三里屯商圈：太古里客流旺盛 SOHO近四成空鋪

　　盡管只是一街之隔，但南北兩側商業的經營卻境況迥異，這是記者近期多次走訪三里屯商圈看到的景象。作為北京市場除王府井、西單外租金最高的商業街，北側的三里屯太古里客流旺盛，對面的三里屯SOHO卻出現了近四成空鋪。與經營兩重天相對應的是，兩大商業項目的平均租金水平相差10倍。

　　記者走訪三里屯太古里看到，優衣庫、彪馬等品牌正在重裝，商場也出現了不少品牌調整的圍擋，但即便如此，商場內依然客流密集。火爆的經營現狀讓三里屯太古里的租金不斷攀升。太古地產日前發布的中期業績報告顯示，公司投資物業組合租金收入為7.8億港元，較去年同期增加1.3億港元。太古地產方面表示，會繼續上調北京三里屯太古里續約租金。

　　記者也實地調查發現，三里屯太古里一層獨立店鋪租金約100元/天/平方米，地下一層獨立店鋪的租金約30元/天/平方米。這一租金水平也與王府井大街黃金店鋪的租金不相上下。

　　雖然在同一商圈，但三里屯SOHO卻是另一番經營場面。記者昨日走訪看到，在該項目的商業設施中，僅有零星幾家店鋪處于營業狀態，前來消費的顧客也不多。記者調查發現，三里屯SOHO一層的平均租金約10元/天/平方米，租金最低的店鋪甚至僅4元/天/平方米。

　　就數據看，三里屯太古里一層的平均租金幾乎是三里屯SOHO同等面積的10倍。據一位知情人士透露，三里屯SOHO臨街最好的店鋪租金也僅為15-20元/天/平方米，但即便如此，多數空鋪仍無人尋租。

　　三里屯SOHO的經營現狀與投資方SOHO中國的散售模式關系密切。資料顯示，2008年7月19日，三里屯SOHO項目開盤，該公司對外宣稱，此次銷售的主要是三里屯SOHO的商業和寫字樓部分。出售商鋪的模式造成目前三里屯SOHO商鋪的產權分散在多位業主手中。

　　來自北商商業研究院的分析顯示，散售后的商鋪由于缺乏統一經營管理，導致業主大多按照自己的意愿開展經營。目前，三里屯SOHO的商業部分不僅沒有明確的定位，業態同質化也較為嚴重。記者粗略估算，由于臨近工體，三里屯SOHO有近20家美容美發店。三里屯SOHO某入駐商戶表示，商場剛開業初期曾吸引英菲尼迪、中國黃金等知名品牌進駐，但由于散售模式，商場缺乏統一規劃，導致大品牌紛紛撤離。

　　在中國商業地產聯盟副會長王永平看來，SOHO中國為回籠資金很快將部分項目散售。由于地產商大多在追逐利益最大化，因此商鋪多以高價售出，這也讓投資者一度對該項目的未來抱有很大期望。王永平還介紹，大品牌不僅店鋪面積大，支付的租金也相對較低，三里屯SOHO很難犧牲自身利益，造成了目前的經營現狀。“該項目僅有少量臨街商鋪，存在設計硬傷。”

　　北商商業研究院的分析還顯示，與商業設施的散售模式相比，諸如三里屯太古里等大型商業，通過提升經營水平并長期持有項目將給經營者帶來更大的收益。

　　北京商業經濟學會秘書長賴陽認為，三里屯商圈沒有大型社區，缺少基礎型消費。“該區域特點以時尚消費為主，需要豐富的品牌資源，這恰好是三里屯太古里最擅長的方面。而對于中小經營者來說毫無優勢。”