購(gòu)物中心商業(yè)價(jià)值的巔峰時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去了？

　　“試衣間玩笑”的主角——恒隆廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商恒隆地產(chǎn)，曾是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的翹楚。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗曾不只一次地在各類(lèi)場(chǎng)合表示，國(guó)內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)上比得過(guò)恒隆地產(chǎn)。

　　2013年，陳啟宗在參加一場(chǎng)論壇時(shí)還曾提到恒隆12年前在上海開(kāi)發(fā)的港匯廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)，現(xiàn)在每年的租金收入是成本的40%左右。

　　然而，不可否認(rèn)的是，在電商沖擊和消費(fèi)市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響下，恒隆廣場(chǎng)的租金增幅正在放緩。陳啟宗曾表示，恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)的平均租金增幅在2012年由原來(lái)的年均兩位數(shù)以上增長(zhǎng)，下滑至僅4%;2013年上半年，租金增幅雖有增加，也只有8%。

　　購(gòu)物中心商業(yè)價(jià)值的巔峰時(shí)代真的已經(jīng)遠(yuǎn)去了嗎?有人猜測(cè)，如果從純投資的角度，現(xiàn)在賣(mài)出恒隆廣場(chǎng)，是不是實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化的理想時(shí)機(jī)?恒隆方面的回答很簡(jiǎn)單：無(wú)出售計(jì)劃。

　　租金仍有上升空間

　　“我們時(shí)刻都在檢視現(xiàn)有資產(chǎn)，透過(guò)持續(xù)的設(shè)施提升、優(yōu)化租戶組合、改善服務(wù)、引進(jìn)更具吸引力的推廣活動(dòng)等舉措，為顧客帶來(lái)最時(shí)尚及最切合需要的購(gòu)物及生活體驗(yàn)。這些軟實(shí)力都有助我們提升商場(chǎng)的人流、整體購(gòu)物氛圍及銷(xiāo)售額，從而帶動(dòng)我們的租金收入持續(xù)增長(zhǎng)。”恒隆地產(chǎn)助理董事關(guān)則輝在回應(yīng) 記者采訪時(shí)明確表示，相信目前內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有高速成長(zhǎng)的空間。

　　他還表示，內(nèi)地商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)依然龐大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)飽和。電商雖然銷(xiāo)售額增幅龐大，但是實(shí)體商場(chǎng)仍然是網(wǎng)上購(gòu)物所不能替代的。正如視頻會(huì)議科技發(fā)展多時(shí)并普遍使用，但公務(wù)出差并無(wú)明顯減少;在網(wǎng)上觀看電影視頻，也不會(huì)取代電影院的生存空間，因?yàn)閷?shí)體店能為顧客帶來(lái)獨(dú)特的體驗(yàn)，是互聯(lián)網(wǎng)難以替代的。相信實(shí)體商場(chǎng)及網(wǎng)上購(gòu)物平臺(tái)之間，并非零和游戲，而是兩者可以共存。

　　事實(shí)上，陳啟宗也曾表示，電商對(duì)恒隆廣場(chǎng)的沖擊并不大。他還就電商和實(shí)體商店的競(jìng)爭(zhēng)有一個(gè)比較形象的說(shuō)法：“網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的影響最可能是，一個(gè)知名品牌原來(lái)可能要開(kāi)100家實(shí)體店，但是現(xiàn)在僅開(kāi)20家就夠了，其余的交易都移到網(wǎng)上進(jìn)行，如果你的商場(chǎng)排名到第二十一，這個(gè)品牌可能就不會(huì)選擇你。而恒隆的秘訣，就是要做那二十分之一。”

　　購(gòu)物中心將趨兩極分化

　　電商時(shí)代，傳統(tǒng)零售類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)是否真如關(guān)則輝所言，仍然有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間?要知道，去年“雙十一”在淘寶銷(xiāo)售額超過(guò)300億元時(shí)，阿里巴巴董事局主席馬云曾說(shuō)，要用數(shù)字把商業(yè)地產(chǎn)虛高的房?jī)r(jià)打下去。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie說(shuō)，雖然2013年內(nèi)地網(wǎng)上銷(xiāo)售達(dá)到1.85萬(wàn)億元，比上年同期增長(zhǎng)42%。但全社會(huì)消費(fèi)品零售總額2013年是23.44萬(wàn)億元，電商占的實(shí)際市場(chǎng)份額其實(shí)并不高。因此，對(duì)于實(shí)體商業(yè)，仍然有相當(dāng)大發(fā)展空間。這種增長(zhǎng)空間反映在全國(guó)各地商場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。例如，上海中心商業(yè)區(qū)的購(gòu)物中心和百貨公司在去年的最后一個(gè)季度租金環(huán)比上漲2.38%，達(dá)到每平方米每天61.43元。

　　第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可也對(duì)陳啟宗的觀點(diǎn)表示認(rèn)可。他表示，購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值目前更像處于一個(gè)調(diào)整階段，電商帶來(lái)的沖擊導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是：購(gòu)物中心可能更趨兩極分化，即強(qiáng)者愈強(qiáng)，而缺乏特色、定位不當(dāng)或選址不佳的項(xiàng)目將面臨極大挑戰(zhàn)。

　　點(diǎn)評(píng)：實(shí)體商業(yè)仍然有相當(dāng)大發(fā)展空間。這種增長(zhǎng)空間反映在全國(guó)各地商場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值目前更像處于一個(gè)調(diào)整階段，購(gòu)物中心可能更趨兩極分化，即強(qiáng)者愈強(qiáng)，而缺乏特色、定位不當(dāng)或選址不佳的項(xiàng)目將面臨極大挑戰(zhàn)。