萬達正在向“輕資產”方向轉型

　　萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。萬達方面對外表示，這標志著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動，萬達商業地產將走上“輕重并舉”的發展道路，開創全新的商業模式。

　　在過去，萬達城市綜合體模式中商業地產的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地產銷售收入現金流來投資萬達廣場，被稱為重資產模式。而輕資產模式，則是萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統、電子商務系統。這種投資項目資產全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。

　　何房地產銷售，徹底去房地產化，成為一種準金融投資行為。”萬達商業相關負責人稱。萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益相當可觀，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。

　　據萬達公布的數據顯示，截至2014年底，萬達實現了109座萬達廣場的開業。2014年全年，萬達集團實現收入2424.8億元，同比增長30%，其中萬達商業地產合同銷售收入1601.5億元，同比上升26.8%。去年全年萬達實現租金回款110.8億元，同比增幅為32.7%，租金回款完成率達100%。

　　過去的萬達模式，是依靠快速執行力做好現金流，每個項目自土地收購的18個月內完工，24個月內開始運營購物中心。以售養租時期的萬達，既要考慮資金投入，又要同時兼顧招商和前期運營。

　　“任何一個實體商業地產，最終都要完成其金融屬性，實現商業與金融、實體與虛擬的對接，這是未來的發展大勢，也預示著萬達進入一個新的發展階段。”亞太商業不動產學院院長、全聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波對記者表示。

　　除了商業地產實行輕資產的創新模式，萬達還將加快發展文化旅游、金融產業、電子商務3個產業，5年后將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

　　這也是萬達提出的第四次轉型，也是范圍更廣、力度更大的一次全新轉型。按照規劃，萬達文化旅游項目將從今年開始進入豐收期，文化集團收入計劃達到450億元;電商公司將開業成都云數據中心，完成15個智慧產品的上線，繼續搞好線上技術研發，做好支付規模;金融領域，今年一季度將成立萬達金融集團，并于年內并購1至2家金融企業，向互聯網金融方向邁進。

　　同時，萬達也將從中國企業轉型為跨國企業，今年將完成2至3家較大規模的并購，5年后海外收入占比將超過20%。

　　RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦對記者表示，一方面，萬達廣場已經遍布100多個大中城市，如果繼續發展，下一步無疑會深入相對欠發達的四線城市，合作的模式將轉移未來開發可能出現的潛在風險;另一方面，也是更為重要的，通過這種合作模式，萬達正在壓縮對傳統業務的資金投入。

　　按照萬達的規劃，5年之后，萬達集團服務業收入、凈利占比力爭超過65%，而房地產銷售、凈利占比將低于35%。

　　“對于商業地產商來說，如何適時地進行資產退出，將是關鍵所在”，陳曦說。去年出臺的房地產投資基金(REITs)新政策，為萬達推出輕資產模式提供了極好的政策背景。

　　去年10月，中國人民銀行和銀監會通知要求，“積極穩妥開展房地產投資基金(REITs)試點”。之后不久，蘇寧公司將旗下11家門店資產以不低于40億元人民幣的價格轉讓給中信金石基金管理公司，并成立私募投資基金，開拓創新性資產運作模式。蘇寧公司董事會認為，此次資產轉讓除了提高資產、資金使用效率外，還有助于推進公司O2O融合發展，促進企業轉型升級。業內人士認為，在電商投資的大勢下，蘇寧沒有必要養著那么多的門店，“甩包袱，求效益”成了必然的選擇。

　　“一定意義上說，萬達與蘇寧的情況頗為相似”，陳曦說，作為房地產證券化的重要手段，REITs被視為商業地產的最佳出路。在新政策的刺激下，不少金融機構正在積極尋求項目合作。在這樣的背景下，萬達與基金的牽手，就更加容易理解。