開發(fā)商一房多賣故意欺詐

【案例導(dǎo)讀】 近年來，房地產(chǎn)業(yè)糾紛屢見不鮮，一直伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，令置業(yè)者心傷，令開發(fā)商頭痛…… 【案例正文】 近年來，房地產(chǎn)業(yè)糾紛屢見不鮮，一直伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，令置業(yè)者心傷，令開發(fā)商頭痛！我們這一期編發(fā)的一樁發(fā)生在深圳一樓盤的房地產(chǎn)糾紛案例就是一個(gè)典型。發(fā)展商一房多賣被訴諸法庭，最終因27萬(wàn)元購(gòu)房款賠上63萬(wàn)多元，殊為不值。 今天，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，在這個(gè)充滿硝煙的市場(chǎng)，地產(chǎn)商一方面要從項(xiàng)目選立、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、行銷推廣、物業(yè)管理等各個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)精益求精，一點(diǎn)心思都不能省；另一方面，隨著消費(fèi)者自我維權(quán)意識(shí)的日漸復(fù)蘇，特別是政府對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)性條例的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的門檻進(jìn)一步拉高。規(guī)避糾紛，陽(yáng)光作業(yè)，在追求最大價(jià)值的同時(shí)守法經(jīng)營(yíng)，才是地產(chǎn)商與投資者達(dá)致雙蠃的必勝技。 27萬(wàn)元購(gòu)房款賠了63萬(wàn)多元 敏子 2004年3月25日，對(duì)于銀先生一家來說，是個(gè)非常特殊且值得紀(jì)念的日子，當(dāng)銀先生接過法院強(qiáng)制執(zhí)行的63.8萬(wàn)元房屋索賠款時(shí)，感動(dòng)得熱淚盈眶。這場(chǎng)一波三折歷時(shí)3年多的官司，在法律的正義下，在廣東深鵬律師事務(wù)所李永修律師的努力下，終于劃上了一個(gè)圓滿句號(hào)。記者了解到，這是一場(chǎng)艱難的官司，也是一場(chǎng)特殊的官司，27萬(wàn)多元的購(gòu)房款最終讓開發(fā)商雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、入伙費(fèi)等63萬(wàn)多元。按李永修律師的話來說，這場(chǎng)官司具有雙重意義，不僅是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布后的全國(guó)房地產(chǎn)糾紛索賠案中的第一例。 這是一場(chǎng)艱難的官司，也是一場(chǎng)特殊的官司，歷時(shí)3年多，27萬(wàn)多元的購(gòu)房款最終讓開發(fā)商雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、入伙費(fèi)等63萬(wàn)多元。 二十七萬(wàn)元買來的原是“已售房” 事情源于1998年9月，銀先生看中了深圳某花園的2棟32B的一套現(xiàn)樓單位，交付訂金后與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》。按約定，簽訂認(rèn)購(gòu)書當(dāng)日，開發(fā)商就與當(dāng)事人銀先生辦理了入伙手續(xù)。不久，銀先生將27萬(wàn)多元的房款，一次性付給了開發(fā)商。1998年11月，雙方按房地產(chǎn)買賣程序及相關(guān)要求，正式簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。辦理好入伙手續(xù)并裝修后，銀先生一家高興地搬進(jìn)了新房。 與此同時(shí)，銀先生按開發(fā)商要求將購(gòu)房合同原件、身份證復(fù)印件、付款發(fā)票等資料交給了開發(fā)商，委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。到1999年11月，開發(fā)商電話通知銀先生去看房產(chǎn)證，看到的卻是1棟32B的房產(chǎn)證，并不是2棟32B的產(chǎn)權(quán)證。此時(shí)開發(fā)商向銀先生解釋房產(chǎn)證出錯(cuò)，可能是國(guó)土部門的在辦理過程中錯(cuò)將“2棟32B”辦成了“1棟32B”。為此，開發(fā)商也積極主動(dòng)承諾由他們負(fù)責(zé)去辦理?yè)Q證手續(xù)，最多2個(gè)月時(shí)間就可以辦理好。 八個(gè)月過去了，2000年7月，銀先生從有關(guān)方面獲悉，他所購(gòu)買的某花園2棟32B房其實(shí)早已賣了，原戶主還辦理了房地產(chǎn)證及戶口指標(biāo)，銀先生為此感到莫大的氣憤。 一次性交付27萬(wàn)多元的房款一年后，接到電話通知銀先生去看房產(chǎn)證，看到的卻是1棟32B的房產(chǎn)證，并不是看中的2棟32B。八個(gè)月后銀先生驚悉2棟32B房早已賣了，原戶主還辦理了房地產(chǎn)證及戶口指標(biāo)，銀先生為此感到莫大的氣憤。 為討公道第一次上法庭 為了討個(gè)說法，銀先生于2000年9月向法院提起訴訟，要求賠償購(gòu)房款、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、裝修費(fèi)及精神損失等合計(jì)67萬(wàn)元。案件進(jìn)入訴訟程序后，開發(fā)商進(jìn)行了應(yīng)訴答辯，認(rèn)為雙方簽訂的合同已經(jīng)經(jīng)過了公證（實(shí)為見證）并已交付使用，而且也為銀先生辦理了房產(chǎn)證，只是工作中出了錯(cuò)。開發(fā)商在答辯中指出，此前已經(jīng)著手給銀先生辦理?yè)Q證（房產(chǎn)證）手續(xù)，而且國(guó)土部門也愿意辦理?yè)Q證，只是手續(xù)較為復(fù)雜，才拖了一段時(shí)間。開發(fā)商對(duì)此承諾，愿意盡快為銀先生辦理?yè)Q證手續(xù)，希望銀先生能夠諒解。銀先生覺得開發(fā)商說得很誠(chéng)懇，就相信了開發(fā)商，并于2000年10月向法院撤訴。 撤訴后的銀先生一直在等待開發(fā)商的好消息，與此同時(shí)，銀先生也做了另一種打算，他開始走訪有關(guān)律師事務(wù)所，咨詢了大量律師。1年多過去了，見開發(fā)商給不了明確結(jié)果或說法，銀先生考慮到自己對(duì)于相關(guān)法律認(rèn)識(shí)的有限，于2002年4月正式委托廣東深鵬律師事務(wù)所的李永修律師作為其訴訟代理人，再次啟動(dòng)了訴訟程序。 為了討個(gè)說法，銀先生于2000年9月向法院提起訴訟，開發(fā)商在答辯中稱已著手為銀先生辦理?yè)Q證（房產(chǎn)證）手續(xù)，銀先生有感于開發(fā)商的誠(chéng)懇從法院撤訴。1年多后仍未見開發(fā)商有明確說法，銀先生再次啟動(dòng)了訴訟程序。 查實(shí)房屋已售進(jìn)入二次訴訟 李永修律師作為深圳的一名資深律師，在接受委托后，即很快與銀先生一起走訪了國(guó)土部門、居委會(huì)、派出所及物業(yè)公司。進(jìn)行了大量的調(diào)查取證后，初步獲悉了銀先生購(gòu)買的2棟32B房已于1996年賣給了張某，并于1998年9月在國(guó)土部門辦理了房產(chǎn)證，而且同期辦理了購(gòu)房入戶手續(xù)。 對(duì)于房屋已售，要說開發(fā)商不知道或是“疏忽大意”，顯然是說過不去的。按當(dāng)事人的理解，在這種情況下，開發(fā)商還通知其辦理相應(yīng)手續(xù)，實(shí)際上是在故意欺騙和玩弄。為此，銀先生再一次提起訴訟，并要求開發(fā)商雙倍賠償購(gòu)房款和其它損失等共計(jì)66萬(wàn)元。深圳某區(qū)法院于2002年4月受理了此案，法院從派出所調(diào)取的戶籍資料中，進(jìn)一步證實(shí)了2棟32B房已經(jīng)辦理了他人戶口的事實(shí)。然而在庭審中，開發(fā)商卻一改以前的態(tài)度，提出雙方已經(jīng)協(xié)議修改了購(gòu)房合同，即將合同中的“2棟32B”更改為“1棟32B”，而且已經(jīng)騰空了1棟32B房，銀先生可以隨時(shí)入住，同時(shí)提交了3份經(jīng)涂改為“1棟32B”的購(gòu)房合同。 與此同時(shí)，法庭在庭審中聘請(qǐng)了專門機(jī)構(gòu)對(duì)“2棟32B”的裝修費(fèi)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為31092元。由于雙方調(diào)解不成，法院于2002年12月作出一審判決，認(rèn)為原、被告雙方將合同標(biāo)的修改為1棟32B號(hào)房，是雙方對(duì)合同標(biāo)的變更，判決確認(rèn)雙方于1998年11月簽訂變更后的房地產(chǎn)買賣合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行；被告（開發(fā)商）賠償原告裝修費(fèi)損失31092元；駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)11665元、評(píng)估費(fèi)1000元，由原告承擔(dān)10665元。拿到這樣一個(gè)判決結(jié)果，銀先生真是哭笑不得，感到莫大的委屈和氣憤。 進(jìn)行了大量的調(diào)查取證后，銀先生初步獲悉2棟32B房已于1996年賣出，開發(fā)商存在故意欺騙和玩弄的意圖。當(dāng)再一次提起訴訟時(shí)，開發(fā)商卻一改以前的態(tài)度，提交了3份經(jīng)涂改為“1棟32B”的購(gòu)房合同，銀先生敗訴了。 還購(gòu)房者一個(gè)實(shí)在公道 這樣的結(jié)果，無論對(duì)誰(shuí)都是難以接受的。為此，銀先生再次與李律師重新分析案情，又去了相關(guān)部門調(diào)取了當(dāng)時(shí)2棟32B的見證合同，針對(duì)一審判決，提出了四點(diǎn)上訴理由：一是關(guān)于2棟更改為1棟的涂改之處沒有銀先生的任何確認(rèn)；二是原2棟32B的購(gòu)房合同見證件、當(dāng)時(shí)的認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房發(fā)票等證據(jù)，仍存于區(qū)國(guó)土局某部門，這些充分證明合同標(biāo)的為2棟32B的事實(shí)；三是開發(fā)商在第一次的應(yīng)訴答辯中曾承認(rèn)1棟32B房產(chǎn)證屬辦證失誤所致；四是根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事證據(jù)的若干規(guī)定，開發(fā)商主張合同變更應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。并繼續(xù)要求開發(fā)商雙倍賠償。 此時(shí)，正值最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布。深圳市中院受理該案后，組成合議庭對(duì)該案進(jìn)行審理。在開庭之前，細(xì)心的律師又再次去國(guó)土部門查詢了產(chǎn)權(quán)檔案資料，發(fā)現(xiàn)該樓盤1999年12月核準(zhǔn)的1棟32B房產(chǎn)證已經(jīng)無效，該房已于2003年5月登記于開發(fā)商名下，登記價(jià)格僅為人民幣16萬(wàn)多元。 二審法院審理認(rèn)為，被上訴人（開發(fā)商）故意隱瞞涉案房產(chǎn)“2棟32 B”已售給他人的事實(shí)，采用欺詐手段與上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，依法屬于可撤銷合同。2003年10月份，深圳中院在庭審分析后，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)判決撤銷雙方當(dāng)事人于1998年11月簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》；最終判決被上訴人（開發(fā)商）返還上訴人雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)、入伙費(fèi)等合計(jì)63萬(wàn)多元。 至此，銀先生終于在法律面前討回了自己的公道。而該案是深圳市中級(jí)法院在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行后以終審判決確認(rèn)的首例商品房欺詐雙倍賠償案，不僅顯示了特區(qū)法官敢為人先的魄力，開創(chuàng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雙倍賠償先例，在今后的司法實(shí)踐及房地產(chǎn)運(yùn)作上，也具有十分重要的指導(dǎo)意義和市場(chǎng)意義。 銀先生不服，再次提出訴訟。此時(shí)，正值最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布， 細(xì)心的辨方律師又發(fā)現(xiàn)了新的證據(jù)，二審法院審理判決銀先生勝訴。被上訴人（開發(fā)商）雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)、入伙費(fèi)等合計(jì)63萬(wàn)多元。 律師點(diǎn)評(píng) “誠(chéng)實(shí)信用”是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，違反誠(chéng)信原則理當(dāng)付出相應(yīng)的誠(chéng)信代價(jià)。除我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在消費(fèi)領(lǐng)域率先就欺詐行為規(guī)定了雙倍賠償標(biāo)準(zhǔn)外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定對(duì)房地開發(fā)商的欺詐行為，適用雙倍賠償標(biāo)準(zhǔn)。加重了房地產(chǎn)開發(fā)商的誠(chéng)實(shí)義務(wù)，這無疑是法律的一大進(jìn)步。本案中深圳市中級(jí)人民法院及其法官清楚、準(zhǔn)確地適用雙倍賠償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益均將起到積極的推進(jìn)和警示作用。我們期盼在更多的領(lǐng)域有類似雙倍賠償標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)和施行。