鞋服潮牌云集的大悅城，僅靠10個購物中心去年收租31億！

　　大悅城控股集團股份有限公司(以下簡稱“大悅城”)近日發(fā)布2019年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入337.87億元，較上年同期增加52%；凈利潤37.05億元，較上年同期增加4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤23.78億元，較上年同期增加15%；基本每股收益0.61元，較上年同期增加15%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率14.69%，較上年增加0.72個百分點，各項指標均較去年同期有顯著增長。

報告期內(nèi)，大悅城實現(xiàn)全口徑簽約金額(包含權(quán)益類項目)710.82億元(操盤口徑為618.54億元)，投資物業(yè)和相關(guān)服務實現(xiàn)收入51.44億元，較上年同期(追調(diào)后)增加17.43%。

　　報告期內(nèi)，大悅城主營業(yè)務包括商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務、酒店經(jīng)營、物業(yè)及其他管理，實現(xiàn)主營業(yè)務收入合計337.87億元，其中：

　　住宅類項目(包含權(quán)益類項目)實現(xiàn)結(jié)算面積96.59萬平米，結(jié)算收入282.78億元，商品房銷售及一級土地開發(fā)業(yè)務收入同比增加主要是公司本年達到結(jié)算收入條件商品房資源同比增加所致。

　　投資物業(yè)及相關(guān)服務收入51.44億元，同比增加17.43%，主要是本年持有型項目運營效率提升，租金單價增加相應收入增加。

　　酒店經(jīng)營收入8.42億元，與上年同期相比增加14.87%。物業(yè)及其他管理收入：大悅城本年物業(yè)及其他管理收入6.92億元，同比增加40.77%，主要本年物業(yè)管理面積增加，相應收入增加。

  報告期末，大悅城持有已開業(yè)10個大悅城購物中心及1個祥云小鎮(zhèn)項目(不含管理輸出項目)，分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市，購物中心可出租面積共計86萬平方米，全年平均出租率97%，全年實現(xiàn)租金收入31.8億元，此外，大悅城還通過管理輸出模式運營天津和平大悅城項目及昆明大悅城項目。

　　同時，大悅城著力提升商業(yè)運營能力，拓展商業(yè)管理輻射范圍及規(guī)模。除已經(jīng)開業(yè)的13家購物中心(含管理輸出項目)、5處寫字樓及多個酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目外，2019年在建擬建的購物中心項目還有12個，覆蓋中國大部分一二線核心城市。

 2019年，大悅城通過精細運營持續(xù)打造購物中心差異化競爭能力，銷售額、客流等運營指標有較大幅度提升，9月7日，公司自創(chuàng)“大悅瘋搶節(jié)”迎來第八屆消費狂歡，單日銷售破2.36億元，同比增長19.8%；共有234家品牌商戶成為當日全國銷冠，771家品牌商戶躋身當日全省/全城銷冠；會員消費占比超50%，青年消費占比突破76%。

　　在鞏固提升大悅城品牌影響力基礎(chǔ)上，大悅城聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時尚生活中心，深入推進“大悅春風里”產(chǎn)品線在北京、蘇州等城市落地，確保實現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)。大悅春風里聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時尚生活中心，隨著第二條產(chǎn)品線的開啟，大悅城品牌更加多元，兩條產(chǎn)品線將共同促進品牌價值和規(guī)模的快速提升。同時，公司還在積極推動存量商業(yè)的收并購及管理輸出工作，在長沙、南京、廣州、成都、重慶等地深入推進目標項目。

　　2020年，在購物中心業(yè)態(tài)方面，大悅城首個大悅春風里項目將正式落地，公司將打造具有春風里特色的自有IP管理體系，強化產(chǎn)品體驗感，確保第二產(chǎn)品線璀璨亮相。

　　2020年，大悅城將繼續(xù)輕重并舉，大力發(fā)展管理輸出與收并購項目，力爭通過合資開發(fā)、大悅城城并購改造基金、管理輸出等多種方式新獲取2座以上大悅城。

　　長城證券分析師陳智旭表示，大悅城控股的大悅城項目總可出租面積呈穩(wěn)健上升趨勢，考慮到公司已規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目將在未來2-5年內(nèi)相繼落成，公司總可出租面積將在未來繼續(xù)提高，出租率方面看，7個已長期運營大悅城平均出租率自2015年起始終維持高位，受益于總可出租面積上升及出租率平穩(wěn)，大悅城租金收入穩(wěn)定上升，2019年上半年，大悅城租金收入18.68億元，同比增長27.6%，而項目平均租金自2013年以來亦呈穩(wěn)步上漲趨勢，其中西單大悅城目前每平方米月租金1273元，遠超其他項目。

　　觀察來看，大悅城城市綜合體的主要目標客群為18-35歲新興中產(chǎn)人群，為了更好迎合當代年輕人消費需求，大悅城積極探索“體驗式消費”將潮流文化與傳統(tǒng)商業(yè)模式結(jié)合制造用戶粘性，目前已開業(yè)的大悅城均配置有獨具特色的主題街區(qū)，其提供的時尚感與話題性對年輕消費群體起到引流作用，為大悅城持續(xù)吸引人氣，除主題街區(qū)外，大悅城注重與時下潮流IP進行合作，不斷以主體IP活動作為客流導入通道，話題營銷效果顯著。

　　華創(chuàng)證券研究員袁豪認為，大悅城的三大優(yōu)勢造就了在商業(yè)運營方面的能力，一是卡位核心資產(chǎn)，客流輻射力優(yōu)異。大悅城項目基本位于一二線核心區(qū)位、輻射全市，成熟項目日均客流6.5-7萬人次、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先；二是租金穩(wěn)定增長，核心驅(qū)動力來自購買力提升和面積擴張；三是招商與操盤力極強，深耕會員經(jīng)濟、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)錦上添花，343招商品牌分類機制確保大悅城標準化復制，創(chuàng)意街區(qū)+IP展覽的體驗經(jīng)濟圈定客流與消費，深耕會員潛力、刺激消費頻率，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)支撐精細化運營。

　　袁豪介紹，目前全國大悅城會員數(shù)量已累計超過350萬人，公司堅持深耕會員經(jīng)濟，通過會員的高頻消費帶動商戶銷售額增長，從而提升回報率，以大悅城自有IP“大悅瘋搶節(jié)”為例，2018年4月21日，九城聯(lián)動單日實現(xiàn)銷售額1.56億元，提袋率達74%；其中會員消費額達7695萬元、占比達49%；活動期間，新增會員1.6萬余人。其中，朝陽大悅城會員銷售突破1400萬元，煙臺大悅城會員消費占比突破77.4%。

　　此外，得益于多年沉淀的優(yōu)秀運營經(jīng)驗與忠實消費者，大悅城在大數(shù)據(jù)信息采集方面也走在業(yè)內(nèi)前沿，大悅城用數(shù)據(jù)給消費者“畫像”，包括性別、工作、收入、到訪頻次、購物喜好等，形成體驗平臺積累交互信息。這些信息再被整理成顧客標簽，應用進精準營銷活動中。

　　目前，大悅城積極擴大商業(yè)布局，拓展商業(yè)版圖。未來三年計劃開業(yè)大悅城購物中心6個，總建筑面積預計289萬平米，購物中心建面合計約93萬平米。擬開業(yè)大悅春風里購物中心4個，總建筑面積及購物中心建面分別為104萬平米及52萬平米。