卵の殻が雷に破裂した後に第1部のトップレベルの監視?管理書類は住宅の賃貸業を発表して混亂に別れを告げます。

4月26日、住建部、発改委、公安部、市場監督管理総局、國家網信弁、銀保監會が共同で「軽資産賃貸企業の監督管理強化に関する意見」を発表した（以下、「意見」という）。これはまた、シェルマンションの爆発事件が発生した後、レギュレータが発表した最初のリース業界に関するトップレベルの設計文書です。

トップレベルの監視

內容から見ると、「意見」はリース市場の安定とリスク防止のための意図が非常にはっきりしている。文書によると、ここ數年來、中國の住宅賃貸市場は急速に発展し、市場運行は全體的に安定しており、家賃水準は安定しており、住民の住宅問題を解決するために重要な役割を果たしている。また、一部は賃貸経営に従事している軽資産住宅賃貸企業（以下、住宅賃貸企業と略稱する）で、家賃の支払期限を間違えて資金プールを建設し、住宅源を制御し、賃貸料をつり上げ、あるいは借り手の信用を利用してクレジット資金を引き出し、金融業務を展開することもある。最近、少數住宅賃貸企業の資金チェーンが破斷され、住宅賃貸當事者の合法的権益に深刻な影響を及ぼしている。

具體的な措置の上で、《意見》は、住宅の賃貸企業が単獨で賃貸料を徴収する周期は原則的に3ヶ月を超えないと表しています。住宅賃貸企業がシングルで家賃を3ヶ月以上受け取った場合、またはシングルで敷金を1ヶ月以上受け取った場合、受け取った家賃、保証金を監督口座に組み入れ、また監督口座を通じて家屋権利者に家賃を支払い、借手に敷金を返卻しなければならない。

また、住宅賃貸企業は、形を変えて金融業務を展開してはならず、住宅賃貸の消費ローンに関する內容を住宅賃貸契約に組み込んではならず、借り手の信用を利用して住宅賃貸の消費ローンを取ってはならず、家賃の分割払い、家賃の優遇などの名義で借り手を誘導して住宅賃貸の消費ローンを利用させてはならない。

また、住建部は、金融機関と「高進低出」「長収短付」などのリスクの高い経営行為を行う住宅賃貸企業リストを共有し、金融機関は企業のリスク評価を行い、リスト管理を強化し、上記リストに記載されている企業に対しては貸付をしてはいけない。

また、住宅賃貸の雙方が合理的に賃貸料を確定するよう積極的に誘導し、市場の予想を安定させると指摘した。住宅賃貸企業、特に大中型住宅賃貸企業の市場賃貸水準の安定化に対する模範的な役割を果たす。住宅賃貸市場の賃貸料の監視を強化し、地域の賃貸料の異常な上昇狀況に注目し、賃貸料の上昇が速すぎる場合、必要な措置をとって賃貸料の水準を安定させることができる。

レギュレータが2014年に初めて「リース販売并挙」を提出して以來、リース市場は急速な発展期に入った。しかし、規範が不足しているため、業界で悪性競爭が発生し、いくつかの問題が累積し始めました。2020年、新冠の疫病の直接の影響で、業界のリスクが爆発し、卵殻マンションが爆発し、自由自在に権利擁護の爭いに遭遇した。

昨年末以來、規制層はリース市場にたびたび言及している。今年の政府活動報告書は「長期賃貸市場の発展を規範化し、賃貸住宅の稅金負擔を軽減する」と指摘している。

多くの管がそろう

今回発表された6部門の文書について、貝殻研究院は、今回の指導意見は行動において多管斉を強調した。

第一に、入口を管理し、住宅賃貸経営に従事する企業及び賃貸住宅10セット以上の自然人は、法により市場主體登録を行い、営業許可書を取得し、區域をまたいで経営する獨立採算法人の実體を設立し、所在の都市主管部門に情報を送付し、管理でき、一部の企業が政府の監督管理から離れることを防止しなければならない。

第二に、管理行為であり、住宅賃貸企業は所在地の都市住宅賃貸管理サービスプラットフォームにアクセスし、不動産源情報、取引情報などを報告し、情報のすべての監督管理を行うべきである。シングルの賃料請求期間は原則として3ヶ月を超えず、オーナーの賃貸料は原則として借り手からの家賃を上回らない。これらの措置は長期賃貸マンションの企業長の短収入?高収入?低収入を防ぐためである。これまで北京では、軽資産賃貸企業の賃貸料に対して、すでに支払いサイクルのマッチングを要求していましたが、定著し、一定の効果が得られました。今回は全國的に普及させます。

第三に、資金管理、住宅賃貸企業は商業銀行に資金監督管理口座を設立し、企業が単獨で家賃を徴収して3ヶ月を超えた場合、または単獨で保証金を徴収して1ヶ月を超えた場合、徴収した家賃、保証金を監督管理口座に組み入れ、また監督口座を通じて家屋権者に家賃を支払い、借手に敷金を返還しなければならない。このような取り組みは長期賃貸マンション企業が顧客賃貸料を流用して規模を拡大することを根絶します。昨年、成都、南京、重慶などの都市はすでに3ヶ月以上の家賃管理政策を打ち出しました。今回は六部委員會が共同で政策を打ち出し、この措置を各地で順次実施します。

第四に、貸付を管理し、賃貸企業は金融業務を実施してはならず、住宅賃貸消費ローンの関連內容を住宅賃貸契約に組み込んではならず、借手信用を利用して住宅賃貸消費ローンを取り取ってはならず、賃貸料の分割払い、賃貸料の優遇などの名義で借手に住宅レンタル消費ローンを誘導してはならない。これは、過去のいくつかのレンタル企業が消費者を誘って賃貸契約を締結して資金を得る行為で、リース企業が將來金融業務に従事してはいけないことを意味しています。

同機構は、長期賃貸市場にとって、この指導意見は過去の粗放発展に対する誤りであると指摘している。今回の政策は軽資産賃貸企業の規範化経営を推し進め、企業資金のてこ率を下げ、業務の拡大速度を緩め、企業の精密化、専門化経営能力の向上に専念し、將來は軽資産企業にもっと発展に有利な経営パターンを模索させる。

過去に専門の運営経験と能力に乏しい企業が資本力で長期賃貸マンションに進出した結果、業界投資が過熱し、リスクが多く含まれていた。上記の新しい監督管理の要求の下で、長期賃貸市場の市場主體は更にはっきりして、本當に長期借家の運営に従事する企業により安定した市場競爭環境を獲得させることで、長期借家市場規範の健全な発展に有利になります。編集：李清宇）

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