群星城將打造為華中首個"劇場式生態購物中心"

　　特色：借鑒國際經驗 打造“五最”特色

　　H&M、C&A、UR、NITORI家具&家居等世界知名商業巨頭紛紛搶駐群星城，HI百貨、大創生活館、水貨SEAHOOD、JUCY JUDY、海底撈、星巴克、漢拿山等品牌齊聚，到目前為止，群星城的招商情況可謂賺足眼球，那么群星城的定位與特色究竟體現在哪些方面?

　　談到群星城的定位與特色，夏珊回憶到，福星惠譽在開發商業項目的過程中確實走過一些彎路，這個項目曾在地下室已經完工封頂的情況下被緊急叫停，將原方案推倒，開始重新設計。

　　夏珊特別提到了去日本、歐美考察很多成熟、優秀的商業項目，直接學習國際上先進的經驗。“通過多次考察，我們發現，如果只是在武漢閉門造車，不可能找到出路，商業項目想要尋求突破，必須從國際上借鑒更多經驗和幫助，只有這樣我們才能更加快速地成長、適應商業發展的需要。”

　　在這點上，福星惠譽找到了捷徑，在群星城的建成、發展過程中運用了許多“國際”元素，如擔綱全程運營的日本CCD公司，參與建筑設計的日本株式會社和悉地國際，參與燈光設計的德國LEOX, 參與內裝設計的日本iXIAO,參與水景設計的德國Oase等國際知名單位。夏珊更是直言：“為了讓群星城項目更加純粹，從前期定位、規劃、設計、建設，到未來的營運管理，全部都有日本團隊的參與。”

　　那么借鑒國際經驗打造出來的群星城會是什么樣子呢?夏珊給我們進行了詳細的介紹。第一，“最生態”，將建筑與自然融為一體。根據樓層不同，分別以“河流”“土地”“森林”“山川”“天空”等元素作為層層遞進的設計主題;第二，“最劇場”，在中心地帶設置環球劇場，全年將有上千場表演;第三，“最藝術”，讓人文藝術走進普通市民的生活;第四，“最智能”，群星城內部WiFi全覆蓋、設置微信、APP、會員、智能導購、停車支付等智能系統，吃飯、看電影、停車、購物、查詢資訊等都能通過智能終端設備實現;第五，“最家庭”，群星城的定位是青年時尚家庭型消費。“在國際團隊的重新設計下，群星城將成為華中首個‘劇場式生態購物中心’。”

　　轉型：從舊城改造到自建自持商業項目

　　福星惠譽作為武漢本土開發商，一直深耕武漢市場，作為湖北省最大的舊城改造開發商，通過積極參與舊城改造，公司有效控制了土地成本，在市中心區域獲得大量項目儲備。

　　湖北福星惠譽置業有限公司總經理譚少群曾表示，出于企業戰略發展以及可持續發展的角度來考慮，從單一的區域房地產商走向全國的房地產運營商是一個必然趨勢。而商業不動產正是福星惠譽轉型的一個方向。目前福星惠譽已經陸續開業的商業項目有格蘭大道、福客茂、東瀾岸廣場、水岸國際K4等。

　　針對轉型，夏珊說到“在過去五年中，公司所有的項目，凡是有商業的部分都在陸續開發、開業，有街區、社區商業，還有群星城這種購物中心，是順應當時開發需要所做的定位。”

　　福星惠譽旗下商業公司成立已有五年，“剛開始兩年一直處于醞釀階段，沒有大張旗鼓開發商業項目”，夏珊如是說。2009年9月，福星惠譽·國際城1期商業“格蘭大道商業街”面市，初次試水反響甚佳。“就是在開發格蘭大道、福客茂等項目經驗基礎上，公司計劃建設了群星城項目，打造一個純粹的持有型購物中心。”

　　據記者了解，商業項目分割出售是目前商業地產開發運營中常見的現象，然而分割出售后帶來的經營管理權分散，則被業界普遍認為是造成商業項目經營種種問題的根源。物業自持可以有效的規避這種風險。

　　但是自持商業對于開發商運營來說存在較大風險。其投入的資金規模要比物業出售大，經營周期長，運營管理需要投入大量人力、物力，而且主力店鋪的招商運營、開業后是否能吸引人流均為關鍵。武漢某策劃公司總監表示：“自持物業比例越大，對企業的資金要求自然也就越大。”

　　未來：“被迫”進行商業轉型帶來新契機

　　據數據機構統計，今明兩年，武漢市有31家大型商業綜合體集中建成開業。目前，武漢市已建成大型商業綜合體20個，在建、擬建的大型商業綜合體項目達48個，總投資約2252億元。面對如此大體量的開發，群星城將如何應對競爭必然激烈的未來?

　　夏珊談到了商業開發過剩的問題，“首先，國家政策調控導致住宅開發風險高、利潤小，開發商被迫進行商業轉型;第二，土地出讓結構發生了變化，政府明確要求出讓的土地至少有20%-30%的商業配套;第三，商業開發較住宅開發而言可持續發展力較強，有利于后續價值的提升，為企業帶來新契機。”

　　正因為存在上述原因，部分住宅地產商主動或被動向商業地產轉型，尤其是近兩年。為適應政策調整，部分開發商盲目開展商業項目，導致商業開發量過大，購物中心遍地;開發模式同質化嚴重。

　　“總結前人和同行的經驗，我認為只有解決以下五個問題，商業項目才能產生持續性的競爭力。”五個問題具體為：第一，商業定位大同小異，同質化嚴重;第二，品牌招商競爭激烈，“僧多粥少”;第三，商戶觀望心態嚴重;第四，開發商商業開發經驗不足;第五，管理人才嚴重缺乏。

　　那么為什么在商業開發過剩時期，福星惠譽“敢做商業”?夏珊表示：“雖然我們現在有壓力，但依然認為有很多機會，因為我們想到、做到了很多別人沒有做到的事情，擁有這“五最”特色的購物中心，全國獨此一家。贏得了消費者，這個購物中心就贏得了未來和發展。”

　　提及10月1日這個重要的日子，夏珊信心滿滿，“商場開業只是一天，更重要的是未來五年、十年能否持續性地發展，所以我們與日本團隊的合作也不是一天兩天，未來的五年都將在一起，利用他們先進的管理經驗經營、發展，同時培養我們自己的管理團隊，從而實現持續、長久地發展。我們已經準備得非常充分了。”