方興地產試水高端社區商業

　　日前，方興地產發布中期業績報告顯示，2014年上半年，公司物業開發板塊簽約銷售額97.635億港元。公司所有者應占溢利36.51億港元，同比增長63%。

　　在年報數據背后，零售商業地產業務板塊作為方興地產 “雙輪驅動戰略”中持有型物業的核心板塊之一，已顯現出一定的發展潛力。根據規劃，未來5年方興商業旗下的零售商業地產面積有望超過100萬平方米。

　　方興地產加快商業布局

　　“方興商業的規模化發展態勢已初步顯現。”RET睿意德商業服務部董事陳麗琳指出，方興地產從過去分散、量少的點星式開發，進入到覆蓋城市級的區域商業中心、旅游度假商業、社區型商業以及商務配套型商業等領域，業務范圍已觸及零售商業地產的多個分支。

　　據方興地產副總裁任艷華介紹，對于零售商業地產領域，方興地產一直有著清晰的戰略定位。早在確立規劃之初，方興商業就設定了四條零售商業產品線，即城市級商業中心、社區商業、商務配套商業和旅游度假商業。在實際的業務拓展中，方興商業始終以這4條產品線作為指引。

　　月2日，方興地產旗下的金茂投資和金茂控股以商業信托的模式上市，融資額達到35.31億港幣，金茂投資市值由此超越百億港元。這是香港資本市場2014年上半年最大的一筆IPO，按照資產總值算，金茂投資也成為境內最大的上市商業信托。業內認為，這標志著方興地產在商業地產領域勾勒出輝煌的一筆，未來其在商業地產方面的動作將明顯加大。

　　搶占CBD最后一公里商機首戰廣渠

　　隨著CBD最后一公里商機優勢的凸顯，社區商業已經成為開發商重視的陣地。根據資料顯示，一線城市中，北京的社區商業明顯還有很大的上升空間，從數量來看目前僅有44個，較上海的83個相比，明顯還處于價值洼地之中。

　　因此，一直堅持占據城市核心地段的方興北京，在社區商業地產方面的首戰動作始于廣渠·金茂府商街。

　　占盡天時、地利、人和的廣渠·金茂府商街，坐落于距離CBD最近的高檔成熟生活區，與國貿、華貿、富力三大商圈車程不過5分鐘，周邊被兩橫三縱5條主干路包圍;2014年底，7號線和14號線還將陸續開通，在金茂府商街形成金十字的交匯。屆時，雙地鐵交匯處的巨大人流，也將為商街帶來千億的商機;另一方面，緊鄰廣渠·金茂府西側，還規劃有合生地產的體量為15萬平方米的商業用地，屆時將帶動周邊商業形成東四環商圈，未來租金跳點可期。

　　“好的商鋪的長遠投資回報率，遠高于寫字樓和住宅樓。”一位商業地產投資人士這樣認為，對看重長遠收益的商鋪投資者來說，廣渠·金茂府商街具備明顯的長期投資價值。

　　帶租約銷售破解商業難題

　　據了解，方興北京特以帶租約銷售、統一管理的方式來運營廣渠·金茂府商街。為保證社區商業的品質，方興已經拒絕了短期收益較高但對長期無益的地產中介、快餐等業態，當前招租品牌包括剛記私房菜、ZOO COFFEE、吳裕泰茶莊、正院大宅門等高端業態，招租幾近完成，力爭年底開街。

　　商業地產人士介紹，按照現行的散售模式，銷售型物業一旦售出，就與開發企業完全無關，大多處于自生自滅的狀態，投資者只能依靠中介或坐等客戶，更談不上商業物業前期的定位輔導、商業經營輔導，這樣的散售商業項目也往往因為缺乏統一的規劃、定位不清而失敗率極高。這就造成了很多商業物業銷售時紅紅火火，開業卻困難重重。

　　帶租約銷售是指投資者在購買商鋪的同時，即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商。返租期內，業主可定時從發展商處得到定額的租金回報。租約期內由開發商將房產轉租經營。這種經營模式可以避免一些項目經營初期遇到的各種風險，但是這種經營模式適合在房地產市場比較成熟的地區，開發商須具備一定的管理經營經驗。

　　上述人士分析認為，一般來說前三年是商鋪的養商期，商鋪投資者為了長遠的收益，往往要自己承擔這三年的消耗。廣渠·金茂府商街此次推出的帶租約銷售模式，則可幫助業主輕松順利度過養商期，另一方面統一運營管理，也可以保證社區業主的生活品質。

　　而有著成熟酒店和寫字樓管理經驗的方興地產，也具備著長期資本運營的能力，未來廣渠·金茂府商街的商業價值顯而易見。