%を超え、全國全體の売上高の6割近くを占めています。

販売が好調なため、不動産市場の他の指標も改善された。今年の第1四半期において、全國不動産開発投資は27576億元で、同25.6%伸び、2019年同期比15.9%伸びた。住宅企業の施工面積、新工事面積、竣工面積も明らかに増加しています。

同期において、不動産企業の所定の資金は47465億元に達し、同41.4%伸びた。

第一四半期の不動産市場のホットは、昨年の市場の上昇の継続と考えられています。新冠の流行が抑制され、金融緩和政策が実施されたことで、昨年下半期から、前期に抑制された市場需要が解放され、不動産市場も昇溫通路に入った。2020年には全國の不動産販売面積と販売金額が過去最高を更新しました。

今年に入って、不動産市場の暑さが続いています。伝統的な閑散期である春節休暇も、その場での年越し政策のために本格的に冷卻されていません。舊正月の後、伝統的な不動産市場の「小春」が到來し、これに加えて、ホットな都市學區の住宅取引の上昇が刺激され、不動産市場の熱が再起します。

この過程で、一部のホットスポットの都市は住宅価格の上昇が速すぎて、非理性的な上昇の情況が現れました。例えば、経営ローンが規則に違反して市に入る、不動産の売買番號、手で覆うと売り惜しみをします。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、今回の不動産市場の上昇を振り返り、市場のホットスポットは一線の都市から二線の都市への移転を経験したと指摘した。今のところ、東部のホットスポットの二線都市はまだホットスポットです。核心都市圏を除いて、三四線都市の昇溫幅は相対的に限られています。

住宅価格はすでに「強弩の末」に達しましたか？

市場の上昇が著しいため、第一四半期には大中小都市の住宅価格も普遍的に上昇した。今年に入ってから、全國の70の大中都市の中で、新築住宅の価格は上昇した都市の數よりずっと50以上維持されています。3月までに、中古住宅、新築住宅の価格は前月より3つ、6つ増えました。それぞれ58つ、62つに達しました。

注目すべきは、いくつかのホットスポット都市では、學區の住宅価格の上昇が速すぎて、市場に大きな刺激を與えます。學區の部屋の昇溫は、本船市場の昇溫を刺激する主因だという見方があります。

このため、一部の都市が打ち出した規制政策には、不動産市場そのものに対するほか、教育政策の調整も含まれる。例えば、上海、杭州、溫州は分配生の割合を高める政策を打ち出しました。合肥が最近打ち出した規制政策は、學位の調整にも及んでいる。このほか、合肥は多くの學區の部屋に対して「購入制限」を実施しています。

実は、今年以來、不動産市場はずっと政策の高圧期にあります。中原不動産の統計によると、今年に入ってから、中央と地方政府は不動産コントロール政策を打ち出してもう150回を超えました。仲介を整え、経営ローンをコントロールし、土地の供給を増やすことが主要な特徴です。

その中で、1月下旬から、住建部はすでに広州、合肥、寧波、東莞、南通、深セン、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌などの13の都市を監督?研究しました。

今年の3月までに、コントロールをより早くスタートさせた第一線の都市は、すでに効果を収め始めています。データによると、3月、4つの第一線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比0.4%上昇し、中古住宅の販売価格は前月比1.0%上昇し、上昇幅は前月比0.1%下落した。

新築住宅の値上がり幅の反落は特に顕著である。昨年の第4四半期以來、第一線の都市の新築住宅価格は70の大中都市の中で値上がりし、今年3月までに第一線の都市の住宅価格の上昇幅は第二線都市によって超過されました。広州の上昇幅が高い（1.0%）を除いて、深セン、北京、上海の3つの土地の新築住宅価格の上昇幅はそれぞれ0.1%、0.2%、0.3%まで下げました。

比べて、福州、西安、杭州、合肥、寧波などの都市の住宅価格の上昇幅はやや高いが、いずれも1.0%の上限を超えていない。

貝殻研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏は21世紀の経済報道に対し、コントロール政策が次第に効果を発揮するにつれて、3月の住宅価格の表現は「強ボウガンの末」と言ってもいいです。貝殻研究院のデータによると、4月以來、貝殻50城の中古住宅の成約量は下向きの変動調整の動きを維持しており、各線の都市貝殻中古住宅の景気指數はいずれも下落し、オーナー側の市場予想は弱まっている。

多くの機関も、経営ローンの統制、土地の集中供給、価格制限などの政策が相次いで導入されるにつれて、市場の予想は安定しつつあり、住宅価格も徐々に理性に戻ると予想しています。

4月16日の記者會見で、國家統計局報道官、國民経済総合統計司の劉愛華司長は四半期の市場総括について、「各地區の各部門は今年以來、新たな狀況を注視しており、さらに「家は住むためのもので、炒めるためのものではない」という原則を堅持し、地価安定、住宅価格安定の目標を定め、一連の問題をタイムリーに取り上げた。有効な措置次に、保障性賃貸住宅の建設力が増大するにつれて、長期賃貸市場の発展は徐々に規範化され、多くの主體が供給し、マルチチャネルの保障、賃貸販売を行う不動産市場の供給は徐々に形成され、通年の不動産市場の安定と健康な発展を促進するのに役立つ。

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