開發商一房多賣故意欺詐

【案例導讀】 近年來，房地產業糾紛屢見不鮮，一直伴隨著房地產市場的發展，令置業者心傷，令開發商頭痛…… 【案例正文】 近年來，房地產業糾紛屢見不鮮，一直伴隨著房地產市場的發展，令置業者心傷，令開發商頭痛！我們這一期編發的一樁發生在深圳一樓盤的房地產糾紛案例就是一個典型。發展商一房多賣被訴諸法庭，最終因27萬元購房款賠上63萬多元，殊為不值。 今天，房地產業已進入了新競爭時代，在這個充滿硝煙的市場，地產商一方面要從項目選立、項目設計、行銷推廣、物業管理等各個運作環節精益求精，一點心思都不能省；另一方面，隨著消費者自我維權意識的日漸復蘇，特別是政府對消費者權益的保護性條例的出臺和實施，房地產經營的門檻進一步拉高。規避糾紛，陽光作業，在追求最大價值的同時守法經營，才是地產商與投資者達致雙蠃的必勝技。 27萬元購房款賠了63萬多元 敏子 2004年3月25日，對于銀先生一家來說，是個非常特殊且值得紀念的日子，當銀先生接過法院強制執行的63.8萬元房屋索賠款時，感動得熱淚盈眶。這場一波三折歷時3年多的官司，在法律的正義下，在廣東深鵬律師事務所李永修律師的努力下，終于劃上了一個圓滿句號。記者了解到，這是一場艱難的官司，也是一場特殊的官司，27萬多元的購房款最終讓開發商雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、入伙費等63萬多元。按李永修律師的話來說，這場官司具有雙重意義，不僅是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布后的全國房地產糾紛索賠案中的第一例。 這是一場艱難的官司，也是一場特殊的官司，歷時3年多，27萬多元的購房款最終讓開發商雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、入伙費等63萬多元。 二十七萬元買來的原是“已售房” 事情源于1998年9月，銀先生看中了深圳某花園的2棟32B的一套現樓單位，交付訂金后與開發商簽訂了《認購書》。按約定，簽訂認購書當日，開發商就與當事人銀先生辦理了入伙手續。不久，銀先生將27萬多元的房款，一次性付給了開發商。1998年11月，雙方按房地產買賣程序及相關要求，正式簽訂了《深圳市房地產買賣合同》。辦理好入伙手續并裝修后，銀先生一家高興地搬進了新房。 與此同時，銀先生按開發商要求將購房合同原件、身份證復印件、付款發票等資料交給了開發商，委托開發商辦理產權證手續。到1999年11月，開發商電話通知銀先生去看房產證，看到的卻是1棟32B的房產證，并不是2棟32B的產權證。此時開發商向銀先生解釋房產證出錯，可能是國土部門的在辦理過程中錯將“2棟32B”辦成了“1棟32B”。為此，開發商也積極主動承諾由他們負責去辦理換證手續，最多2個月時間就可以辦理好。 八個月過去了，2000年7月，銀先生從有關方面獲悉，他所購買的某花園2棟32B房其實早已賣了，原戶主還辦理了房地產證及戶口指標，銀先生為此感到莫大的氣憤。 一次性交付27萬多元的房款一年后，接到電話通知銀先生去看房產證，看到的卻是1棟32B的房產證，并不是看中的2棟32B。八個月后銀先生驚悉2棟32B房早已賣了，原戶主還辦理了房地產證及戶口指標，銀先生為此感到莫大的氣憤。 為討公道第一次上法庭 為了討個說法，銀先生于2000年9月向法院提起訴訟，要求賠償購房款、辦證費、入伙費、裝修費及精神損失等合計67萬元。案件進入訴訟程序后，開發商進行了應訴答辯，認為雙方簽訂的合同已經經過了公證（實為見證）并已交付使用，而且也為銀先生辦理了房產證，只是工作中出了錯。開發商在答辯中指出，此前已經著手給銀先生辦理換證（房產證）手續，而且國土部門也愿意辦理換證，只是手續較為復雜，才拖了一段時間。開發商對此承諾，愿意盡快為銀先生辦理換證手續，希望銀先生能夠諒解。銀先生覺得開發商說得很誠懇，就相信了開發商，并于2000年10月向法院撤訴。 撤訴后的銀先生一直在等待開發商的好消息，與此同時，銀先生也做了另一種打算，他開始走訪有關律師事務所，咨詢了大量律師。1年多過去了，見開發商給不了明確結果或說法，銀先生考慮到自己對于相關法律認識的有限，于2002年4月正式委托廣東深鵬律師事務所的李永修律師作為其訴訟代理人，再次啟動了訴訟程序。 為了討個說法，銀先生于2000年9月向法院提起訴訟，開發商在答辯中稱已著手為銀先生辦理換證（房產證）手續，銀先生有感于開發商的誠懇從法院撤訴。1年多后仍未見開發商有明確說法，銀先生再次啟動了訴訟程序。 查實房屋已售進入二次訴訟 李永修律師作為深圳的一名資深律師，在接受委托后，即很快與銀先生一起走訪了國土部門、居委會、派出所及物業公司。進行了大量的調查取證后，初步獲悉了銀先生購買的2棟32B房已于1996年賣給了張某，并于1998年9月在國土部門辦理了房產證，而且同期辦理了購房入戶手續。 對于房屋已售，要說開發商不知道或是“疏忽大意”，顯然是說過不去的。按當事人的理解，在這種情況下，開發商還通知其辦理相應手續，實際上是在故意欺騙和玩弄。為此，銀先生再一次提起訴訟，并要求開發商雙倍賠償購房款和其它損失等共計66萬元。深圳某區法院于2002年4月受理了此案，法院從派出所調取的戶籍資料中，進一步證實了2棟32B房已經辦理了他人戶口的事實。然而在庭審中，開發商卻一改以前的態度，提出雙方已經協議修改了購房合同，即將合同中的“2棟32B”更改為“1棟32B”，而且已經騰空了1棟32B房，銀先生可以隨時入住，同時提交了3份經涂改為“1棟32B”的購房合同。 與此同時，法庭在庭審中聘請了專門機構對“2棟32B”的裝修費進行了評估，評估價值為31092元。由于雙方調解不成，法院于2002年12月作出一審判決，認為原、被告雙方將合同標的修改為1棟32B號房，是雙方對合同標的變更，判決確認雙方于1998年11月簽訂變更后的房地產買賣合同有效，雙方應繼續履行；被告（開發商）賠償原告裝修費損失31092元；駁回原告的其它訴訟請求。案件受理費11665元、評估費1000元，由原告承擔10665元。拿到這樣一個判決結果，銀先生真是哭笑不得，感到莫大的委屈和氣憤。 進行了大量的調查取證后，銀先生初步獲悉2棟32B房已于1996年賣出，開發商存在故意欺騙和玩弄的意圖。當再一次提起訴訟時，開發商卻一改以前的態度，提交了3份經涂改為“1棟32B”的購房合同，銀先生敗訴了。 還購房者一個實在公道 這樣的結果，無論對誰都是難以接受的。為此，銀先生再次與李律師重新分析案情，又去了相關部門調取了當時2棟32B的見證合同，針對一審判決，提出了四點上訴理由：一是關于2棟更改為1棟的涂改之處沒有銀先生的任何確認；二是原2棟32B的購房合同見證件、當時的認購書、購房發票等證據，仍存于區國土局某部門，這些充分證明合同標的為2棟32B的事實；三是開發商在第一次的應訴答辯中曾承認1棟32B房產證屬辦證失誤所致；四是根據最高人民法院關于民事證據的若干規定，開發商主張合同變更應承擔舉證責任。并繼續要求開發商雙倍賠償。 此時，正值最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布。深圳市中院受理該案后，組成合議庭對該案進行審理。在開庭之前，細心的律師又再次去國土部門查詢了產權檔案資料，發現該樓盤1999年12月核準的1棟32B房產證已經無效，該房已于2003年5月登記于開發商名下，登記價格僅為人民幣16萬多元。 二審法院審理認為，被上訴人（開發商）故意隱瞞涉案房產“2棟32 B”已售給他人的事實，采用欺詐手段與上訴人簽訂的房地產買賣合同，依法屬于可撤銷合同。2003年10月份，深圳中院在庭審分析后，依據有關法律法規判決撤銷雙方當事人于1998年11月簽訂的《深圳市房地產買賣合同》；最終判決被上訴人（開發商）返還上訴人雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費、入伙費、鑒證費、入伙費等合計63萬多元。 至此，銀先生終于在法律面前討回了自己的公道。而該案是深圳市中級法院在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行后以終審判決確認的首例商品房欺詐雙倍賠償案，不僅顯示了特區法官敢為人先的魄力，開創了我國房地產業雙倍賠償先例，在今后的司法實踐及房地產運作上，也具有十分重要的指導意義和市場意義。 銀先生不服，再次提出訴訟。此時，正值最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布， 細心的辨方律師又發現了新的證據，二審法院審理判決銀先生勝訴。被上訴人（開發商）雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費、入伙費、鑒證費、入伙費等合計63萬多元。 律師點評 “誠實信用”是民事活動的基本準則，違反誠信原則理當付出相應的誠信代價。除我國消費者權益保護法在消費領域率先就欺詐行為規定了雙倍賠償標準外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》也明確規定對房地開發商的欺詐行為，適用雙倍賠償標準。加重了房地產開發商的誠實義務，這無疑是法律的一大進步。本案中深圳市中級人民法院及其法官清楚、準確地適用雙倍賠償標準，對于規范房地產市場秩序維護消費者權益均將起到積極的推進和警示作用。我們期盼在更多的領域有類似雙倍賠償標準出臺和施行。