購(gòu)物中心在滬增長(zhǎng)過(guò)度 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多業(yè)態(tài)雷同

　　世邦魏理仕近日發(fā)布《演變中的中國(guó)零售業(yè)格局》報(bào)告指出，上海零售物業(yè)未來(lái)三年供應(yīng)將超330萬(wàn)平方米。2000年至2013年間，本市每年平均零售物業(yè)供應(yīng)量?jī)H32.6萬(wàn)平方米;可在2014年至2016年間，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到112.3萬(wàn)平方米，是此前年份的3倍多。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)井噴的零售物業(yè)市場(chǎng)，需要對(duì)商圈建設(shè)進(jìn)行梳理，否則會(huì)造成商圈同質(zhì)化，更不利于零售業(yè)發(fā)展。

　　購(gòu)物中心成零售業(yè)主流業(yè)態(tài)

　　世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上海正在開(kāi)發(fā)的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，只有五分之一的項(xiàng)目單體體量小于5萬(wàn)平方米，而大于15萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總量的11.4%。根據(jù)體量可以判斷，這些零售物業(yè)大多為購(gòu)物中心。而從物業(yè)分布看，單體項(xiàng)目超過(guò)15萬(wàn)平方米的，均分布在非核心地段，主要是新興的社區(qū)性商圈，如真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。

　　同時(shí)，上海零售市場(chǎng)原有的百貨項(xiàng)目也開(kāi)始了“購(gòu)物中心化”調(diào)整。目前，很多百貨商場(chǎng)通過(guò)商場(chǎng)擴(kuò)容改造、引入時(shí)尚品牌旗艦店、增加商場(chǎng)體驗(yàn)性元素等，來(lái)營(yíng)造一種類似于購(gòu)物中心的消費(fèi)體驗(yàn)。這一“百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心化”的調(diào)整方式，意味著購(gòu)物中心已成為上海零售業(yè)的主流業(yè)態(tài)。

　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)致“日子不好過(guò)”

　　多功能的購(gòu)物中心雖然擁有諸多優(yōu)勢(shì)，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。世邦魏理仕上海商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕指出，這些物業(yè)在投入使用初期，首先會(huì)面臨市場(chǎng)消化的問(wèn)題，即如何完成招租任務(wù)。從目前上海的零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r看，百貨業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象很嚴(yán)重，不同百貨商場(chǎng)的品牌重合度很高。隨著購(gòu)物中心增多，購(gòu)物中心也呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)。不同購(gòu)物中心所囊括的業(yè)態(tài)、功能乃至品牌十分類似，這將明顯降低購(gòu)物中心對(duì)市場(chǎng)的吸引力。

　　仲量聯(lián)行指出，今年二季度上海商業(yè)地產(chǎn)招租情況顯示，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，核心商圈購(gòu)物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標(biāo)上揚(yáng)3.9%，達(dá)到每平方米每天17.3元。尤其值得關(guān)注的是，在空置率方面，核心商圈的市場(chǎng)空置率上浮至8.3%。據(jù)分析，這是由于一些項(xiàng)目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結(jié)束后選擇撤出。這從一個(gè)側(cè)面反映出購(gòu)物中心“日子不好過(guò)”的大背景。

　　“大而全”不一定討市場(chǎng)歡心

　　注冊(cè)地產(chǎn)咨詢分析師陸志皓指出，隨著零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，即便曾經(jīng)成功的萬(wàn)達(dá)模式也會(huì)失靈。他分析，萬(wàn)達(dá)模式成功的最關(guān)鍵一點(diǎn)在于搶先一步——當(dāng)其他商業(yè)項(xiàng)目投資者還聚焦于單一的百貨商場(chǎng)或購(gòu)物中心時(shí)，萬(wàn)達(dá)卻開(kāi)始打造城市綜合體。眼下，即便在新城、新市鎮(zhèn)，已很難再出現(xiàn)由一個(gè)開(kāi)發(fā)商打造城市綜合體的機(jī)會(huì);加上各種商業(yè)設(shè)施的快速發(fā)展，萬(wàn)達(dá)模式所代表的“一家獨(dú)大”時(shí)代一去不返。

　　消費(fèi)習(xí)慣的改變也注定了“大而全”的商業(yè)設(shè)施不再討市場(chǎng)歡心。陸志皓表示，電子商務(wù)被認(rèn)為是實(shí)體商業(yè)的克星，但在電商同樣發(fā)達(dá)的日本東京，實(shí)體商業(yè)依舊受到追捧。其中的原因就是，東京商業(yè)強(qiáng)調(diào)“精致”。所謂“精致”，不是說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目體量不能大，而是指需要在經(jīng)營(yíng)特色、服務(wù)細(xì)節(jié)等“小處”勝人一籌。相比之下，上海商業(yè)發(fā)展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務(wù)特色和消費(fèi)體驗(yàn)。