三四線城市蘊藏更大商機你知道嗎？

　　世邦魏理仕此前發布的《全球購物中心開發最活躍城市報告》顯示，在全球十大“最活躍在建購物中心市場”排名中，中國城市占據了九席。上海以410萬平方米的在建購物中心面積排名該榜單第一位，深圳以340萬平方米緊隨其后。

　　相對于大型購物中心，社區商業成為不少房企力拓的新市場。不過歐陽捷提醒，越大規模城市由于人口密度高，人們更傾向于就近消費，因此社區商業在一二線城市的機會反而更高。即便消費升級將成為未來十年中國經濟的重要投資主題，但這并不代表著房企能像過去住宅地產的黃金十年般輕松地賺錢，要在大消費的蛋糕里分一杯羹并非易事。

　　盡管一二線城市得益于強大的人口吸附力，吸引越來越多開發商進入，但歐陽捷發現，一二線城市購物中心已接近飽和，而在很多三四線城市，購物中心數量太少，消費模式急需升級換代，部分三四線城市的中心城區擁有40萬~50萬人口，機會更大。

　　不過，在三四線城市開發購物中心，不能簡單照搬一二線城市的招商模式。歐陽捷認為，首先，在業態組合上，一方面要引入這些城市沒有的品牌店、專賣店或者餐飲，另一方面也要“接地氣”，引入當地知名的品牌、餐飲，實現業態互補。其次，在消費檔次的定位上要保持適中的水平，不要盲目引入高檔品牌導致與實際購買力脫節。此外，購物中心的體量最好控制在8萬~9萬平方米，否則容易陷入招商困境。

　　在歐陽捷看來，隨著固定資產投資逐步下滑，消費已成為拉動經濟增長的主要力量。今年上半年，消費對GDP增長的貢獻率達到54.4%。但問題是，消費的增長是循序漸進的，居民人均收入的增長也較為緩慢，培育和壯大新消費熱點也需要時間，而且消費對GDP增長的貢獻率到了70%將接近極限，這意味著依靠消費所帶來的市場增量始終有天花板。

　　“盡管目前三四線城市的購物中心仍有發展空間，但根據我們的統計，最多十年的時間，三四線城市購物中心需求也將會達到天花板，這意味著零售商業地產也從跑馬圈地進入到汰弱留強的時代。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，屆時所有品牌商家擴張的天花板也將出現，如果說現在是招商難，那么，以后仍可能會是無商可招，因此大量經營不善的購物中心會被淘汰，要么被整合收購，要么只能改造退出。

　　即便是作為香港老牌商業地產巨頭的恒隆地產，也感受到市場所帶來的寒意。恒隆地產董事長陳啟宗在此前撰寫的一封致股東信中露出罕有的悲觀：在天津的恒隆廣場開業后六個月內，當地最少有六家具規模的零售物業結業，鑒于內地和香港零售市場均放緩，恒隆正為漫漫寒冬作出防備。

　　“雖然消費的增長確定無疑，但對于大多數房企而言，別指望零售商業地產也能像過去住宅地產一樣輕松地賺錢，這個市場的汰弱留強會更加激烈，最終只有少部分人是贏家。”歐陽捷稱，對于立志在零售物業領域發展的開發商而言，鍛煉好營運能力是關鍵，未來這個市場的龍頭企業需要通過代建、輸出管理以及運用Reits等金融工具搶占更大的市場。