購物中心商業價值的巔峰時代已經遠去了？

　　“試衣間玩笑”的主角——恒隆廣場的開發商恒隆地產，曾是國內商業地產開發商的翹楚。恒隆地產董事長陳啟宗曾不只一次地在各類場合表示，國內沒有開發商在商業地產租金回報上比得過恒隆地產。

　　2013年，陳啟宗在參加一場論壇時還曾提到恒隆12年前在上海開發的港匯廣場和恒隆廣場，現在每年的租金收入是成本的40%左右。

　　然而，不可否認的是，在電商沖擊和消費市場短期波動的影響下，恒隆廣場的租金增幅正在放緩。陳啟宗曾表示，恒隆廣場和港匯廣場的平均租金增幅在2012年由原來的年均兩位數以上增長，下滑至僅4%;2013年上半年，租金增幅雖有增加，也只有8%。

　　購物中心商業價值的巔峰時代真的已經遠去了嗎?有人猜測，如果從純投資的角度，現在賣出恒隆廣場，是不是實現投資價值最大化的理想時機?恒隆方面的回答很簡單：無出售計劃。

　　租金仍有上升空間

　　“我們時刻都在檢視現有資產，透過持續的設施提升、優化租戶組合、改善服務、引進更具吸引力的推廣活動等舉措，為顧客帶來最時尚及最切合需要的購物及生活體驗。這些軟實力都有助我們提升商場的人流、整體購物氛圍及銷售額，從而帶動我們的租金收入持續增長。”恒隆地產助理董事關則輝在回應 記者采訪時明確表示，相信目前內地的商業地產市場仍然有高速成長的空間。

　　他還表示，內地商業物業市場依然龐大，遠遠未達飽和。電商雖然銷售額增幅龐大，但是實體商場仍然是網上購物所不能替代的。正如視頻會議科技發展多時并普遍使用，但公務出差并無明顯減少;在網上觀看電影視頻，也不會取代電影院的生存空間，因為實體店能為顧客帶來獨特的體驗，是互聯網難以替代的。相信實體商場及網上購物平臺之間，并非零和游戲，而是兩者可以共存。

　　事實上，陳啟宗也曾表示，電商對恒隆廣場的沖擊并不大。他還就電商和實體商店的競爭有一個比較形象的說法：“網絡帶來的影響最可能是，一個知名品牌原來可能要開100家實體店，但是現在僅開20家就夠了，其余的交易都移到網上進行，如果你的商場排名到第二十一，這個品牌可能就不會選擇你。而恒隆的秘訣，就是要做那二十分之一。”

　　購物中心將趨兩極分化

　　電商時代，傳統零售類商業地產是否真如關則輝所言，仍然有很大的市場發展空間?要知道，去年“雙十一”在淘寶銷售額超過300億元時，阿里巴巴董事局主席馬云曾說，要用數字把商業地產虛高的房價打下去。

　　戴德梁行中國區戰略研究部主管ShaunBrodie說，雖然2013年內地網上銷售達到1.85萬億元，比上年同期增長42%。但全社會消費品零售總額2013年是23.44萬億元，電商占的實際市場份額其實并不高。因此，對于實體商業，仍然有相當大發展空間。這種增長空間反映在全國各地商場的持續增長。例如，上海中心商業區的購物中心和百貨公司在去年的最后一個季度租金環比上漲2.38%，達到每平方米每天61.43元。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可也對陳啟宗的觀點表示認可。他表示，購物中心的商業價值目前更像處于一個調整階段，電商帶來的沖擊導致的一個結果是：購物中心可能更趨兩極分化，即強者愈強，而缺乏特色、定位不當或選址不佳的項目將面臨極大挑戰。

　　點評：實體商業仍然有相當大發展空間。這種增長空間反映在全國各地商場的持續增長。購物中心的商業價值目前更像處于一個調整階段，購物中心可能更趨兩極分化，即強者愈強，而缺乏特色、定位不當或選址不佳的項目將面臨極大挑戰。